Дата публикации: 24 мая 2026 г.

Задолженность по договору найма (аренды) возникает, когда арендатор не исполняет свои обязательства по оплате арендной платы, коммунальных услуг или иных платежей, предусмотренных договором. В таких случаях арендодатель имеет право потребовать исполнения обязательства через досудебные и судебные способы, а также прибегнуть к принудительному исполнению решения суда.

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ – ст. 606‑625 (договор найма жилого помещения), ст. 309‑329 (общие положения об обязательствах).
• Жилищный кодекс РФ – регулирует отношения при найме жилья.
• ФЗ «Об исполнительном производстве» – порядок принудительного исполнения судебных актов.
• ФЗ «О нотариате» – возможность получения исполнительной надписи нотариуса (в отдельных случаях).
• Судебная практика: например, решение Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу о взыскании 31,8 млн руб. с пензенского ООО «Дон» по договору аренды (см. материалы из сети).

Этапы взыскания задолженности

1. Анализ договора и расчёт задолженности.
2. Формирование и направление досудебной претензии.
3. Ожидание ответа (обычно 10‑30 дней).
4. При отсутствии удовлетворения – подача искового заявления в суд.
5. Получение судебного решения и его исполнение.
6. В случае необходимости – обращение к нотариусу для получения исполнительной надписи (если договор удостоверен нотариально).

Подготовка документов

Для успешного взыскания необходимо собрать следующий пакет документов:

• Копия договора найма (аренды) с подписями сторон.
• Акты приёма‑передачи помещения (если имеются).
• Счета‑фактуры, квитанции, выписки из банка, подтверждающие факт оплаты (или её отсутствия).
• Расчёт задолженности (основная сумма, пени, штрафы, компенсация убытков).
• Копия досудебной претензии и подтверждение её отправки (почтовое уведомление, трек‑номер, электронное письмо с подтверждением получения).
• Иные доказательства нарушения обязательств (фото повреждений, переписка, показания свидетелей).

Досудебная претензия

Претензия – обязательный этап перед обращением в суд (ст. 4 ГПК РФ). В ней следует указать:

• Реквизиты сторон (ФИО, адреса, ИНН/ОГРН при наличии).
• Ссылка на договор найма и его реквизиты (номер, дата).
• Описание обязательства, которое не исполнено (неуплата арендной платы за период …).
• Расчёт суммы задолженности с указанием пени и штрафов (если предусмотрены договором).
• Требование: оплата задолженности в определённый срок (обычно 10‑15 дней).
• Предупреждение о последующем обращении в суд и о возможных издержках (госпошлина, судебные расходы).
• Дата и подпись заявителя.

Претензия направляется заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручается лично под расписку.

Судебное разбирательство

Если досудебный способ не привёл к результату, арендодатель подаёт исковое заявление в суд общей юрисдикции (мировой суд при сумме иска до 100 000 руб., районный суд – свыше).

Основные пункты искового заявления

1. Наименование суда.
2. Истец и ответчик (полные данные).
3. Цена иска (размер задолженности).
4. Изложение обстоятельств дела (договор, нарушение, расчёт).
5. Требования: взыскание задолженности, пени, штрафов, компенсация судебных расходов.
6. Перечень прилагаемых документов.
7. Дата и подпись.

После принятия искового заявления суд назначает предварительное слушание, где стороны могут заключить мировое соглашение. Если согласия нет – дело рассматривается по существу, выносится решение.

Исполнительное производство

Получив решение суда, вступающее в законную силу, кредитор направляет исполнительный лист в службу судебных приставов (ФССП). Приставы вправе:

• Наложить арест на банковские счета и иное имущество должника.
• Осуществить удержание из заработной платы или других доходов.
• Наложить арест на недвижимое имущество (в случае, если должник – собственник).
• Осуществить принудительное исполнение через реализацию имущества.

В отдельных случаях, если договор найма был удостоверен нотариально, возможно получение исполнительной надписи нотариуса (ст; 106 ФЗ «О нотариате»). Это позволяет сразу обратиться к приставам без судебного решения, однако такая возможность применяется только к договорам займа и, по судебной практике, ограниченно к договорам найма, если они нотариально удостоверены.

Особенности при найме жилого помещения

При спорах по жилым договорам найма важно учитывать:

• Запрет на unilateralное повышение арендной платы без согласия сторон (ст. 609 ГК РФ).
• Возможность взыскания не только арендной платы, но и компенсации за ущерб, причинённый имуществу арендодателя.
• Срок исковой давности – три года с момента нарушения обязательства (ст. 196 ГК РФ).
• При наличии социального найма (муниципальное жильё) порядок взыскания может отличаться и регулироваться жилищным законодательством;

Практический совет

1. Фиксируйте все платежи и коммуникации с арендатором (чеки, выписки, переписка).
2. В договоре чётко пропишите порядок начисления пени и штрафов за просрочку.
3. При первой просрочке направляйте вежливое напоминание – часто это решает вопрос без конфликта.
4. Если арендодатель – юридическое лицо, рассмотрите возможность включения в договор условия о банковской гарантии или депозите.
5. При значительной сумме задолженности целесообразно привлечь юриста для подготовки искового заявления и представления интересов в суде.

Взыскание задолженности по договору найма – процесс, требующий соблюдения претензионного порядка, тщательной подготовки доказательной базы и знания процессуальных норм. Следуя изложенным этапам и используя доступные правовые инструменты (досудебная претензия, иск в суд, исполнительное производство, при наличии нотариального удостоверения – исполнительная надпись), арендодатель эффективно защищает свои права и минимизирует риски потерь;

Статья носит информационный характер и не является индивидуальной юридической консультацией. При конкретных спорах рекомендуется обращаться к квалифицированному юристу.