Арендные отношения — это сложный процесс, который сопровождается множеством юридических и бюрократических тонкостей. Одним из важных, но часто вызывающих вопросы аспектов является номер аренды (как внутренний номер самого договора, так и кадастровый/регистрационный номер в ЕГРН) и его статус при окончании договора. В этой статье мы подробно разберем, как правильно нумеровать документы, почему номера могут отличаться в разных реестрах и что происходит с временными кадастровыми номерами после прекращения аренды.
Внутренняя нумерация договора аренды: как правильно?
Многие арендаторы и арендодатели задаются вопросом: как правильно нумеровать договоры аренды и первичные документы при их заключении и окончании? Законодательство не устанавливает строгих правил к нумерации договоров, счетов, накладных и актов.
Организации и физические лица вправе самостоятельно придумать систему нумерации, вводить буквенные обозначения и выстроить присвоение номеров так, как будет удобно в осуществляемой деятельности. На практике используются следующие подходы:
- Сплошная последовательная нумерация: с начала каждого года ведется простой счет (1, 2, 3 и т.д.).
- Нумерация с указанием месяца: к номеру добавляется месяц заключения договора (например, 10-09/2016).
- Раздельная нумерация по видам: отдельно нумеруются договоры на поставку, отдельно — на аренду (например, А-15, где «А» означает аренду).
При окончании срока аренды или автоматической пролонгации внутренний номер документа обычно сохраняется, однако к нему может добавляться дополнительное соглашение с новым номером.
Государственная регистрация и расхождения в номерах
Согласно закону, договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Часто возникает ситуация, когда номер государственной регистрации договора аренды не совпадает с номером, указанным в выписке из ЕГРН. Риэлторы и юристы объясняют это тем, что разные структуры (Росреестр и кадастровая палата) ведут свои внутренние реестры. Обосновать проверяющим, что это один и тот же договор, можно путем сопоставления данных: дат, сторон сделки, кадастрового номера объекта и площади.
Что обязательно должно быть в договоре?
Чтобы идентификация объекта не вызывала сомнений ни на этапе заключения, ни при окончании договора, в документе обязательно должны быть указаны:
- Полный почтовый адрес объекта.
- Площадь и количество комнат.
- Этаж.
- Кадастровый номер жилья или помещения.
- Правоустанавливающие документы (номер и дата свидетельства/выписки из реестра).
Кадастровый учет аренды и окончание договора
В 2025-2026 годах кадастровый учет договора аренды имеет свои особенности. Если сдается часть здания или помещения, для временного кадастрового учета изготавливается технический план целого объекта, на котором отражаются границы арендуемой части.
Учет в Росреестре проводится с присвоением временного кадастрового номера. И именно здесь кроется важный нюанс, связанный с окончанием аренды:
После окончания договора временный номер аннулируется автоматически, и часть перестает существовать как самостоятельный объект кадастрового учета.
Прекращение записи в ЕГРН
Если срок договора истек, запись об аренде в ЕГРН должна быть прекращена. По окончании регистрации заявителю выдаются зарегистрированные экземпляры договора, а также выписка из ЕГРН. Однако, если вы обнаружили, что в реестре числится просроченная аренда, необходимо подать заявление о прекращении договора аренды в ЕГРН, приложив документы, подтверждающие окончание срока.
Окончание срока аренды: автоматическая пролонгация и расторжение
Срок аренды может быть определенным, неопределенным или бессрочным. От этого зависит процедура окончания договора.
Договор на определенный срок
Часто договоры аренды квартиры заключаются на 11 месяцев, чтобы избежать государственной регистрации. В таких случаях в документе прописывается пункт:
«Договор автоматически продлевается на тех же условиях на следующие 11 месяцев, если ни одна из сторон за 1 календарный месяц до окончания срока аренды не предупредит другую сторону путем письменного уведомления о желании прекратить договор по окончании срока аренды».
Бессрочный договор и договор с неопределенным сроком
Если в договоре не указан срок окончания аренды, он считается заключенным на неопределенный срок. Бессрочный договор аренды можно расторгнуть в обычном порядке — по желанию одной из сторон. Для этого необходимо:
- Направить письменное уведомление о прекращении договора.
- Соблюсти минимальный срок предупреждения (по общему правилу — минимум за 3 месяца).
Уведомление должно быть выражено в письменной форме и достаточно определенно отражать факт прекращения аренды. При досрочном расторжении остаточная стоимость права пользования корректируется дополнительной бухгалтерской записью.
Понимание того, как формируется номер аренды и что происходит с ним с окончанием договора, позволяет избежать юридических казусов. Внутренняя нумерация остается на усмотрение сторон, кадастровый временный номер аннулируется после истечения срока аренды, а запись в ЕГРН требует официального погашения. Главное — внимательно следить за сроками, своевременно направлять уведомления и проверять выписки из реестра на предмет актуальности данных.