Вопрос передачи недвижимого имущества наследникам, один из самых острых в юридической практике. Часто пожилые люди, пытаясь обеспечить себе комфортную старость, выбирают договор пожизненного содержания с иждивением (ренту). Но что происходит, если до оформления ренты человек уже успел составить завещание на своих родственников? Отменяет ли договор ренты ранее составленное завещание?

Чтобы понять, как эти документы взаимодействуют друг с другом, необходимо четко осознавать их правовую природу. Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 583 ГК РФ), это совершенно разные механизмы:

• Завещание — это односторонняя сделка. Информация о наследнике и имуществе, которое вы хотите завещать, записывается нотариусом с ваших слов. Завещание вступает в силу исключительно с момента смерти завещателя. До этого момента оно не порождает никаких имущественных прав у указанных в нем лиц.
• Договор ренты (в частности, пожизненного содержания с иждивением) — это двусторонний договор. В соответствии с ним одна сторона (получатель ренты) передает в собственность другой стороне (плательщику ренты) недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок), а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя. Право собственности переходит при жизни получателя ренты!

Главное: отменяет ли рента завещание?

Ответ на этот вопрос однозначен: Да, договор ренты фактически отменяет ранее составленное завещание в отношении переданного по ренте имущества.

Юридическая логика здесь проста: завещание может распространяться только на то имущество, которое принадлежит наследодателю на момент смерти. Заключая договор ренты, собственник распоряжается своим имуществом при жизни, передавая право собственности плательщику ренты. С момента регистрации перехода права собственности квартира больше не принадлежит получателю ренты, а значит, он не может завещать ее своим наследникам. Соответственно, ранее написанное на эту квартиру завещание становится юридически ничтожным в этой части.

Позиция Верховного суда РФ

Судебная практика подтверждает приоритет договора ренты над завещанием. Яркий пример — дело, которое дошло до Верховного Суда РФ. Пожилой человек оформил завещание на одну соседку, а позже заключил договор ренты с другой. После его смерти родственники (сын и сестра покойного) попытались оспорить сделку и включить квартиру в наследственную массу.

Местные суды первоначально пошли навстречу пожеланиям родственников, решив забрать недвижимость у получательницы ренты. Однако Верховный суд РФ с такими решениями не согласился. ВС РФ защитил права получательницы квартиры по договору ренты и разъяснил: если при жизни собственник распорядился имуществом посредством заключения договора ренты, это имущество исключается из наследственной массы и не может быть предметом наследования по завещанию.

Может ли завещание отменить ренту?

Обратный процесс невозможен. Поскольку завещание вступает в силу только после смерти, оно никак не может повлиять на уже заключенный и зарегистрированный договор ренты. Нельзя составить завещание, лишающее плательщика ренты права на квартиру, если договор ренты уже оформлен и право собственности перешло к плательщику.

Единственный способ аннулировать ренту для получателя — расторгнуть договор (например, если плательщик не выполняет условия сделки: не выплачивает ренту, не предоставляет содержание, присутствует факт уклонения от взятых на себя обязательств). В случае успешного расторжения ренты право собственности на квартиру возвращается получателю, и тогда ранее составленное завещание вновь обретает юридическую силу.

Риски и судебные тяжбы

Как отмечают эксперты (в т.ч. издание РБК Недвижимость), судебные тяжбы по договорам пожизненного содержания не редкость. Спор между наследником по завещанию и рентодателем может тянуться годами. Наследники часто пытаются доказать, что получатель ренты в момент подписания договора не осознавал своих действий или был введен в заблуждение.

Особенно рискованны ситуации, когда:

1. Имеется завещание, условия которого противоречат заключенной ренте (родственники будут пытаться оспорить ренту, ссылаясь на то, что умерший «на самом деле хотел» передать квартиру им).
2. Плательщик ренты недобросовестно исполняет свои обязательства, что дает наследникам повод требовать расторжения договора в судебном порядке после смерти получателя.

Альтернативы: что выбрать?

Если вы стоите перед выбором, как лучше переоформить квартиру, эксперты рекомендуют оценивать риски:

• Договор ренты — гарантирует пожизненное содержание, но несет риски расторжения по инициативе получателя или оспаривания наследниками.
• Завещание — легко аннулируется или изменяется путем составления следующего завещания, сохраняет право собственности до конца жизни, но не гарантирует ухода и содержания при жизни.
• Договор дарения — безвозмездная передача имущества сразу, лишает дарителя всяких прав на жилье.
• Договор купли-продажи — как советуют некоторые риэлторы, это более надежный вариант, если в нем прописать право пожизненного проживания и регистрации продавца. В отличие от ренты, такой договор сложнее оспорить и расторгнуть.

Резюме

Договор ренты является сделкой распоряжения имуществом при жизни. Если вы подписали договор ренты, вы передаете право собственности другому лицу. Следовательно, ранее составленное завещание на это имущество теряет силу, так как на момент вашей смерти данного имущества в вашей собственности уже не будет. Если вы хотите, чтобы квартира досталась наследникам по завещанию, заключать договор ренты на эту же квартиру категорически нельзя.