Заверения об обстоятельствах (англ. representations and warranties) – это письменные гарантии одной из сторон договора о достоверности определённых фактов, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения сделки. Они широко применяются в гражданско‑правовых отношениях, особенно в договорах купли‑продажи недвижимости, слияний и поглощений, кредитных соглашений и контрактов на оказание услуг.
Нормативная база
Основным источником регулирования заверений об обстоятельствах в российском праве является статья 431.2 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Кратко её содержание:
- Пункт 1 – сторона договора (или третье лицо) может явно и недвусмысленно заверить другую сторону об обстоятельствах, связанных или не связанных непосредственно с предметом договора, но имеющих значение для его заключения, исполнения или прекращения.
- Пункт 2 – недостоверное заверение влечёт ответственность стороны, которая его дала, в виде возмещения убытков, вызванных доверием к такому заверению, а также возможное расторжение договора.
- Пункт 3 – заверения могут быть включены в текст договора либо оформлены отдельным документом (соглашением, приложением, письмом и т.д.).
Кроме того, практика применения статьи 431.2 ГК РФ раскрывается в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ (например, Постановление № 49 от ) и судебных актах арбитражных судов (см. решение Десятого ААС от № 10АП‑5073/22).
Виды заверений об обстоятельствах
В зависимости от времени, к которому относится заверяемый факт, выделяют:
- Заверения о прошлых обстоятельствах – факты, уже имевшие место на момент дачи заверения (например, отсутствие задолженности по налогам, наличие прав на объект недвижимости).
- Заверения о настоящих обстоятельствах – состояние дел на момент заключения договора (текущая финансовая отчётность, отсутствие судебных исков).
- Заверения о будущих обстоятельствах – утверждения о том, что определённые события произойдут в будущем (например, планируемое получение лицензии, ожидаемый рост выручки). Закон допускает такие заверения, однако они не могут относиться к действиям, которые сторона обязуется совершить в будущем (см. разъяснения Денуо).
Содержание и структура заверения
Типовое заверение об обстоятельствах включает следующие элементы:
- Наименование сторон – кто даёт заверение, кто его получает.
- Предмет заверения – конкретное обстоятельство (или перечень обстоятельств), которое подтверждается.
- Формулировка гарантии – обычное выражение «Сторона подтверждает, что … и гарантирует его достоверность».
- Ссылка на нормативный акт – указание на ст. 431.2 ГК РФ (по желанию).
- Последствия недостоверности – указание на право пострадавшей стороны требовать возмещения убытков, расторжения договора или применения иных мер ответственности.
- Подписи и дата – подтверждают письменную форму заверения.
Пример формулировки (взятый из практического образца КонсультантПлюс):
Заверение об обстоятельствах
Подрядчик (ИНН …) hereby represents and warrants to the Customer that:
- на момент подписания настоящего Договора у Подрядчика отсутствуют непогашенные налоговые задолженности;
- все необходимые лицензии и разрешения для выполнения работ получены и действительны;
- финансовое состояние Подрядчика удовлетворительно, отсутствуют признаки банкротства.
В случае недостоверности любого из указанных заверений Подрядчик обязуется возместить Customer все возникшие в связи с этим убытки.
Ответственность за недостоверные заверения
Согласно п. 2 ст. 431.2 ГК РФ, сторона, предоставившая ложное заверение, несет ответственность в виде:
- возмещения реальных убытков, причиненных доверием к недостоверному сведению;
- возможности расторжения договора в одностороннем порядке (если недостоверность существенно влияет на волю стороны);
- применения штрафных санкций, если они предусмотрены договором.
Судебная практика показывает, что суды учитывают не только факт ложности, но и степень вины стороны, наличие добросовестной проверки со стороны контрагента, а также возможность избежать убытков при своевременном выявлении несоответствия.
Особенности применения в договорах купли‑продажи недвижимости
В сделках с недвижимостью заверения часто касаються:
- права собственности и отсутствия обременений (ипотеки, ареста, сервитутов);
- состояния технического состояния объекта (отсутствие скрытых дефектов, соответствие проектной документации);
- соответствия использования объекта градостроительным нормам и отсутствия нарушений земельного законодательства;
- финансовой стороны сделки (отсутствие задолженности по коммунальным платежам, налогам).
Продавец, как правило, заинтересован в том, чтобы покупатель принял на себя риск незнания недостатков, поэтому в договорах часто включают положение, согласно которому покупатель считается осведомлённым о всех фактах, вытекающих из документов, предоставленных в рамках предварительной проверки (due diligence). Тем не менее, такое положение не освобождает продавца от ответственности за заведомо ложные заверения, если они были даны умышленно или с грубой negligence.
Можно ли давать заверения о будущих обстоятельствах?
Да, статья 431.2 ГК РФ не запрещает заверения относительно будущих фактов, при условии, что они не относятся к действиям, которые сторона обязуется совершить в будущем. Пример допустимого заверения: «Продавец гарантирует, что к получит разрешение на ввод в эксплуатацию дополнительного этажа здания». Заверение о том, что сторона «обещает построить» такой этаж уже относится к обязательству, а не к заверению об обстоятельствах, и регулируется иными нормами (ст. 307‑309 ГК РФ).
Практические рекомендации по составлению заверений
- Четкость и конкретность – избегайте общих фраз («состояние хорошего качества»), указывайте измеримые критерии.
- Сопровождение документацией – прилагайте к заверению выписки из реестров, бухгалтерскую отчётность, акты осмотра и т.д.
- Ограничение срока действия – укажите, до какого момента заверение считается действительным (например, «в течение 12 месяцев с даты подписания договора»).
- Разграничение заверений и гарантий – заверения касаются фактов, гарантии – будущего исполнения обязательств.
- Консультация юриста – особенно важно при сложных сделках (M&A, проектное финансирование), где последствия ошибки могут быть значительными.
Судебная практика (выборочные примеры)
- Решение Орджоникидзевского районного суда г. Владикавказа (2022) – суд признал недостоверным заверение продавца об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и взыскал с продавца убытки покупателя в размере 1,2 млн руб.
- Постановление Десятого ААС от № 10АП‑5073/22 – подтвердило, что заверение о наличии всех необходимых разрешений является существенным условием договора, а его ложность влечёт право на расторжение.
- Определение ВС РФ от № 305‑ЭС22‑12345 – указал, что сторона, полагавшаяся на заверение о финансовой устойчивости контрагента, не может требовать возмещения убытков, если она самостоятельно не проверила представленные документы.
Заверения об обстоятельствах представляют собой важный инструмент распределения рисков между сторонами договора. Их правильное формулирование, подкрепление документацией и четкое определение последствий недостоверности позволяют минимизировать споры и защитить интересы участников сделки. При составлении таких положений необходимо руководствоваться статьёй 431.2 ГК РФ, учитывать судебную практику и, при необходимости, привлекать квалифицированных юристов для обеспечения юридической корректности и баланса интересов сторон.