• ИП – физическое лицо, имеющее статус предпринимателя и действующее на основании ОКПО/ИНН.
• Арендатор – может быть как физическим лицом, так и юридическим (ООО, ИП и др.).
• В договоре важно чётко указать, кто выступает в роли арендодателя (ИП), а кто – арендатора.

Что требуется от арендодателя‑ИП?

ИП, как и любое другое лицо, может свободно передавать в аренду нежилое помещение, если у него есть законное право собственности или иное основание (аренда, субаренда, дар, дарение и т.п.). При этом:

1. ИП обязан предоставить арендатору право законного владения помещением.
2. ИП должен иметь документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН, договор дарения и т.д.).
3. Если помещение находится в совместной собственности, необходимо согласие всех совладельцев.

Основные элементы договора аренды

Хотя Гражданский кодекс РФ не требует строгой формы аренды, для избежания споров рекомендуется включить в договор следующие пункты:

• Предмет договора – полное описание помещения (адрес, площадь, номер, целевое назначение).
• Срок аренды – конкретная дата начала и окончания, а также условия продления.
• Арендная плата – размер, порядок расчёта, сроки оплаты (ежемесячно, ежеквартально), возможные штрафы за просрочку.
• Депозит – размер (обычно эквивалентен 1–3 месяцам аренды) и условия возврата.
• Обязанности сторон – кто отвечает за текущий ремонт, коммунальные услуги, страховку, содержание.
• Порядок передачи/приёма помещения – акт приёма‑передачи, состояние на момент передачи.
• Условия досрочного расторжения – основания и порядок (по соглашению сторон, нарушение условий и т.д.).
• Штрафные санкции – за нарушение условий договора (запоздалый платёж, повреждение имущества).
• Прочие согласованные условия – ограничения по использованию, право сдачи субаренды, порядок изменения условий.

Налоговые аспекты для ИП в 2026 году

Налоговое бремя ИП при аренде нежилых помещений зависит от выбранной системы налогообложения.

ОСНО (общая система)

Если ИП находится на общей системе налогообложения, доход от аренды считается доходом от предпринимательской деятельности и облагается:

• Налогом на профессиональный доход (если ИП не применяет УСН) – 13 % НДФЛ (при доходе выше установленного порога).
• Налогом на имущество (если ИП владеет помещением) – 0,1–0,3 % от кадастровой стоимости (в зависимости от региона).
• Налогом на добавление (НДС) – не взимается, если аренда не относится к объектам НДС (т. е. аренда нежилых помещений – не облагается НДС).

УСН «Доходы»

При выборе УСН «доходы» (доходность не более 2,4 млн ₽ в 2026 году) доход от аренды учитывается в налоговой базе, но налог уплачивается по ставке 6 % от дохода.

УСН «Доходы минус расходы»

Если ИП использует УСН «доходы минус расходы», то в расходы можно включить:

• Арендные выплаты, если ИП сам арендует объект для сдачи в субаренду.
• Ремонт и содержание арендуемого помещения.
• Прочие текущие расходы, связанные с эксплуатацией.

Налог уплачивается по ставке 15 % (для Москвы и Московской области) или 12 % (для остальных регионов).

Налог на доходы физических лиц (если арендатор – физлицо)

Если арендатор – физическое лицо, то при получении арендных выплат оно обязано уплатить НДФЛ в размере 13 % (при доходе, превышающем ненулевой порог).

Регистрация договора в Росреестре и технический план

С 2024 года в РФ действует требование регистрации договоров аренды нежилых помещений в Росреестре, если срок аренды превышает 1 год. Регистрация включает:

1. Подачу в Многофункциональный центр (МФЦ) или онлайн через портал «Госуслуги».
2. Предоставление копий документов: паспорт ИП, свидетельство о праве собственности, технический план (если требуется).
3. Оплату государственной пошлины (примерно 2 % от стоимости аренды за год).

Технический план нужен, когда арендатор требует подтверждения соответствия площади и планировки, особенно для коммерческих объектов.

Как правильно оформить договор аренды нежилого помещения

Ниже – пошаговый чек‑лист для составления договора.

1. Сбор данных – ФИО ИП, ИНН, ОКПО, адрес, банковские реквизиты; данные арендатора.
2. Определение предмета – точный адрес, номер, площадь, целевое назначение.
3. Указание сроков – дата начала, срок аренды, условия продления.
4. Фиксация арендной платы – сумма, валюта (если предусмотрено), график оплаты.
5. Указание депозита – размер, условия возврата.
6. Перечень обязанностей сторон – кто оплачивает коммунальные услуги, ремонт, страховку.
7. Вводятся подписи сторон и печать (если есть).
8. Приложения – акт приём‑передачи, копии документов о праве собственности, технический план.

Примерный шаблон договора (упрощённый)

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. __________ «___» _______ 2026 г.

ИП ______________________ (далее – Арендодатель), в лице ______________________,
ИНН ______________________,
ОГРНИП ______________________,
адрес: ______________________,
владелец помещения: ______________________,
встретившийся с ______________________ (далее – Арендатор),
по взаимному согласию сторон заключил настоящий Договор аренды нежилого помещения:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: ______________________,
площадью __________ м², предназначенное для ______________________.

СРОК АРЕНДЫ
Договор заключён на срок с «___» _______ 2026 г. по «___» _______ 2027 г. (с возможностью продления на условиях, согласованных сторонами).

АРЕНДНАЯ ПЛАТА
Арендатор ежемесячно уплачивает Арендодателю арендную плату в размере __________ руб. (без НДС), сроком оплаты – не позднее 5‑го числа каждого месяца.
ДЕПОЗИТ
Арендатор вносит депозит в размере __________ руб., который возвращается Арендодателем в течение 30 дней после окончания срока аренды, при условии сохранения помещения в надлежащем состоянии.

ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Арендодатель обязуется обеспечить Арендатора неограниченным доступом к помещению и осуществлять текущий ремонт, если иное не предусмотрено договором.
Арендатор обязуется использовать помещение исключительно в целях ______________________, не наносить вред имуществу Арендодателя, а также оплачивать коммунальные услуги в полном объёме.

ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ
Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке в случае нарушения условий настоящего Договора (неоплаченная аренда более 10 дней, повреждение имущества и т.д.).

ШТРАФЫ
За просрочку оплаты Арендатор уплачивает штраф в размере 0,1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

ОКОНЧАТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Все изменения и дополнения к настоящему Договору действительны только в письменной форме, подписанные обеими сторонами.
Споры, возникшие в связи с исполнением Договора, решаются в суде по месту нахождения арендуемого помещения.

Подписи сторон:
_____________________ _____________________
Арендодатель (ИП) Арендатор

Частые ошибки и как их избежать

• Отсутствие полного описания помещения – приводит к спорам о границах аренды.
• Неучёт необходимости регистрации – договор может быть объявлен недействительным, если срок более года и не зарегистрирован.
• Неуказание полного размера арендной платы и условий оплаты – создаёт риск неправильного расчёта налогов.
• Неучёт депозита и условий его возврата – часто приводит к судебным спорам.
• Несоответствие цели использования помещения – арендатор может нарушить условия, а арендодатель – потребовать расторжения.
• Отсутствие подписи сторон или печати (если требуется) – делает документ формально недействительным.

Что делать дальше?

Если вы – ИП, планирующий сдавать в аренду нежилое помещение, рекомендуется:

1. Собрать все необходимые документы (право собственности, технический план, паспорт ИП).
2. Согласовать условия аренды с юристом или налоговым консультантом.
3. Составить договор, используя примеры из официальных источников (КонсультантПлюс, Договор‑образец.ру).
4. Оплатить государственную пошлину и зарегистрировать договор в Росреестре (при сроке более 1 года).
5. Ввести в работу бухгалтерию для правильного отражения доходов и расходов в налоговой декларации.

Тщательное оформление договора и соблюдение всех требований законодательства позволяют избежать большинства конфликтов и обеспечить стабильный доход от аренды.

Источники: информация актуальна на 26 мая 2026 года, взята из открытых данных и рекомендаций КонсультантПлюс, а также типовых образцов договоров аренды, доступных на специализированных юридических порталах.