Вопрос вывоза и утилизации мусора часто становится камнем преткновения между арендодателем и арендатором. Казалось бы, что может быть сложного в вывозе твердых коммунальных отходов (ТКО)? Однако на практике именно эта тема вызывает множество споров, штрафов от надзорных органов и судебных разбирательств. В этой статье мы подробно разберем, кто обязан заключать договор с региональным оператором, кто является собственником отходов и как правильно прописать эти условия в договоре аренды.

Кто является собственником отходов?

Согласно действующему законодательству, собственником мусора признается тот, кто им владеет. В контексте арендных отношений это ключевой момент. По общему правилу, закрепленному в ч. 4 ст. 24.7 Федерального закона от № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления», арендатор является собственником отходов, образовавшихся в ходе его деятельности в арендованном помещении.

Именно на арендаторе лежат заботы по организации вывоза мусора. Это логично: арендодатель не может контролировать, сколько и какого мусора производит бизнес арендатора, а значит, не должен нести за это ответственность (ст. 210 ГК РФ). Твердые коммунальные отходы, это всё, что в итоге оказывается в мусорных контейнерах, и обязанность по их удалению лежит на том, кто эти отходы сгенерировал.

Кто заключает договор с региональным оператором?

Заключить договор на вывоз твердых бытовых (коммунальных) отходов с региональным оператором может как собственник помещения, так и арендатор. Однако решающим фактором здесь являются условия договора аренды.

По умолчанию, если в договоре аренды ничего не указано, договор с региональным оператором обязан заключить арендатор. Все собственники ТКО, включая арендаторов нежилых помещений, обязаны заключать такой договор, если иное не предусмотрено законодательством (позволяющим самостоятельно заниматься обращением с отходами) или самим договором аренды.

Чаще всего в арендных отношениях наиболее подготовленным и осведомленным оказывается арендодатель, который уже имеет действующий договор с региональным оператором. В этом случае стороны могут договориться, что арендодатель включает расходы на вывоз мусора в арендную плату или выставляет их арендатору отдельной строкой. Но юридически ответственным лицом перед государством все равно остается тот, на кого оформлен договор.

Зачем прописывать условия вывоза отходов в договоре аренды?

Компании-арендатору необходимо помнить о том, что надзорные органы (Росприроднадзор, Жилинспекция и др.) могут в любой момент запросить подтверждающие документы на вывоз и утилизацию отходов, образовавшихся в ходе заявленной деятельности. Отсутствие договора — это прямое нарушение закона.

Если нормы закона не соблюдаются, нарушителя могут привлечь к административной ответственности с внушительными штрафами. Поэтому крайне важно правильно определить, кому принадлежат эти отходы, и с кого будет спрос, если нормативные требования нарушены.

Рекомендации по оформлению договора аренды:

• Четкое распределение обязанностей. В договоре аренды необходимо прямо указать, кто именно заключает договор с региональным оператором и кто несет ответственность перед проверяющими органами.
• Порядок компенсации расходов. Если договор на вывоз заключает арендодатель, пропишите, как арендатор возмещает эти затраты (в составе арендной платы или по отдельным счетам на основании актов).
• Обязанность предоставления документов. Включите пункт, обязывающий сторону, заключившую договор с оператором, предоставлять копии договоров, актов и талонов вывоза мусора по запросу другой стороны или проверяющих органов.

Ответственность арендодателя за недостатки имущества

Отдельно стоит упомянуть о качестве самого имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК РФ).

Как это связано с отходами? Если в арендуемом помещении отсутствует оборудованное место для сбора мусора, контейнерная площадка, или если выявились конструктивные особенности, не позволяющие организовать законный вывоз ТКО, это является недостатком имущества. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

1. Потребовать безвозмездного устранения недостатков имущества.
2. Потребовать соразмерного уменьшения арендной платы.
3. Потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
4. Удержать сумму понесенных расходов из арендной платы.
5. Расторгнуть договор аренды и потребовать возмещения убытков, если недостатки не были оговорены при заключении договора.

Вопрос обращения с отходами в арендных отношениях — это не просто бытовая мелочь, а важный юридический и финансовый аспект. Закон по умолчанию возлагает обязанность по вывозу мусора на арендатора как на собственника отходов. Однако стороны вправе изменить это правило по обоюдному согласию.

Чтобы избежать штрафов от надзорных органов и конфликтов между сторонами, вносите соответствующий пункт в договор аренды в обязательном порядке. Четко прописанные обязанности по заключению договора с региональным оператором, оплате услуг и предоставлению отчетных документов — залог спокойной и законной работы для обеих сторон.