Вопрос о заверении договора дарения — один из самых частых при оформлении безвозмездной передачи имущества. Короткий ответ: с 13 января 2025 года договор дарения на недвижимость в России обязательно должен быть нотариально удостоверен. Это означает, что заверить его может только нотариус. Простая письменная форма, которая была допустима ранее, теперь не имеет юридической силы для сделок с квартирами, домами и земельными участками.

Кто может удостоверить (заверить) договор дарения?

Исключительно нотариус или должностное лицо консульского учреждения (для сделок, совершаемых за рубежом). Никакой другой юрист, представитель организации или просто грамотный человек не имеет права удостоверить договор дарения недвижимости для его государственной регистрации в Росреестре.

Почему именно нотариус?

• Проверка законности: Нотариус проверяет право собственности дарителя, отсутствие обременений, законность цели дарения.
• Защита от мошенничества: Удостоверение исключает возможность продажи под видом дарения, давления на одаряемого.
• Подлинность документов: Нотариус удостоверяет подлинность подписей и правильность оформления.
• Обязательное условие: Без нотариальной надписи Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности.

Что такое «нотариальное удостоверение» и чем оно отличается от «заверения»?

В быту часто говорят «заверить у нотариуса», но юридически корректно — «нотариальное удостоверение». Это более высокая форма, чем просто заверение копии документа. Нотариус:

1. Убеждается в дееспособности и добровольности сторон.
2. Объясняет сторонам содержание договора и последствия.
3. Лично удостоверяет подписи сторон на основном договоре.
4. Ставит на договоре свою удостоверительную надпись (свою подпись, печать, дату, место).

Важно! Если договор дарения удостоверен нотариусом, то доверенность на представителя (если сделка осуществляется через представителя) также должна быть нотариально удостоверена. Если договор удостоверен, а доверенность — нет, это является основанием для отказа в регистрации.

Процедура удостоверения договора дарения: пошагово

Чтобы правильно оформить и удостоверить договор, следуйте этому плану:

Шаг 1: Подготовка проекта договора

Можно использовать шаблон, но лучше заказать составление у юриста, чтобы учесть все нюансы. В договоре обязательно должны быть:

• Полные данные сторон (ФИО, дата рождения, паспортные данные, место жительства, ИНН).
• Подробное описание даримого имущества (адрес, площадь, кадастровый номер, этаж).
• Четкое указание на безвозмездность передачи (отсутствие встречного предоставления).
• Согласие одаряемого на принятие дара (это обязательное условие).
• Дата и подписи сторон.

Шаг 2: Сбор необходимых документов

Для личного визита к нотариусу подготовьте:

• Паспорта дарителя и одаряемого (оригиналы).
• Документы на недвижимость (выписка из ЕГРН, технический план, свидетельство о праве собственности, если есть).
• Квитанция об оплате госпошлины (если требуется, например, при дарении не родственникам).
• Если есть представитель — его нотариально удостоверенная доверенность и паспорт.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (часто запрашивает нотариус).

Шаг 3: Личный визит к нотариусу

Обе стороны (даритель и одаряемый) должны явиться к нотариусу лично. Нотариус:

• Проверит документы и дееспособность.
• Прочитает договор, объяснит последствия.
• Убедится в добровольности и отсутствии принуждения.
• Удостоверит подписи и поставит свою надпись на договоре.

Шаг 4: Государственная регистрация

После удостоверения нотариус (или вы сами) подает пакет документов в Росреестр (через МФЦ или онлайн) для регистрации перехода права собственности. После регистрации вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую новое право собственности одаряемого.

Особенности и важные нюансы (2025 год)

Обязательность для всех

Нотариальное удостоверение требуется независимо от степени родства. Раньше для близких родственников (супруги, родители, дети, бабушки/дедушки) была простая письменная форма. Теперь это правило отменено. Дарение между братом и сестрой, дядей и племянником, между супругами — также требует нотариуса.

Налоговые последствия

Ключевое преимущество дарения — отсутствие налога на доходы физических лиц (НДФЛ) у дарителя. У одаряемого налоговая обязанность возникает, если он не является близким родственником (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Близкие родственники (супруги, родители, дети, внуки, бабушки/дедушки, полнородные и неполнородные братья/сестры) освобождены от налога. Для остальных (двоюродные братья, тети/дяди, друзья) одаряемый должен самостоятельно декларировать доход в виде полученного имущества и уплатить НДФЛ 13% (или 15% для доходов свыше 5 млн руб. в год). Нотариус не рассчитывает и не удерживает этот налог, но предупреждает о последствиях.

Дарение доли в квартире

Если вы дарите свою долю в общей собственности, по закону вы обязаны сначала предложить ее продать другим участникам долевой собственности (право преимущественной покупки). Нотариус проверит, было ли такое предложение. Если другие собственники откажутся письменно, можно дарить долю постороннему лицу. Если же вы дарите долю другому участнику долевой собственности, это проще, право преимущественной покупки не применяется.

Отказ от дарения до регистрации

Договор дарения можно отменить (отказаться от него) в любой момент до государственной регистрации перехода права. После регистрации в Росреестре право собственности уже перешло, и отменить дарение крайне сложно (только через суд при доказанных обстоятельствах: угроза, обман, тяжелое материальное положение дарителя и т.д.). Нотариус фиксирует факт удостоверения, но не гарантирует невозможность последующего отказа.

Можно ли обойтись без нотариуса? Риски

Нет, для недвижимости, нельзя. Попытка заключить договор дарения простой письменной формой (без нотариуса) с 2025 года юридически ничтожна. Такой договор:

• Не будет зарегистрирован в Росреестре.
• Не приведет к переходу права собственности.
• Может быть признан недействительным судом.
• Создает высокие риски мошенничества и признания сделки недействительной в будущем.

Исключение: дарение движимого имущества (автомобиль, деньги, вещи) может совершатся в простой письменной форме, но для автомобиля требуется также передача ПТС и снятие с учета в ГИБДД.

Таким образом, заверить (удостоверить) договор дарения на недвижимость в 2025 году может только нотариус. Это обязательная процедура, введенная для защиты сторон от мошенничества и ошибок. Процесс включает подготовку договора, сбор документов, личный визит сторон к нотариусу и последующую государственную регистрацию. Несоблюдение формы (без нотариуса) делает сделку недействительной. Перед визитом к нотариусу рекомендуется проконсультироваться с юристом, особенно в сложных случаях (дарение доли, сделка с участием несовершеннолетних, представительство).

Статья подготовлена на основе анализа законодательства и практики, актуальной на май 2025 года. Для получения точной консультации по вашему случаю обратитесь к нотариусу или квалифицированному юристу.