Дата актуальности информации: , 16:10:13

Рынок недвижимости в России активно развивается, а вместе с ним растёт и количество юридических форм, которыми регулируются отношения между клиентом и риэлтором. Несмотря на то, что в российском законодательстве нет отдельного понятия «риэлторский договор», на практике применяются несколько типовых форм соглашений. В статье мы подробно разберём каждый из них, укажем, какие пункты обязательно должны присутствовать в договоре, а также рассмотрим плюсы и минусы каждого вида;

Почему нужен договор с риэлтором?

• Фиксирует права и обязанности сторон;
• Защищает от недоразумений и споров о том, кто что говорил и что имел в виду;
• Обеспечивает юридическую чистоту сделки и прозрачность финансовых потоков;
• Устанавливает порядок оплаты, сроки исполнения и ответственность за их нарушение.

Основные типы договоров, используемых в недвижимости

2.1 Договор возмездного оказания услуг

Это самый распространённый вариант. Риэлтор (исполнитель) обязуется по заданию заказчика (клиента) оказать конкретные услуги за вознаграждение, которое обычно выплачивается после выполнения работы.

Ключевые положения:

1. Перечень услуг (поиск арендодателя, ведение переговоров, подготовка договора аренды, сопровождение сделки и т.д.).
2. Срок действия договора.
3. Стоимость услуг и порядок оплаты (предоплата, оплата по факту, фиксированная комиссия, % от сделки).
4. Права и обязанности сторон.
5. Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
6. Порядок расторжения договора.

2.2 Договор поручения (агентский договор)

В данном случае клиент (поручитель) передаёт риэлтору (порукователю) право действовать от его имени в рамках определённого круга действий (например, поиск покупателя, подписание предварительного договора).

Особенности:

• Риэлтор действует от имени и в интересах клиента, поэтому в договоре указываются полномочия, которые он получает.
• Вознаграждение может быть фиксированным или процентным.
• Часто используется при продаже недвижимости «по доверенности».

2.3 Эксклюзивный договор

Эксклюзивный договор – это соглашение, в котором клиент предоставляет риэлтору исключительное право продавать (или сдавать в аренду) объект недвижимости в течение определённого периода.

Преимущества для риэлтора:

• Гарантированный объём работы и возможность планировать рекламные кампании.
• Повышенный уровень ответственности за результат.

Преимущества для клиента:

• Более интенсивная работа риэлтора (потенциальные покупатели получают приоритетный доступ к объекту).
• Часто предлагаются более выгодные условия комиссии.

2.4 Договор о возмездном оказании услуг «по факту» (комиссионный договор)

В этом виде договора вознаграждение риэлтора выплачивается только в случае успешного завершения сделки (например, продажа квартиры). Если сделка не состоялась – оплата не производится.

Риски:

• Для риэлтора – отсутствие гарантированного дохода.
• Для клиента – возможный недостаток мотивации у риэлтора, если объект трудно реализуем.

Что обязательно должно быть в любом договоре с риэлтором?

Независимо от выбранного типа, в договоре следует включить следующие обязательные пункты:

1. Стороны договора: полные юридические названия, ИНН/ОГРН, паспортные данные (для физических лиц).
2. Предмет договора: точное описание объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, тип использования и т.д.).
3. Перечень услуг: детальное описание всех действий, которые будет выполнять риэлтор.
4. Сроки исполнения: даты начала и окончания, а также промежуточные контрольные сроки.
5. Стоимость и порядок оплаты: размер комиссии (процент от цены, фиксированная сумма), сроки и способы оплаты (предоплата, постоплата, рассрочка).
6. Права и обязанности сторон: что обязуется делать клиент (предоставить документы, обеспечить доступ к объекту) и риэлтор (вести переговоры, подготовить договор аренды/купли‑продажи).
7. Ответственность сторон: штрафы за просрочку, неисполнение, утрату документов и т.п.
8. Порядок расторжения договора: условия досрочного прекращения, обязательные уведомления, возврат предоплаты.
9. Форс-мажор: обстоятельства непреодолимой силы и их последствия.
10. Прочие условия: конфиденциальность, порядок урегулирования споров (арбитражный суд, переговоры).

Примеры типовых пунктов

4.1 Пункт «Перечень услуг» (пример)

Исполнитель обязуется:

• Осуществить поиск арендодателя (или покупателя) в указанных клиентом районах;
• Вести переговоры с потенциальными контрагентами;
• Подготовить и предоставить проект договора аренды (или купли‑продажи) с учётом всех требований законодательства;
• Сопровождать процесс подписания договора, включая оформление выписки из ЕГРН и проверку прав собственности;
• Осуществить передачу объекта новому владельцу (арендатору) и оформить все необходимые акты приёма‑передачи.

4.2 Пункт «Стоимость и порядок оплаты» (пример)

За оказанные услуги Заказчик выплачивает Исполнителю вознаграждение в размере 3 % от суммы сделки (не менее 30 000 ₽). Оплата производится в два этапа:

1. Предоплата в размере 30 % от ожидаемой комиссии – в течение 3 (трёх) рабочих дней после подписания договора.
2. Окончательная выплата – в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания договора аренды (купли‑продажи) и получения подтверждения о переводе денежных средств от покупателя/арендатора.

4.3 Пункт «Ответственность сторон» (пример)

В случае нарушения сроков выполнения услуг Исполнитель уплачивает Заказчику штраф в размере 0,5 % от стоимости услуг за каждый просроченный день, но не более 10 % от общей суммы вознаграждения.

Как выбрать подходящий тип договора?

Выбор формы договора зависит от целей клиента, уровня доверия к риэлтору и особенностей объекта недвижимости.

Как правильно оформить договор?

1. Запросите образец договора. У большинства агентств недвижимости есть готовый шаблон, который можно адаптировать под конкретный случай.
2. Проверьте наличие всех обязательных пунктов. Обратите внимание на описание объекта, порядок оплаты и ответственность.
3. Уточните условия эксклюзивности. Если договор предполагает эксклюзив, проверьте срок действия и штрафы за досрочное расторжение.
4. Согласуйте порядок расторжения. Убедитесь, что в договоре прописаны условия возврата предоплаты и возможные компенсации.
5. Подпишите договор в двух экземплярах. Один остаётся у клиента, второй – у риэлтора.
6. Сохраните электронные копии. Это упростит решение спорных вопросов в будущем.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

7.1 Можно ли заключить договор с риэлтором устно?

Теоретически да, но в случае спора доказать условия устного соглашения будет крайне сложно. Поэтому рекомендуется оформлять договор в письменной форме.

7.2 Что делать, если риэлтор не выполнил свои обязательства?

Сначала следует направить письменное требование о выполнении договора. Если реакция отсутствует – можно обратиться в суд с иском о возмещении убытков и/или взыскании штрафных санкций, указанных в договоре.

7.3 Какой размер комиссии считается «нормальным»?

Обычно комиссия риэлтора составляет от 2 % до 5 % от цены сделки. Для аренды часто берут фиксированную плату (например, один месяц арендной платы) или процент от годовой арендной ставки.

Выбор правильного вида договора с риэлтором – ключевой момент, который влияет как на эффективность сделки, так и на уровень риска для обеих сторон. Важно внимательно изучить каждый пункт, убедиться в наличии всех обязательных условий и, при необходимости, проконсультироваться с юристом.

Помните, что договор – это не просто формальность, а инструмент, который защищает ваши интересы и помогает достичь желаемого результата в сфере недвижимости.

Автор: Ваш виртуальный помощник. Все материалы актуальны на 24 мая 2026 года.