Договор аренды — один из самых распространенных видов гражданско-правовых сделок, который регулирует отношения по передаче имущества во временное владение и пользование. Независимо от того, арендуете ли вы офис, земельный участок или оборудование, правильное заключение договора аренды, залог безопасности обеих сторон. В этой статье мы подробно разберем ключевые аспекты заключения арендных договоров, уделив особое внимание существенным и дополнительным условиям.
Существенные условия договора аренды
Существенные условия — это те пункты договора, без согласования которых сделка считается незаключенной. Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ), к существенным условиям относятся:
- Условия, названные в законе как обязательные для данного вида договора;
- Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 402 ГК РФ). Если одна из сторон настаивает на согласовании конкретного пункта, он становится существенным для данного договора.
Предмет договора (Объект аренды)
По общему правилу (ст. 607 ГК РФ), главное существенное условие любого договора аренды — это условие об объекте. Предмет аренды считается согласованным, если текст договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Для этого необходимо максимально четко идентифицировать объект.
Например, при аренде земельного участка указываются следующие характеристики:
- Вид объекта (земельный участок).
- Кадастровый номер.
- Площадь, адрес (местоположение) и категория земель.
- Виды разрешенного использования.
Для подтверждения характеристик объекта и права собственности арендодателя к договору рекомендуется прикладывать актуальную выписку из ЕГРН.
Арендная плата как существенное условие
Хотя по общему правилу арендная плата относится к дополнительным условиям, для некоторых видов имущества закон делает ее существенным условием. Например:
- При аренде земельного участка размер арендной платы прямо установлен в качестве существенного условия (п. 12 ст. 22 ЗК РФ).
- При аренде здания или сооружения размер арендной платы также является существенным условием договора.
Дополнительные условия договора аренды
Дополнительные условия — это условия, предусмотренные в соответствующих нормативных актах, которые автоматически вступают в действие в момент заключения договора и не требуют обязательного согласования сторон. Тем не менее, их детализация в тексте договора помогает избежать споров.
К дополнительным условиям договора аренды традиционно относится:
Цена договора аренды (Арендная плата)
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются прямо в тексте договора или в приложении к нему (например, в виде Графика арендных платежей). Если размер и порядок внесения арендной платы не согласованы в договоре, применяется порядок, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.
Порядок изменения и расторжения договора
Особого внимания заслуживает расторжение договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок. Согласно актуальной правовой позиции (в т.ч. ВАС РФ), прежде чем подать иск о расторжении такого договора из-за существенного нарушения его условий, необходимо обязательно соблюсти досудебный порядок урегулирования спора (направить претензию). Игнорирование этого правила ведет к оставлению иска без рассмотрения.
Особенности согласования условий
На этапе преддоговорной работы стороны могут использовать различные механизмы:
- Предварительный договор (ст. 429 ГК РФ) — обязывает стороны в будущем заключить основной договор аренды на согласованных условиях.
- Рамочный договор (ст. 429.1 ГК РФ) — определяет общие условия взаимодействия сторон, которые затем конкретизируются в отдельных договорах аренды.
- Предварительные переговоры — условия, согласованные в процессе переговоров (ст. 427 ГК РФ), могут быть признаны существенными, если стороны договорились об их включении в будущий договор.
Что делать, если существенные условия не согласованы?
На практике часто возникают ситуации, когда стороны не согласовали существенные условия (например, нечетко описали объект), но фактически начали исполнять договор — арендатор въехал и платит аренду.
В таких случаях, если договор не был заключен надлежащим образом, но стороны исполняли соглашение, суд при разрешении спора применит нормы ГК РФ о соответствующем виде договора (п. 7 Обзора судебной практики 165). Это защищает добросовестную сторону, однако создает риски, связанные с невозможностью ссылаться на незаключенный договор в суде для защиты своих специфических интересов.
Государственная регистрация договоров аренды
Отдельно стоит вопрос государственной регистрации. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации. На практике арендаторы часто пытаются схитрить: заключают незарегистрированный договор на 11 месяцев, а затем хотят продлить его еще на 11 месяцев, чтобы избежать регистрации. Суды указывают, что если такой договор продлевается на тех же условиях, он может быть признан заключенным на длительный срок, что влечет обязанность его регистрации.