Строительный контроль – это система мероприятий, направленных на обеспечение соответствия
строительно‑монтажных работ проектной документации, требованиям нормативных правовых актов
и техническим регламентам. Осуществление строительного контроля регулируется
Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), Федеральным законом № 44‑ФЗ и рядом подзаконных актов.
Правовое основание строительного контроля
- Статья 53 Гражданского кодекса РФ – определяет, кто может осуществлять строительный контроль
(застройщик, технический заказчик, лицо, ответственное за эксплуатацию, региональный оператор,
а также привлечённые ими индивидуальные предприниматели или юридические лица). - Статья 748 ГК РФ – предоставляет заказчику право контролировать ход и качество выполнения работ
по договору строительного подряда, не вмешиваясь в оперативно‑хозяйственную деятельность подрядчика. - Федеральный закон № 44‑ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг» – регулирует
порядок заключения и исполнения контрактов на строительный контроль. - Постановления Минстроя и Ростехнадзора – уточняют, что членство в СРО не требуеться для
выполнения функций строительного контроля, если это делается на основании договора.
Кто может выступать исполнителем строительного контроля?
Согласно нормативным актам, исполнителем может быть:
- Юридическое лицо, имеющее лицензию на выполнение работ по техническому надзору (надзор за
строительством, реконструкцией, капитальным ремонтом). - Индивидуальный предприниматель, зарегистрированный в качестве
специалиста по техническому надзору (свидетельство о квалификации). - Организация, привлечённая заказчиком (застройщиком, техническим заказчиком) на основании
отдельного договора.
Содержание договора строительного контроля
Договор должен включать обязательные разделы, указанные в ГОСТ 21.110‑2013 и в типовых формах,
предлагаемых Минстроем. Ниже – примерный перечень пунктов.
Преамбула
Указываются полные наименования сторон, их юридический статус, реквизиты, а также цель договора
(оказание услуг по строительному контролю).
Предмет договора
Чёткое описание объекта контроля (например, «строительство многоквартирного жилого дома
по адресу …», «капитальный ремонт здания № 12»), а также перечень работ, подлежащих
техническому надзору:
- Контроль соответствия проектной документации.
- Проверка качества используемых материалов.
- Надзор за соблюдением сроков выполнения работ.
- Оформление актов приёмки‑сдачи отдельных этапов.
Права и обязанности сторон
Заказчик:
- Обеспечивает исполнителю доступ к объекту и необходимой документации.
- Своевременно предоставляет информацию о проектных изменениях.
- Оплачивает услуги в порядке и размере, установленном договором.
Исполнитель (контролёр):
- Осуществляет контроль и надзор в соответствии с проектной и нормативной документацией.
- Ведёт журнал контроля, составляет акты, протоколы и отчёты.
- Своевременно информирует заказчика о выявленных нарушениях и предлагает меры их устранения.
- Не вмешивается в оперативно‑хозяйственную деятельность подрядчика (см. ст. 748 ГК РФ).
Сроки и этапы выполнения
Договор должен фиксировать:
- Дата начала и окончания контроля.
- График проведения проверок (например, еженедельные инспекции, контрольные проверки после
завершения каждого строительного этапа). - Порядок согласования изменений графика.
Стоимость и порядок оплаты
Оплата может быть фиксированной или пропорциональной выполненному объёму работ.
Пример из практики (см. ВС РФ о размере оплаты за услуги стройконтроля):
- Если выполнено 60 % строительных работ, оплата за контроль производится в размере 60 % от
согласованной суммы. - Оплата производится поэтапно – после подписания акта приёма‑сдачи каждого этапа.
Ответственность сторон
В договоре указываются:
- Штрафы за просрочку предоставления отчётов исполнителем;
- Штрафы за несвоевременную оплату заказчиком.
- Ответственность за причинённый ущерб в случае нарушения требований нормативных документов.
Порядок разрешения споров
Обычно предусматривается досудебное урегулирование (переговоры, медиация), а в случае
неудачи – обращение в арбитражный суд по месту нахождения заказчика.
Прочие условия
- Конфиденциальность получаемой информации.
- Порядок передачи и хранения документации.
- Форс‑мажорные обстоятельства.
Как правильно оформить договор?
Для того чтобы договор был юридически корректным и защищал интересы обеих сторон, рекомендуется:
- Использовать типовую форму, утверждённую Минстроем (пример – «Договор на оказание услуг по
осуществлению функций строительного контроля (технического надзора)»). - Проверить наличие у исполнителя лицензии и сертификатов, подтверждающих право на проведение
технического надзора. - Убедиться, что в договоре прописаны все обязательные реквизиты, указанные в ст. 53 ГК РФ
и ст. 748 ГК РФ. - Согласовать порядок и сроки оплаты, а также механизм расчёта пропорциональной оплаты
(пример – 60 % от суммы при выполнении 60 % работ). - Включить в договор пункт о возможности проведения независимого аудита контроля, если
заказчик требует дополнительную проверку.
Пример типового договора (сокращённый)
<h3>ДОГОВОР № ___</h3> <p>г. Москва <span style="font-weight:bold;">«__</span>» <span style="font-weight:bold;">2026</span> г.</p> <h4>1. СТОРОНЫ ДОГОВОРА</h4> <ul> <li><b>Заказчик:</b> Общество с ограниченной ответственностью «СтройИнвест», ИНН 7701234567, ОГРН 1157746000000, в лице генерального директора Иванова И;И.</li> <li><b>Исполнитель:</b> Индивидуальный предприниматель Петров П.П., лицензия № 12345 от г., в лице самого себя.</li> </ul> <h4>2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА</h4> <p>Исполнитель обязуется оказывать Заказчику услуги по строительному контролю (техническому надзору) застройки жилого комплекса «Сосновый» по адресу: г. Москва, ул. Сосновая, д. 10, в соответствии с проектной документацией и требованиями технических регламентов.</p> <h4>3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН</h4> <ol> <li><b>Заказчик:</b> <ul> <li>Предоставляет полную проектную документацию и доступ к объекту.</li> <li>Оплачивает услуги согласно пункту 5 настоящего договора.</li> </ul> </li> <li><b>Исполнитель:</b> <ul> <li>Осуществляет контроль качества работ, материалов и соблюдения сроков.</li> <li>Ведёт журнал контроля, составляет акты, протоколы и ежемесячный отчёт.</li> <li>Своевременно информирует Заказчика о выявленных нарушениях.</li> </ul> </li> </ol> <h4>4. СРОКИ И ЭТАПЫ</h4> <p>Контроль начинается г. и завершается г. По окончании каждого строительного этапа (фундамент, каркас, отделка) Исполнитель предоставляет акт выполненных работ.</p> <h4>5. СТОИМОСТЬ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ</h4> <p>Общая стоимость услуг – 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей. Оплата производится пропорционально выполненному объёму работ: 30 % предоплата, 40 % после завершения каркаса, 30 % после сдачи объекта.</p> <h4>6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН</h4> <ul> <li>За просрочку предоставления отчётов Исполнитель уплачивает штраф в размере 0,1 % от стоимости услуг за каждый день просрочки.</li> <li>За несвоевременную оплату Заказчик уплачивает пени в размере 0,05 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.</li> </ul> <h4>7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ</h4> <p>Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются путём переговоров, а в случае их неудачи – в арбитражном суде г. Москвы.</p> <h4>8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ</h4> <p>Стороны обязуются сохранять конфиденциальность полученной в ходе исполнения договора информации.</p> <p>Подписи сторон:</p> <table> <tr><td>Заказчик</td><td>Исполнитель</td></tr> <tr><td>_____________________</td><td>_____________________</td></tr> </table>
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вправе ли физическое лицо, включённое в НРС, осуществлять строительный контроль?
Да. По статье 53 ГК РФ строительный контроль может осуществлять лицо, включённое в Национальный
реестр специалистов (НРС), если оно имеет соответствующую квалификацию и заключил договор
с заказчиком (застройщиком, техническим заказчиком или региональным оператором).
Нужно ли членство в СРО для выполнения строительного контроля?
Нет. Как разъясняют Минстрой и Ростехнадзор, строительный контроль не относится к видам работ,
перечисленным в части 1 статьи 55.8 Кодекса, поэтому членство в саморегулируемой организации
не является обязательным.
Можно ли заключить договор строительного контроля до подписания контракта на
строительные работы?
Да. Ст. 53 ГК РФ позволяет заказчику заключить отдельный договор на контроль до начала
строительных работ, однако в договоре следует указать, что контроль будет осуществляться
по мере выполнения конкретных этапов, указанных в будущих договорах подряда.
Как рассчитывается оплата за частично выполненные работы?
Оплата производится пропорционально объёму выполненных работ. Пример: если выполнено 60 %
строительных работ, то и вознаграждение за контроль составляет 60 % от согласованной
суммы (см. пункт 5.2 примера договора).
Договор строительного контроля – важный юридический документ, который защищает интересы
заказчика, обеспечивает соблюдение строительных норм и повышает качество возводимых
объектов. При его составлении необходимо строго следовать требованиям ГК РФ, закона № 44‑ФЗ,
а также учитывать практические рекомендации Минстроя и Ростехнадзора. Правильно оформленный
договор поможет избежать конфликтов, упростит процесс взаимодействия с подрядчиками и
гарантирует своевременную сдачу проекта в эксплуатацию.
Составлено на основе открытых источников (ГК РФ, Минстрой, Ростехнадзор, КонсультантПлюс, Госзакупки) от .