Вопрос о том, какая статья Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) посвящена договору найма жилого помещения, возникает у арендодателей, нанимателей, юристов и студентов‑юристов. Ответ однозначен: основное регулирование находится в статье 671 ГК РФ, которая открывает Главу 35 «Наем жилого помещения».

Содержание статьи 671 ГК РФ

Статья 671 ГК РФ состоит из нескольких пунктов, которые последовательно раскрывают суть договора найма жилого помещения:

1. Предмет договора. По договору найма жилого помещения одна сторона (наймодатель – собственник жилого помещения или лицо, им уполномоченное) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) изолированное жилое помещение во владение и пользование за плату.
2. Стороны договора. Наймодатель – собственник или уполномоченное им лицо; наниматель – физическое лицо, которое получает право пользования жильём.
3. Обязанности сторон. Наймодатель обязан передать помещение в состоянии, пригодном для проживания, обеспечить его содержание и текущий ремонт, а наниматель – платить арендную плату, бережно эксплуатировать жильё, выполнять текущий ремонт по соглашению сторон и возвратить помещение по окончании срока найма.
4. Срок договора. Договор может быть заключён на определённый срок или на неопределённый период. При отсутствии указания срока договор считается заключённым на неопределённый срок.
5. Форма договора. Статья 671 не устанавливает особой формы; однако, согласно статье 674 ГК РФ, договор найма жилого помечения, заключённый на срок более одного года, должен быть оформлен в простой письменной форме.

Таким образом, статья 671 задаёт фундаментальные положения, а остальные статьи главы 35 детализируют отдельные аспекты (социальный найм, форма, прекращение договора, право на продление и т.д.).

Как статья 671 взаимодействует с другими нормами главы 35

Для полного понимания механизма найма жилого помещения полезно рассмотреть, как статья 671 связана с соседними нормами:

• Статья 672. Регулирует договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (социальный найм). К нему применяются правила частей первой и второй статьи 678, пункта 3 статьи 681 и статьи 686 ГК РФ.
• Статья 673. Определяет объект договора найма жилого помещения – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.
• Статья 674. Устанавливает требования к форме договора: простая письменная форма обязательна для договоров сроком более одного года.
• Статья 675. Содержит положения о состоянии помещения при передаче и при возврате.
• Статья 676. Регулирует вопросы оплаты коммунальных услуг и содержания жилого помещения.
• Статья 677. Определяет порядок изменения и расторжения договора найма.
• Статья 678. Устанавливает правила о текущем и капитальном ремонте.
• Статья 679. Регулирует вопросы поднайма и вселения третьих лиц.
• Статья 680. Содержит положения о ответственности сторон за нарушение условий договора.
• Статья 681. Устанавливает порядок продления договора найма.
• Статья 682. Регулирует вопросы выселения нанимателя.
• Статья 683. Определяет последствия неисполнения обязательств по оплате арендной платы.
• Статья 684. Дает нанимателю преимущественное право на продление договора найма.
• Статья 685. Содержит специальные правила для найма жилья в домах, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
• Статья 686. Устанавливает порядок применения правил главы 35 к договорам социального найма.

Таким образом, статья 671 является «точкой входа» в главу 35, а остальные статьи уточняют и развивают её положения.

Практическое значение статьи 671 для сторон договора

Для наймодателя (арендодателя)

• Обязанность предоставить жилое помещение, пригодное для проживания, и обеспечить его содержание.
• Право требовать timely уплаты арендной платы и возмещения ущерба, причинённого нанимателем.
• Возможность расторгнуть договор в случае существенного нарушения нанимателем своих обязательств (неуплата, повреждение имущества и т.п.).

Для нанимателя (арендатора)

• Право на владение и пользование предоставленным жилым помещением в соответствии с условиями договора.
• Обязанность вносить арендную плату и коммунальные платежи вовремя.
• Обязанность бережно эксплуатировать жильё, выполнять текущий ремонт по соглашению сторон и возвратить помещение в надлежащем состоянии.
• Преимущественное право на продление договора (статья 684 ГК РФ) при соблюдении условий найма.

Для судебной практики

Суды часто ссылаются на статью 671 ГК РФ при рассмотрении споров о:

• определении предмета договора (является ли переданное помещение жилым и изолированным);
• определении сторон договора (кто является наймодателем, а кто нанимателем);
• оценке выполнения обязательств по содержанию и ремонту жилья;
• вопросах о форме договора (письменная vs устная) и последствиях её отсутствия;
• праве на продление договора и порядке его расторжения.

Пример структуры договора найма жилого помещения, основанной на статье 671 ГК РФ

Ниже представлен типовой шаблон, который можно адаптировать под конкретные условия сделки. Все пункты соответствуют требованиям статьи 671 и связанным нормам главы 35.

1. Предмет договора. Наймодатель передаёт нанимателю жилое помещение, расположенное по адресу …, общей площадью … кв.м., состоящее из … комнат, кухни, санузла и т.д.
2. Стороны. Наймодатель – … (ФИО, паспортные данные, либо юридическое лицо, реквизиты). Наниматель – … (ФИО, паспортные данные).
3. Срок договора. Договор заключён на срок … месяцев/лет с «…» по «…» либо на неопределённый срок.
4. Арендная плата. Размер ежемесячной платы составляет … руб., оплата производится не позднее … числа каждого месяца на счёт … либо наличными.
5. Обязанности наймодателя. Передать помещение в состоянии, пригодном для проживания; обеспечить текущий и капитальный ремонт в соответствии с законодательством; предоставить документы, подтверждающие право собственности.
6. Обязанности нанимателя. Своевременно вносить арендную плату и коммунальные платежи; бережно эксплуатировать жильё; выполнять текущий ремонт по соглашению сторон; не производить перепланировку без согласия наймодателя; возвратить помещение по окончании срока найма в надлежащем состоянии.
7. Форма договора. Договор составлен в простой письменной форме и подписан обеими сторонами.
8. Ответственность сторон. За нарушение условий договора применяются штрафы, пени и возможность расторжения договора в судебном порядке.
9. Продление договора. По истечении срока наниматель имеет преимущественное право на продление договора при условии отсутствия нарушений его обязательств (ст. 684 ГК РФ).
10. Заключительные положения. Адреса для направления претензий, порядок разрешения споров (претензионный порядок, затем суд), ссылка на действующее законодательство (ГК РФ, Жилищный кодекс РФ и др.).

При составлении договора рекомендуется также включить ссылки на статьи 672‑686 ГК РФ, которые уточняют отдельные аспекты (социальный найм, форма, ремонт, поднаём и т.д.).

• Основной нормативный акт, регулирующий договор найма жилого помещения в Российской Федерации, – статья 671 ГК РФ.
• Статья определяет предмет, стороны, основные обязанности и права участников найма, а также допускает гибкость в определении срока и формы договора.
• Для полного правового регулирования необходимо учитывать и другие статьи главы 35 ГК РФ (672‑686), которые детализируют вопросы социального найма, формы договора, ремонта, оплаты коммунальных услуг, расторжения и продления.
• На практике статья 671 служит основой для составления договоров, судебного разбирательства и консультирования сторон по вопросам аренды жилья.

Понимание содержания и значения статьи 671 ГК РФ позволяет сторонам уверенно заключать и исполнять договоры найма жилого помещения, минимизировать риски споров и защищать свои законные интересы.