Сделки с недвижимостью, это всегда ответственный процесс, который требует внимательного отношения к деталям. Одним из важнейших этапов является государственная регистрация. Многие ошибочно полагают, что после подписания договора купли-продажи или аренды сделка уже завершена, однако юридически она вступает в силу только после прохождения процедуры в Росреестре. В этой статье мы подробно разберем, какие сроки регистрации существуют, от чего они зависят и как их можно ускорить.
Что именно подлежит регистрации: договор или право?
Самое главное, что нужно знать: в настоящее время сам договор купли-продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации. Однако на основании такого договора обязательно регистрируется переход права собственности (передача права на квартиру или иную недвижимость от продавца покупателю).
В то же время, для некоторых видов сделок регистрация самого договора или обременения обязательна:
- Договор аренды (найма), заключенный на срок не менее одного года. В этом случае регистрируется не сам договор, а обременение права собственности на жилое помещение.
- Договор аренды предприятия — подлежит обязательной регистрации, иначе он не будет действовать для третьих лиц.
- Ипотечный договор (залог), регистрируется обременение на квартиру в пользу банка.
- Договор долевого участия (ДДУ) — требует обязательной регистрации.
Также необходимо регистрировать любые изменения и дополнения к уже заключенным зарегистрированным договорам.
Стандартные сроки регистрации права собственности
Сроки государственной регистрации права собственности строго регламентированы законодательством РФ (в частности, законом 218-ФЗ) и зависят от способа подачи документов, типа сделки и статуса заявителя. Отсчет срока начинается на следующий день после подачи заявления. В расчет берутся только рабочие дни, выходные и праздничные не учитываются.
При покупке недвижимости (договор купли-продажи)
Для договоров купли-продажи (ДКП) квартир в простой письменной форме установлены следующие сроки:
- 7 рабочих дней — при подаче документов напрямую в Росреестр.
- 9 рабочих дней — при подаче документов через МФЦ (с учетом времени на доставку документов из МФЦ в Росреестр).
Электронная подача документов
Онлайн-оформление недвижимости становится все более популярным благодаря своей скорости и удобству. Подать документы в электронном виде можно через ЕПГУ (Госуслуги) или с помощью электронных сервисов Росреестра. Это допустимо для ипотечных и обычных договоров, дарения и долевого участия.
- 5 рабочих дней — стандартный срок при подаче в электронном виде через ЕПГУ.
- 2 рабочих дня — средний срок электронной регистрации при использовании специализированных сервисов (например, через банки или застройщиков).
- До 10 дней — при электронной подаче в некоторых случаях, требующих дополнительного согласования.
Договор долевого участия (ДДУ)
Для долевого строительства действуют свои правила:
- 7 рабочих дней — срок регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
- 5 рабочих дней — срок регистрации последующих договоров долевого участия после того, как первый договор уже был зарегистрирован.
Что может увеличить срок регистрации?
На практике указанные сроки могут быть превышены. Это происходит по ряду причин:
- Неполный пакет документов или их несоответствие требованиям законодательства. В этом случае процедура может быть приостановлена на срок до 3-х месяцев для устранения нарушений.
- Необходимость согласования — например, при сделках с долевой собственностью требуется нотариальное согласие, что может продлить процесс.
- Загруженность работников Росреестра, в пиковые сезоны на рынке недвижимости сроки могут сдвигаться.
- Самостоятельная проверка документов посредниками — проверка документов юристами или агентствами недвижимости не ограничена по срокам и может добавить дополнительное время до подачи в Росреестр.
Как ускорить процесс регистрации?
Если вы хотите зарегистрировать сделку как можно быстрее, следуйте этим рекомендациям:
- Используйте электронную подачу. Это сокращает сроки с 7-9 дней до 2-5 рабочих дней.
- Доверьтесь профессионалам. Менеджеры застройщика — эксперты не только в вопросах недвижимости, но и в регистрации. Сопровождение на протяжении всего пути и контроль со стороны девелопера упрощает и ускоряет процесс.
- Заранее проверьте комплект документов. Убедитесь, что все справки, согласия и паспорта в наличии и не содержат ошибок.
Датой государственной регистрации прав является дата внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Сроки варьируются от 2 рабочих дней при электронной регистрации до 9 рабочих дней при подаче через МФЦ. В сложных случаях или при нехватке документов процесс может затянуться до месяца и более. Помните, что один экземпляр договора всегда остается в реестровом деле, поэтому соглашения о покупке недвижимости нужно составлять не менее чем в 2 экземплярах (а лучше в 3-х, если участвует банк или нотариус).
Внимательное отношение к документам и выбор современных цифровых способов подачи заявлений помогут вам пройти регистрацию быстро и без лишних стрессов.