Самое главное помнить: Содержание прилегающей территории является неотъемлемой частью договора управления многоквартирным домом (ДУ МКД)․ Отдельного самостоятельного договора на эту услугу между собственниками и управляющей организацией (УО) обычно не заключается․ Все обязательства и оплата регламентируются основным договором управления․
Что такое «прилегающая территория» и почему это важно?
Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв․ Постановлением Правительства РФ от № 491), прилегающая территория МКД, это часть земельного участка, на котором расположен дом, и прилегающие к нему территории, необходимые для эксплуатации дома и обеспечения благоприятных условий проживания граждан․
Что входит в содержание прилегающей территории?
В понятие «надлежащее содержание» МКД, помимо внутренних мест общего пользования и инженерных систем, входит и поддержание порядка на прилегающей территории․ Конкретный перечень работ и услуг определяется договором управления, но обычно включает:
- Уборка территории: механизированная и ручная уборка тротуаров, площадок, проездов, газонов․
- Содержание и ремонт дворовых территорий: уход за зелеными насаждениями (скашивание газонов, обрезка кустов), уборка листвы и мусора․
- Организация и содержание мест для размещения контейнеров для ТКО․
- Содержание и ремонт элементов благоустройства: скамеек, урн, детских и спортивных площадок, ограждений, малых архитектурных форм․
- Организация парковки (если предусмотрена)․
- Борьба с вредителями (грызуны, насекомые)․
- Уборка снега и противогололедные мероприятия зимой․
Нормативная база
Правовое регулирование вопроса строится на следующих ключевых документах:
- Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ):
- Статья 162 определяет договор управления МКД как основной документ, регулирующий обязанности УО по содержанию общего имущества, которое включает и прилегающую территорию․
- Статья 36 устанавливает обязанность собственников нести расходы на содержание общего имущества, куда входит и прилегающая территория․
- Постановление Правительства РФ № 491 — утверждает конкретные Правила содержания общего имущества, где прямо указано, что прилегающая территория входит в состав общего имущества МКД․
- Решения общего собрания собственников: именно они определяют, какая именно УО будет исполнять договор и на каких условиях (с учетом минимального перечня услуг)․
Предмет договора управления и содержание прилегающей территории
Ключевой тезис: В предмет договора управления (п․ 2․1 типового договора) включается комплексное обязательство УО по «управлению многоквартирным домом, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома»․ Прилегающая территория, как часть общего имущества, автоматически подпадает под это обязательство․
Управляющая организация обязуется:
- Осуществлять управление МКД․
- Содержать и ремонтировать общее имущество (включая прилегающую территорию)․
- Предоставлять коммунальные услуги․
- Осуществлять иную направленную на достижение целей управления деятельность (что может включать и дополнительные услуги по благоустройству, если они предусмотрены договором)․
Таким образом, отдельный «договор на содержание территории» не требуется․ Все регулируется ДУ МКД․
Как формируется и оплачивается плата за содержание прилегающей территории?
Порядок заключения договора
Для выбора УО и заключения ДУ МКД необходимо согласие более 50% от общего числа голосов собственников (ст․ 44, 46 ЖК РФ)․ В решении собрания должен быть четко указан выбранный УО и условия договора, включая перечень и объем работ по содержанию территории․
Формирование платы
Плата за содержание жилого помещения (включая долю расходов на содержание общего имущества, т․е․ и территории) определяется в соответствии с:
- ЖК РФ (ст․ 154, 158, 162) и Правилами № 491․
- Решением общего собрания собственников о выборе способа формирования платы (пропорционально доле в праве собственности, по нормативу и т․д․)․
- Размерами платы, установленными в самом договоре управления․
Важно: Если УО выполняет работы по содержанию территории сверх минимального перечня, предусмотренного Правилами № 491, и собственники не давали на это отдельного согласия, то плата за такие дополнительные работы может быть оспорена․ Однако базовые работы по уборке и благоустройству — обязательны․
Перерасчет платы
В случае изменения условий договора управления (например, смена УО) плата подлежит перерасчету․ Порядок определен в ч․ 7 ст․ 156 и ч․ 1-3 ст․ 162 ЖК РФ․ Перерасчет производится исходя из прежних условий до момента вступления в силу новых․
Права и обязанности сторон․ Ответственность
- Управляющая организация: обязана выполнять работы по содержанию территории в соответствии с договором и Правилами № 491․ Имеет право требовать плату за оказанные услуги (ст․ 162 ЖК РФ)․
- Собственники/Жильцы: обязаны своевременно вносить плату․ Не вправе препятствовать УО в выполнении работ на территории (например, мешать уборке, парковке в неположенных местах)․
При ненадлежащем исполнении УО своих обязанностей (например, мусор не вывозится, газоны не скашиваются) собственники вправе:
- Подать претензию в УО с требованием устранить нарушения․
- Обратиться с жалобой в контролиющие органы (Госжилинспекцию, Роспотребнадзор, местную администрацию)․
- В случае систематических нарушений — инициировать собрание собственников для досрочного расторжения договора управления и смены УО․
Судебная практика и важные нюансы
Суды последовательно поддерживают позицию, что собственники нежилых помещений в МКД также обязаны нести расходы по содержанию общего имущества, включая прилегающую территорию․ Обязанность не зависит от вида помещения (жилое/нежилое) и от того, пользуется ли собственник территорией лично․
Очень важно: В договоре управления должен быть четко прописан перечень и объем работ по содержанию прилегающей территории, а также методика расчета платы (если она не является стандартной)․ Это защитит как УО от претензий о неоказании услуг, так и собственников от необоснованных повышений тарифа․
Содержание прилегающей территории к многоквартирному дому, это не отдельная услуга, а составная часть обязательств управляющей организации по договору управления МКД․ Все вопросы: что входит в работы, как оплачивается, кто несет ответственность, — регулируются:
- Договором управления МКД (основной документ)․
- Жилищным кодексом РФ и Правилами № 491 (минимальный обязательный перечень)․
- Решениями общего собрания собственников (выбор УО, условия оплаты)․
При возникновении споров необходимо в первую очередь обращаться к тексту договора и протоколу собрания, а также к нормам ЖК РФ․
Примечание: Указанная в исходных данных информация о временном неприменении ст․ 162 ЖК РФ в отдельных регионах (ДНР, ЛНР, Запорожская и Херсонская области) является специальным законодательным актом и не распространяется на остальную территорию РФ․ В остальных регионах ст․ 162 ЖК РФ применяется в полном объеме․