Сделки с недвижимостью всегда требуют особого внимания к документам и юридическим нюансам. Одним из важных инструментов в этой сфере является уступка права требования по договору купли-продажи. В этой статье мы подробно рассмотрим, что это такое, когда возможно, как правильно оформить и какие образцы документов использовать.
Что такое уступка права требования по договору купли-продажи?
Уступка права требования (или цессия) — это передача одним лицом (цедентом) другому лицу (цессионарию) своего права требования к третьему лицу (должнику). В контексте недвижимости это означает, что покупатель по договору купли-продажи может передать свои права на недвижимость другому лицу до момента регистрации права собственности.
Когда возможна уступка по договору купли-продажи недвижимости?
В долевом строительстве (ДДУ)
Наиболее распространенный случай — уступка прав по договору долевого участия (ДДУ). Согласно ФЗ-214, такая уступка возможна без согласия застройщика, если:
- Договор ДДУ зарегистрирован в Росреестре;
- Уступка происходит до подписания акта приема-передачи;
- Стоимость уступки не превышает сумму, уплаченную по ДДУ (за вычетом штрафных санкций, если они предусмотрены).
По предварительному договору купли-продажи
Уступка возможна, если:
- Есть подписанный предварительный договор;
- Основной договор купли-продажи еще не заключен;
- Стороны согласны на уступку.
В случае торгов (аукционов)
Если недвижимость была приобретена на торгах (например, при реализации имущества должника), то уступка прав из такого договора не допускается (п. 87 ФЗ-229). Это связано с тем, что такие сделки носят публичный характер и регулируются специальными правилами.
Образец договора уступки права требования по договору купли-продажи
Ниже приведен типовой образец договора уступки. Обратите внимание, что в каждом случае документ может иметь свои особенности в зависимости от ситуации;
УСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ
ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
г. ________________
«___»_____________ 20__ г.
________________________________________________________,
именуемое в дальнейшем «Цедент», в лице ________________________________________,
действующего на основании _____________________________________________________,
с одной стороны, и
________________________________________________________,
именуемое в дальнейшем «Цессионарий», в лице ________________________________,
действующего на основании _____________________________________________________,
с другой стороны,
совместно именуемые «Стороны»,
заключили настоящий Договор о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Цедент уступает, а Цессионарий принимает право требования к _______________
(наименование продавца в основном договоре)
по основному договору купли-продажи недвижимого имущества от «___»________ 20__ г. № ____,
зарегистрированному в ________________________________________________________
(наименование органа регистрации)
за № ________________________________________________________________________.
Предметом уступки является право требования на заключение основного договора купли-продажи
недвижимого имущества, а именно: ___________________________________________
(адрес, характеристики объекта)
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН
Цедент обязуется:
— передать Цессионарию все документы, подтверждающие право требования;
— уведомить продавца (должника) о состоявшейся уступке;
— обеспечить отсутствие обременений на праве требования.
Цессионарий обязуется:
— уплатить Цеденту вознаграждение в размере ________________ рублей;
— принять все права и обязанности по настоящему Договору;
— соблюдать условия основного договора купли-продажи.
ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
Оплата по настоящему Договору осуществляется в следующем порядке:
— авансовый платеж в размере _____% от суммы уступки — в течение ___ дней с даты подписания;
— окончательный расчет — в течение ___ дней после подписания акта приема-передачи прав.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны.
Все изменения и дополнения к Договору оформляются в письменной форме.
Подписи Сторон:
_________________________
(подпись Цедента)
_________________________
(ФИО Цедента)
_________________________
(подпись Цессионария)
_________________________
(ФИО Цессионария)
Основные документы, необходимые для уступки
Для оформления уступки права требования потребуются следующие документы:
- Подлинник или нотариально заверенная копия основного договора купли-продажи;
- Свидетельство о государственной регистрации права (если объект уже зарегистрирован);
- Выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости);
- Паспорта сторон сделки;
- Документы, подтверждающие полномочия представителей (если сделка совершается через представителя);
- Согласие супруга (если объект находится в совместной собственности);
- Документы, подтверждающие уплату налогов (если применимо);
- Платежные документы, подтверждающие оплату по договору уступки.
Налоговые аспекты уступки права требования
Уступка права требования может иметь налоговые последствия:
- Если цедент получил доход от уступки, он должен уплатить НДФЛ (налог на доходы физических лиц) по ставке 13%;
- Если цедент — юридическое лицо, применяющее УСН, доход от уступки включается в налоговую базу;
- При уступке в рамках долевого строительства важно учитывать, что с 2019 года расчеты по ДДУ осуществляются через эскроу-счета, и уступка прав на такой счет также подлежит налогообложению.
Типичные ошибки при оформлении уступки
При заключении договора уступки часто допускаются следующие ошибки:
- Отсутствие согласия супруга, если объект находится в совместной собственности, требуется нотариальное согласие супруга;
- Непроверенные документы — необходимо тщательно проверять подлинность и юридическую чистоту основного договора;
- Нарушение сроков — уступка должна быть оформлена до момента регистрации права собственности;
- Отсутствие уведомления должника — продавец (должник) должен быть уведомлен о состоявшейся уступке;
- Неправильное оформление платежей — все расчеты должны быть документально подтверждены.
Регистрация уступки права требования
С 2017 года уступка права требования по договору купли-продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации в Росреестре. Однако для сделки купли-продажи, которая последует за уступкой, регистрация права собственности обязательна.
Тем не менее, рекомендуется зарегистрировать уступку в реестре уступок (если таковой ведется застройщиком) или сохранить документы, подтверждающие факт уступки, для предъявления в налоговые органы.
Уступка права требования по договору купли-продажи недвижимости — это законный и распространенный инструмент, позволяющий переуступить свои права на объект до его официальной регистрации. Однако такая сделка требует тщательной подготовки и соблюдения всех юридических формальностей.
Перед оформлением уступки рекомендуется:
- Проверить юридическую чистоту основного договора;
- Убедиться в отсутствии обременений на объект;
- Согласовать условия с должником (продавцом);
- Подготовить все необходимые документы;
- Зарегистрировать сделку в установленном порядке;
- Уплатить налоги, если это предусмотрено законом.
Используйте приведенные образцы и рекомендации, чтобы минимизировать риски и обеспечить законность сделки. В случае сомнений лучше обратиться к квалифицированному юристу или нотариусу.