Сдача квартиры в аренду – популярный способ получения дополнительного дохода. Однако без правильно оформленного договора и своевременной уплаты налогов вы рискуете получить штрафы‚ а часть прибыли может «улететь» в налоговую. В статье подробно рассматриваются:

• какие виды договоров существуют;
• какой налоговый режим выбирает арендодатель;
• какие ставки налога действуют в 2026 году;
• какие расходы можно уменьшить в налоговой базе;
• как и когда платить налог;
• пример типового договора с комментариями.

Что такое договор аренды (съёма) квартиры?

Договор аренды жилого помещения – это гражданско‑правовой документ‚ в котором фиксируются права и обязанности арендодателя и арендатора. По статье 619 ГК РФ он может быть заключён в любой форме‚ однако для налоговых целей рекомендуется оформить письменный договор.

Ключевые элементы договора

1. Стороны договора – полные ФИО‚ ИНН‚ паспортные данные.
2. Предмет договора – точный адрес‚ площадь‚ этаж‚ состояние квартиры.
3. Срок аренды – от одного месяца до нескольких лет (можно указать автоматическое продление).
4. Арендная плата – размер‚ порядок и сроки её внесения.
5. Платежи за коммунальные услуги – кто и как их оплачивает.
6. Ответственность сторон – штрафы за просрочку‚ порядок возврата залога.
7. Порядок расторжения договора – уведомление за 30 дней‚ условия досрочного прекращения.

Наличие всех пунктов в договоре упрощает доказательство получения дохода перед налоговой службой.

Налоговый режим для арендодателей

Сдача квартиры в аренду считается доходом физических лиц. По российскому налоговому законодательству существует несколько вариантов налогообложения:

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – базовый режим‚ ставка 13 % с чистой прибыли (доход минус подтверждённые расходы).
• Упрощённая система налогообложения (УСН) для ИП – 6 % от дохода (при патенте – 4‑6 %).
• Самозанятые (НПД) – ставка 4 % при сдаче физическому лицу и 6 % при сдаче юридическому лицу.

Выбор режима зависит от того‚ кто является арендодателем (физическое лицо‚ ИП‚ самозанятый) и от объёма доходов.

Ставки налога в 2026 году (по данным ФНС)

Какие расходы можно уменьшить в налоговой базе?

Если вы выбираете общий режим НДФЛ (13 %)‚ то из дохода можно вычесть подтверждённые расходы‚ что уменьшит налогооблагаемую базу. К таким расходам относятся:

• Процентные платежи по ипотеке.
• Налог на имущество (пример: 5 400 ₽ в год).
• Коммунальные услуги‚ если они оплачиваются арендодателем.
• Страхование квартиры.
• Расходы на ремонт и содержание (материалы‚ услуги мастеров).
• Амортизация (для ИП – 1 % от стоимости недвижимости в год).
• Убытки от повреждения имущества.

Все расходы должны быть подтверждены чек‑квитанциями‚ договорами и актами выполненных работ. При отсутствии документов налоговая может отказать в вычете.

Порядок уплаты налога: сроки‚ формы‚ регистрация

Декларирование доходов

Физические лица‚ получающие доход от аренды‚ обязаны подать налоговую декларацию по форме 3‑НДФЛ до 30 апреля года‚ следующего за отчётным. Декларацию можно подать через личный кабинет на сайте ФНС или в налоговой инспекции.

Сроки уплаты налога

• Если налог рассчитывается в рамках НДФЛ – уплата до 15 июля (за предыдущий налоговый год).
• Самозанятые платят налог ежемесячно в течение 5‑ти дней после получения дохода (через приложение «Мой налог»).
• ИП на УСН уплачивают налог ежеквартально до 25‑го числа месяца‚ следующего за кварталом.

Как оплатить

Оплатить налог можно:

1. Через личный кабинет ФНС (банковская карта‚ СБП).
2. В банке по реквизитам‚ указанным в уведомлении о сумме налога.
3. Через мобильные приложения банков (по QR‑коду из уведомления).

Важно сохранять платежные документы – они могут потребоваться при проверке.

Что происходит‚ если налог не уплачен?

Налоговая проверка может быть инициирована по нескольким причинам:

• Отсутствие декларации в ФНС.
• Несоответствие данных в договоре и в налоговой декларации.
• Получение информации от соседей‚ коммунальных служб‚ банков.

Последствия:

1. Штраф за непредставление декларации – 30 % от суммы налога (не менее 5 000 ₽).
2. Пени за просрочку уплаты – 0‚1 % от суммы налога за каждый день просрочки.
3. Возможность блокировки банковских счетов и ареста имущества.

Во избежание проблем рекомендуется вести учёт доходов и расходов‚ а также своевременно подавать декларацию.

Пример типового договора аренды квартиры

Договор аренды жилого помещения
г. ____________ «___» ___________ 2026 г.

Стороны договора
Арендодатель: ________________________‚ паспорт: ____________‚ ИНН: ____________.
Арендатор: ________________________‚ паспорт: ____________‚ ИНН: ____________.

Предмет договора
Арендодатель передаёт во временное пользование Арендатору жилое помещение‚ расположенное по адресу: ____________‚ общей площадью ___ м²‚ комната ___‚ этаж ___.

Срок аренды
Договор заключён на срок с «___» ___________ 2026 г. по «___» ___________ 2027 г.
По истечении срока договор автоматически продлевается на тех же условиях‚ если ни одна из сторон не уведомит другую за 30 дней до окончания срока.

Арендная плата и порядок расчётов
Размер арендной платы составляет ___________ (_____ рублей) в месяц.
Арендная плата выплачивается Арендатором ежемесячно не позднее 5‑го числа текущего месяца на счёт Арендодателя: ____________.
За коммунальные услуги (вода‚ электроэнергия‚ газ‚ отопление) Арендатор оплачивает счета напрямую поставщикам. При отсутствии отдельного учёта расходы включаются в арендную плату.

Залог
Арендатор передаёт залог в размере ___________ (_____ рублей) в момент подписания договора. Залог возвращается в течение 10 дней после окончания срока аренды при условии отсутствия задолженности и повреждений.
Права и обязанности сторон
Арендодатель обязуется предоставить помещение в пригодном для проживания состоянии.
Арендатор обязуется использовать помещение только для проживания‚ не совершать действий‚ нарушающих закон‚ и своевременно оплачивать аренду и коммунальные услуги.
Арендатор имеет право проводить мелкий ремонт (покраска стен‚ замена ламп) за свой счёт.

Ответственность сторон
За просрочку оплаты арендной платы Арендатор уплачивает штраф в размере 0‚1 % от суммы за каждый день просрочки.
За повреждение имущества Арендатор возмещает стоимость ремонта.

Прочие условия
Все споры решаются в суде по месту нахождения недвижимости.
Договор составлен в двух экземплярах‚ каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.

Подписи сторон:
_____________________/Арендодатель
_____________________/Арендатор

В договоре обязательно указывайте размер арендной платы без налога. Налог уплачивается арендодателем отдельно‚ в соответствии с выбранным режимом.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог‚ если сдаю квартиру менее 6 месяцев в году?

Да. Любой доход от аренды подлежит налогообложению‚ независимо от длительности сдачи. Если доход менее 1 000 ₽ в год‚ налог уплачивается‚ но в декларации указывается нулевая сумма.

Можно ли «зашить» налог в арендную плату?

Да. По практике арендодатели увеличивают арендную ставку на 13 % (или 4 %/6 % для самозанятых) и указывают в договоре‚ что в стоимость включён налог. При этом в декларации указывают реальный доход без «надбавки»‚ а налог уплачивается отдельно.

Какие документы нужны для вычета расходов?

Чеки‚ счета‑фактуры‚ договоры с подрядчиками‚ выписки из банка‚ справки об уплате ипотечных процентов и налога на имущество.

Как стать самозанятым для сдачи квартиры?

Зарегистрироваться в приложении «Мой налог» (или через личный кабинет ФНС). После регистрации вы сможете выставлять чеки арендаторам и платить налог 4 %/6 % автоматически.

Что делать‚ если арендатор отказывается платить коммунальные услуги?

В договоре следует прописать‚ что арендатор обязан предоставлять копии квитанций. При нарушении – арендодатель имеет право удержать соответствующую сумму из залога или расторгнуть договор с уведомлением за 30 дней.

Оформление договора аренды квартиры и правильный расчёт налогов – два взаимосвязанных процесса. При соблюдении следующих правил вы избежите проблем с ФНС и сохраните большую часть дохода:

1. Подготовьте письменный договор с полным набором реквизитов.
2. Определите оптимальный налоговый режим (13 % НДФЛ‚ 6 % УСН‚ 4 %/6 % НПД).
3. Собирайте и храните все подтверждающие документы расходов.
4. Своевременно подавайте декларацию и уплачивайте налог в установленные сроки.
5. Следите за изменениями законодательства – ставки и правила могут корректироваться каждый год.

Соблюдая эти рекомендации‚ вы сможете законно получать доход от аренды‚ минимизировать налоговую нагрузку и избежать штрафов.

Автор статьи: Ваш помощник по недвижимости и налогам
Дата публикации: 23 мая 2026 г.