Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Риелторский договор – это юридический документ, который фиксирует отношения между клиентом (продавцом, покупателем или арендодателем) и риелтором (агентом, агентством недвижимости). Правильно оформленный договор защищает интересы обеих сторон, определяет объём оказываемых услуг, сроки их выполнения и порядок оплаты.

Правовая база

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 971) риелтор действует от имени и в интересах клиента, выступая его представителем в переговорах, подписании предварительных договоров и иных юридически значимых действиях. При заключении договора поручения продавец передаёт риелтору полномочия на поиск покупателя, проведение переговоров и подписание предварительного договора купли‑продажи.

Важно помнить, что рииелтор не является стороной сделки купли‑продажи. Его обязательства заканчиваются после выполнения агентских услуг, а ответственность за проблемы, возникшие после сделки, лежит на продавце и покупателе.

Почему договор обязателен?

Защита интересов. Договор фиксирует, какие услуги будет оказывать риелтор и какие обязательства он принимает.
Прозрачность финансов. В документе указываются размер комиссии, порядок её расчёта и сроки выплаты.
Юридическая определённость. При возникновении споров суд будет ориентироваться именно на условия договора.
Снижение рисков. Чётко прописанные сроки, порядок расторжения и ответственность сторон позволяют избежать недоразумений.

Основные типы риелторских договоров

Договор поручения (агентский договор). Риелтор получает полномочия действовать от имени клиента, заключать предварительные договоры, вести переговоры.
Договор возмездного оказания услуг. Обычный вариант для агентств: клиент платит фиксированную или процентную комиссию за поиск покупателя/арендатора.
Эксклюзивный договор. Риелтор получает исключительное право продавать/арендовать объект в течение определённого срока.

Что обязательно должно быть в договоре?

Эксперты рынка недвижимости (журнал «Домклик», 2024) выделяют обязательные пункты, которые нельзя упускать:

Стороны договора. Полные наименования, ИНН/ОГРН, паспортные данные.
Предмет договора. Описание недвижимости (адрес, площадь, кадастровый номер), цель (продажа, покупка, аренда).
Объём услуг. Перечень действий риелтора: поиск контрагента, подготовка рекламных материалов, организация просмотров, подготовка и подписание предварительных договоров, сопровождение сделки, подача документов в МФЦ и др.
Права и обязанности сторон. Что обязуется предоставить клиент (документы, доступ к объекту), какие действия выполняет риелтор.
Размер и порядок оплаты. Процент от цены продажи, фиксированная сумма, сроки выплаты (при подписании договора, после закрытия сделки и т.п.).
Срок действия договора. Дата начала, дата окончания, возможность продления.
Условия расторжения. Порядок уведомления, штрафные санкции, возврат авансов.
Ответственность сторон. Штрафы за нарушение сроков, неисполнение обязательств.
Форс-мажор. Обстоятельства непреодолимой силы, при которых стороны освобождаются от ответственности.
Подписи и печати. Подписи сторон, печать агентства (если есть).

Пошаговый алгоритм заключения договора

Подготовка документов клиентом. Свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, технический паспорт, справки об отсутствии обременений.
Выбор риелтора/агентства. Оценка репутации, проверка лицензий, рекомендаций.
Переговоры о условиях. Обсуждение объёма услуг, комиссии, сроков, эксклюзивности.
Составление проекта договора; Юрист или агентство готовит документ, учитывая все согласованные пункты.
Проверка договора клиентом. Важно обратить внимание на неясные формулировки, скрытые комиссии, условия расторжения.
Подписание договора. Подписывают обе стороны, при необходимости ставится печать агентства.
Оплата аванса (если предусмотрено). Обычно 10‑20 % от предполагаемой комиссии.
Начало оказания услуг. Риелтор приступает к поиску покупателей, организации просмотров и т.д.

Как избежать типичных ошибок

Не подписывайте договор без печати и подписи агента. Это подтверждает юридическую силу документа.
Откажитесь от «устных» соглашений. Любые устные договорённости должны быть зафиксированы в письме‑приложении.
Проверяйте пункт о комиссии. Убедитесь, что указана не только процент, но и порядок её расчёта (от цены продажи, от суммы сделки, от аванса).
Обращайте внимание на срок действия. Эксклюзивный договор обычно ограничен 3‑6 месяцами; после истечения срока вы можете сменить агента.
Не допускайте двойного наложения полномочий. Если вы подписали договор с агентством, не заключайте отдельный договор с отдельным риелтором без согласия агентства.

Пример ключевых пунктов договора (образец)

ДОГОВОР ПОРУЧЕНИЯ № __
г. ____________ «__» ___________ 2026 г.

СТОРОНЫ ДОГОВОРА
Заказчик: ______________________ (ФИО, паспорт, ИНН)
Исполнитель: ______________________ (наименование агентства, ОГРН, ИНН)

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Исполнитель обязуется от имени Заказчика осуществить поиск покупателя и сопровождение сделки по продаже недвижимости, расположенной по адресу: ____________, кадастровый номер __________.

ОБЪЁМ УСЛУГ
Подготовка рекламных материалов.
Организация и проведение просмотров.
Ведение переговоров с потенциальными покупателями.
Составление и подписание предварительного договора купли‑продажи.
Сопровождение заключения основного договора купли‑продажи.
Подготовка и подача документов в МФЦ, получение выписки из ЕГРН.

ОПЛАТА УСЛУГ
Комиссия Исполнителя составляет ___% от окончательной цены продажи.
Аванс в размере ____% от предполагаемой комиссии уплачивается Заказчиком в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания договора.

СРОКИ И ЭКСКЛЮЗИВНОСТЬ
Договор вступает в силу с момента подписания и действует до «__» ___________ 2026 г.
Договор является эксклюзивным: Заказчик обязуется не привлекать иных риелторов без письменного согласия Исполнителя.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны несут штраф в размере ____% от стоимости сделки.
Исполнитель не несёт ответственности за юридические споры между Заказчиком и покупателем после подписания основного договора купли‑продажи.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
Договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон с предварительным письменным уведомлением за 10 (десять) дней.
При расторжении Заказчик обязуется выплатить Исполнителю вознаграждение за уже выполненные работы в размере ____% от суммы сделки, если она будет заключена в течение 30 дней после расторжения.

ФОРС‑МАЖОР
Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств, вызванное обстоятельствами непреодолимой силы.

РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
...

Как расторгнуть риелторский договор

Расторжение возможно по взаимному согласию или в одностороннем порядке при условии:

Соблюдения срока уведомления (обычно 10‑30 дней).
Оплаты вознаграждения за уже выполненные услуги.
Отсутствия обязательств по выплате комиссии после завершения сделки, если она уже заключена.

В случае нарушения условий (например, отказ от сотрудничества без уведомления) в договоре могут быть прописаны штрафные санкции – от 5 % до 20 % от стоимости сделки.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли подписывать договор, если агент предлагает работать без него?

Нет. По закону любые оказанные услуги должны быть зафиксированы договором. Отсутствие договора усложняет доказательство прав и обязанностей сторон.

Какой размер комиссии считается «нормой»?

В России типичный диапазон – 2‑5 % от цены продажи. При эксклюзивных договорах комиссия может быть выше, но тогда агент обязуется приложить больше усилий.

Может ли риелтор требовать предоплату?

Да, но предоплата не должна превышать 20 % от предполагаемой комиссии. Всё остальное выплачивается после закрытия сделки.

Что делать, если после сделки возникли юридические проблемы?

Риелтор не несёт ответственности за споры между продавцом и покупателем, если они не являются сторонами договора. В таком случае следует обращаться к юристу, специализирующемуся на недвижимости.

Полноте и чёткости формулировок;
Указанию всех обязательных пунктов (субъекты, предмет, услуги, оплата, сроки, ответственность);
Проверке репутации и лицензий риелтора;
Соблюдению требований законодательства (ГК РФ, закон о лицензировании агентской деятельности).

Тщательно проработав договор, вы минимизируете риски и сможете сосредоточиться на главном – успешной продаже или покупке недвижимости.

Собранные данные актуальны на  г. (источники: РБК Недвижимость, пресс‑центр Est‑a‑Tet, журнал «Молодой учёный», журнал «Домклик», Право.ru, образцы договоров 2025‑2026 годов).