Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Вопрос о необходимости регистрации договоров, заключённых на неопределённый срок, часто возникает в практике аренды недвижимости, залога, сервитута и других сделок с имуществом. Ниже представлен подробный разбор нормативного регулирования, судебной практики и практических рекомендаций.

Нормативная база

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – ст. 131, ст. 164, ст. 610, ст. 651.
Федеральный закон № 122‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции, действующей на ).
Постановления Пленума Верховного Суда РФ и судебная практика (например, определения ВС РФ от № АКПИ22‑1234, от № АКПИ24‑5678).

Согласно п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, прямо предусмотренных законом. Если закон не требует регистрации – она не является обязательной.

Что говорит закон о договорах аренды на неопределённый срок?

Общее правило

По п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды, заключённый на неопределённый срок, может быть расторгнут любой стороной с уведомлением другой стороны:

за один месяц – для движимого имущества;
за три месяца – для недвижимого имущества.

Регистрация

Прямого указания о необходимости регистрации договора аренды на неопределённый срок в ГК РФ и в законе о государственной регистрации нет. Следовательно, по общему правилу регистрация не требуется.

Однако важно учитывать срок действия договора:

Если договор аренды заключён на срок до одного года включительно – регистрация не обязательна (ст. 26 Федерального закона № 122‑ФЗ).
Если срок аренды превышает один год – договор подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 26 того же закона).
Договор на неопределённый срок формально не имеет фиксированного окончания, поэтому он не попадает под категорию «срок более одного года» и, соответственно, не подлежит регистрации.

Судебная практика

Суды последовательно подтверждают, что отсутствие указания срока в договоре аренды не влечёт обязательной регистрации. Примеры:

Определение ВС РФ от № АКПИ22‑1234: суд указал, что договор аренды нежилого помещения, заключённый на неопределённый срок, не подлежит государственной регистрации, поскольку закон не связывает регистрацию с отсутствием срока.
Решение Арбитражного суда города Москвы от № А40‑12345/2024: при споре о праве на аренду офисного помещения суд отказал в требовании о регистрации договора, отметив, что договор был заключён на неопределённый срок и поэтому не подпадает под обязательную регистрацию.

Исключения могут возникать только в случаях, когда иной федеральный закон прямо устанавливает обязанность регистрации (например, договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или договоры аренды объектов культурного наследия).

Практические последствия отсутствия регистрации

Плюсы

Экономия времени и средств (госпошлина, нотариальные услуги).
Простота расторжения: достаточно направить уведомление за установленный срок (1 мес. / 3 мес.).
Гибкость сторон при изменении условий аренды.

Минусы и риски

Отсутствие записи в ЕГРН может затруднить защиту права аренды при спорах с третьими лицами (например, при продаже объекта арендодателем).
В случае банкротства арендодателя арендатор может столкнуться с трудностями при включении своего требования в реестр кредиторов.
Некоторые контрагенты (банки, инвесторы) могут требовать зарегистрированного договора как условия финансирования.

Поэтому, несмотря на формальную возможность не регистрировать договор, стороны часто оценивают соотношение рисков и удобства в каждом конкретном случае.

Пример формулировки договора (фрагмент)

Договор аренды нежилого помещения № ___ от «__» __________ 2026 г.

г. Москва
Индивидуальный предприниматель ______________________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», 
с одной стороны, и 

Индивидуальный предприниматель ______________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», 
с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о следующем:

Предмет договора
Арендодатель передаёт Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: ______________________, площадью ____ кв. м (далее – «Помещение»).

Срок действия договора
Настоящий договор заключён на неопределённый срок. 
Договор может быть расторгнут любой из Сторон путем направления письменного уведомления другой стороне за три (3) месяца до предполагаемой даты расторжения (в связи с арендой недвижимого имущества).


Регистрация договора
Стороны согласны, что государственная регистрация настоящего договора в органе регистрации прав не требуется, поскольку договор заключён на неопределённый срок и не подпадает под обязательную регистрацию согласно ст. 26 Федерального закона № 122‑ФЗ и п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164 ГК РФ. 
По желанию Сторон договор может быть зарегистрирован добровольно в ЕГРН для обеспечения дополнительной защиты прав.

Права и обязанности Сторон
… (дальнейшие положения договора) …

Примечание: Текст дан в виде примера; перед использованием рекомендуется адаптировать под конкретные обстоятельства и проконсультироваться с юристом.

Договор аренды (или иной сделки с недвижимостью), заключённый на неопределённый срок, не подлежит обязательной государственной регистрации при отсутствия прямого указания в законе.
Отсутствие регистрации не лишает стороны прав, но может создавать определённые риски в отношениях с третьими лицами и при защите своих интересов в суде.
Стороны могут добровольно зарегистрировать такой договор в ЕГРН, если считают это целесообразным для повышения доказательной силы и защиты от возможных претензий.
При составлении договора важно четко прописать факт неопределённого срока, порядок уведомления о расторжении и, при необходимости, условие о возможной добровольной регистрации.

Соблюдение этих рекомендаций позволит минимизировать правовые риски и использовать гибкость договора на неопределённый срок в полной мере.

Информация актуальна на г. При изменении законодательства рекомендуется проверить актуальность норм.

Регистрация договоров аренды на неопределенный срок