Нотариально удостоверённый договор купли‑продажи (ДКП) считается одной из самых надёжных форм оформления сделки с недвижимым имуществом. Однако в жизни иногда возникает необходимость прекратить такие отношения. В статье подробно рассматривается, какие основания позволяют расторгнуть нотариальный ДКП, какие процедуры следует соблюдать и какие документы нужны для успешного завершения процесса.

Нотариальный договор купли‑продажи: основные характеристики

• Составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами.
• Подлежит обязательному нотариальному заверению, если объект – квартира, дом, земельный участок и т.п.
• После подписания и нотариального удостоверения договор вносится в государственный реестр прав (Росреестр).

Поскольку договор имеет высшую юридическую силу, его расторжение возможно только в строгом соответствии с законом и (или) условиями, прописанными в самом документе.

Законные основания для расторжения нотариального ДКП

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 452‑453) и практике нотариата, договор может быть расторгнут:

1. По взаимному согласию сторон. Если обе стороны желают аннулировать сделку, они могут заключить отдельное соглашение о расторжении, которое также должно быть нотариально удостоверено.
2. В одностороннем порядке через суд. Когда одна из сторон нарушает существенные условия договора (неуплата цены, скрытие дефектов, отказ от передачи прав и т.д.), другая сторона может подать иск в суд о расторжении.
3. Путём обратной (реверсной) сделки. Стороны меняются ролями и заключают новый договор купли‑продажи, в котором покупатель становится продавцом, а продавец – покупателем. Такой способ часто используется, когда обе стороны согласны, но хотят избежать судебных разбирательств.
4. На основании специальных условий, указанных в договоре. Если в ДКП предусмотрены дополнительные основания для расторжения (например, срок исполнения, наличие определённых документов), они действуют наряду с общими правовыми нормами.

Порядок расторжения по взаимному согласию сторон

Подготовка проекта соглашения

Соглашение о расторжении должно соответствовать форме исходного договора:

• Если ДКП был оформлен в нотариальной форме, то и соглашение должно быть нотариально удостоверено.
• Текст соглашения должен включать:
  • полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН, адреса);
  • сведения о предмете сделки (адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.);
  • указание, что договор расторгается «по обоюдному согласию»;
  • условия возврата денежных средств (кто и в каком размере возвращает деньги);
  • положения о передаче (или возврате) прав собственности;
  • подписи сторон и печать нотариуса.

Нотариальное удостоверение

Для удостоверения необходимо обратиться к тому же нотариусу, который заверял исходный ДКП (это упрощает процесс регистрации). Нотариус проверит:

• отсутствие ограничений (залог, арест и др.);
• полноту и достоверность представленных документов;
• согласие обеих сторон без принуждения.

Регистрация в Росреестре

После нотариального заверения нотариус подаёт в Росреестр заявление о отмене записи о праве собственности, приложив:

1. нотариально удостоверённое соглашение о расторжении;
2. исходный договор купли‑продажи;
3. квитанцию об уплате государственной пошлины (обычно 2 % от стоимости недвижимости, но не менее 4 000 рублей).

В течение 10‑15 рабочих дней запись в ЕГРН будет удалена, а право собственности вернётся к прежнему владельцу (или будет распределено согласно условиям соглашения).

Расторжение в одностороннем порядке (через суд)

Когда это необходимо?

Если одна из сторон отказывается от исполнения обязательств, а другая не может достичь согласия, единственным способом является судебный иск. Типичные причины:

• неуплата покупателем полной цены;
• сокрытие продавцом существенных дефектов недвижимости;
• нарушение сроков передачи прав;
• отказ от регистрации перехода права собственности.

Порядок подачи искового заявления

1. Соберите доказательства нарушения (квитанции, акты, переписку, экспертизы).
2. Составьте исковое заявление в свободной форме, указав:
   • наименование суда;
   • данные истца и ответчика;
   • сведения о договоре (дата, номер, нотариус);
   • конкретные требования (расторжение, возврат денег, возмещение убытков);
   • перечень прилагаемых документов.
3. Оплатите государственную пошлину (обычно 5 % от стоимости иска, но не менее 2 000 рублей).
4. Подайте заявление в суд по месту нахождения недвижимости.
5. В случае удовлетворения иска суд вынесет решение о расторжении договора и, при необходимости, о возврате прав собственности.

Последующее нотариальное оформление

После получения судебного решения необходимо:

• обратиться к нотариусу для составления решения суда о расторжении договора в нотариальной форме;
• подать в Росреестр заявление о внесении изменений в ЕГРН.

Обратная (реверсная) сделка как способ расторжения

Если обе стороны согласны, но не желают тратить время на судебные разбирательства, они могут заключить обратный договор купли‑продажи. При этом:

• покупатель становится продавцом, а продавец – покупателем;
• сумма сделки может быть нулевой (если обе стороны согласны вернуть полученные средства);
• обратный договор также подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в Росреестре.

После регистрации обратного договора исходный ДКП фактически «аннулируется», так как в реестре фиксируется новое право собственности.

Перечень обязательных документов

Пошаговый чек‑лист для расторжения нотариального ДКП

1. Определите основание расторжения (согласие сторон, суд, обратная сделка).
2. Согласуйте условия расторжения (возврат денег, распределение прав).
3. Подготовьте проект соглашения о расторжении (см. пример ниже).
4. Обратитесь к нотариусу (желательно к тому же, кто заверял исходный ДКП).
5. Оплатите государственную пошлину и получите нотариальное удостоверение.
6. Подайте в Росреестр заявление о снятии записи о праве собственности.
7. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую отмену сделки.
8. При необходимости – выполните финансовые расчёты (возврат средств, уплата штрафов).

Пример соглашения о расторжении нотариального договора купли‑продажи

СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА КУПЛИ‑ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

г. Москва "__" __________ 2026 г.

Мы, нижеподписавшиеся:
_______________ (ФИО), паспорт: _______________, ИНН: _______________, проживающий(ая) по адресу: _______________, (далее – Продавец),
_______________ (ФИО), паспорт: _______________, ИНН: _______________, проживающий(ая) по адресу: _______________, (далее – Покупатель),

в дальнейшем совместно именуемые «Стороны», руководствуясь взаимным согласием, заключаем настоящее Соглашение о расторжении договора купли‑продажи недвижимости, заключённого между нами "__" __________ 2025 г. у нотариуса _______________, (далее – Договор).

Предмет соглашения
 1.1. Стороны согласны полностью расторгнуть Договор, а также все взаимные обязательства, вытекающие из него.
 1.2. Право собственности на объект недвижимости, указанный в Договоре (адрес: _______________, кадастровый номер: _______________), возвращается Продавцу.

Возврат денежных средств
 2.1. Покупатель возвращает Продавцу сумму в размере ___________ (__________) рублей.
 2.2. Продавец подтверждает получение указанной суммы и отказывается от дальнейших требований к Покупателю.

Отказ от претензий
 3.1. Стороны заявляют, что после исполнения условий настоящего Соглашения не имеют взаимных претензий друг к другу.
Нотариальное удостоверение
 4.1. Настоящее Соглашение подлежит нотариальному удостоверению у того же нотариуса, который заверил Договор (Нотариус _______________).

Прочие условия
 5.1. Соглашение составлено в двух экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.
 5.2. Соглашение вступает в силу с момента его нотариального удостоверения.

Подписи сторон:

_____________________ _____________________
(Продавец) (Покупатель)

Нотариальное удостоверение:

_____________________
(Подпись, печать нотариуса)

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить новую пошлину за расторжение?

Да. При подаче заявления в Росреестр за снятие записи о праве собственности уплачивается государственная пошлина (2 % от стоимости недвижимости, но не менее 4 000 рублей).

Можно ли расторгнуть договор без участия нотариуса?

Если договор был нотариально удостоверён, то и соглашение о его расторжении должно быть нотариально заверено. Иначе запись в реестре будет считаться недействительной.

Что делать, если одна из сторон отказывается подписать соглашение?

Тогда единственный путь – подать иск в суд. Суд может вынести решение о расторжении договора и обязать отказывающуюся сторону выполнить свои обязательства.

Сколько времени занимает регистрация расторжения в Росреестре?

Обычно 10‑15 рабочих дней с момента подачи полного пакета документов.

Можно ли вернуть деньги полностью, если договор уже был исполнен?

Возврат средств возможен только при условии, что обе стороны согласились на это в соглашении о расторжении. Если одна из сторон уже получила право собственности, потребуется обратный договор (обратная купля‑продажа) или решение суда.

Расторжение нотариального договора купли‑продажи недвижимости – процесс, требующий точного соблюдения юридических формальностей. В большинстве случаев стороны могут решить вопрос мирно, заключив нотариально удостоверённое соглашение о расторжении или проведя обратную сделку. Если же согласия нет, необходимо обращаться в суд, а затем оформить решение нотариусом и зарегистрировать изменения в Росреестре.

Тщательно подготовив документы, соблюдая пошаговый чек‑лист и привлекая квалифицированного нотариуса, вы сможете быстро и без лишних осложнений аннулировать нежелательную сделку.