Важно понимать: Расторгается не сам «договор счета эскроу» как отдельный документ, а основной договор, в рамках которого используется этот счет (чаще всего — договор долевого участия (ДДУ) или договор строительного подряда)․ Счет эскроу — это лишь инструмент для безопасного перевода денег застройщику․ Поэтому процедура расторжения напрямую зависит от условий основного договора и законодательства․
Что такое счет эскроу в контексте строительства?
С 1 июля 2019 года для объектов ИЖС (индивидуального жилищного строительства) и с 1 марта 2024 года для объектов многоквартирных домов (МКД) оплата по ДДУ осуществляется только через эскроу-счета, открытые в банках-партнерах (например, в Дом․РФ)․ Деньги дольщика блокируются на счете до момента:
- Передачи объекта дольщику (подписание акта приема-передачи)․
- Расторжения договора․
Ключевой принцип: Деньги с эскроу-счета застройщик получает только после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к дольщику․ Если договор расторгается, средства должны вернуться дольщику․
Основания для расторжения договора с использованием эскроу-счета
Расторжение может происходить по двум основным сценариям:
По соглашению сторон (дольщик и застройщик)
Это самый простой и быстрый путь․ Стороны подписывают соглашение о расторжении ДДУ, в котором фиксируют:
- Дату расторжения․
- Порядок возврата денежных средств с эскроу-счета․
- Отсутствие взаимных претензий (если стороны этого хотят)․
В одностороннем порядке (по инициативе одной из сторон)
Возможно только при наличии существенных нарушений договора другой стороной (ст․ 450․1 ГК РФ) или в случаях, прямо предусмотренных законом или договором․ Например:
- Застройщик не передал объект в срок (с учетом предусмотренных договором прав на продление)․
- Застройщик нарушил требования к качеству объекта․
- Дольщик не оплатил долю (если это основание предусмотрено договором)․
Внимание: Для одностороннего расторжения, как правило, требуется судебное решение․ Простое уведомление второй стороне часто недостаточно, особенно если застройщик не согласен с фактом нарушения․
Пошаговая процедура расторжения договора (ДДУ) с эскроу-счетом
Шаг 1: Проверьте условия вашего ДДУ
Внимательно изучите раздел договора, посвященный изменению и расторжению․ Уточните:
- Требуемая форма заявления/соглашения (письменная, нотариальная)․
- Сроки уведомления второй стороны․
- Штрафные санкции (неустойки) при расторжении․
- Порядок возврата денег с эскроу-счета․
Шаг 2: Подготовьте документы
В зависимости от основания:
- Для соглашения сторон: Проект соглашения о расторжении ДДУ․
- Для одностороннего расторжения: Заявление (претензия) о расторжении с обоснованием нарушения, копия вашего паспорта, копия ДДУ, доказательства нарушения (переписка, акты, экспертизы)․
Шаг 3: Направьте уведомление/соглашение второй стороне
Направьте документы застройщику заказным письмом с уведомлением о вручении или вручите под расписку․ Это подтвердит факт получения․
Шаг 4: Регистрация расторжения ДДУ в Росреестре
Само по себе соглашение или решение суда не меняет запись в ЕГРН․ Для погашения записи о праве дольщика (и снятия обременения с объекта) необходимо:
- Подать в Росреестр (или через МФЦ) заявление о государственной регистрации расторжения договора․
- Приложить: само соглашение/решение суда, выписку из ЕГРН, документы, подтверждающие полный возврат средств дольщику (или обязательство застройщика вернуть их)․
Важно: Банк (например, Дом․РФ) может потребовать от застройщика предоставить документы из Росреестра о расторжении ДДУ, чтобы разблокировать средства на эскроу-счете для возврата дольщику․
Шаг 5: Возврат денег с эскроу-счета
После регистрации расторжения ДДУ в Росреестре:
- Застройщик (или дольщик, если суд обязал банк) обращается в банк с заявлением о возврате средств․
- Банк проверяет факт регистрации расторжения и отсутствие иных обременений․
- Банк переводит деньги с эскроу-счета на счет дольщика (или взыскивает по решению суда)․
Типичная проблема: Банк может затянуть процесс, требуя от застройщика дополнительные документы․ В этом случае дольщику нужно действовать через застройщика или обращаться в банк с копией решения суда/соглашения и выпиской из Росреестра․
Последствия расторжения договора
- Возврат денег: Дольщик получает обратно все внесенные на эскроу-счет средства (иногда с учетом процентов, если они начислялись)․
- Обязательства сторон: Стороны освобождаются от дальнейшего исполнения договора․
- Ответственность: Если расторжение произошло из-за вины одной из сторон (например, застройщик не построил), она может быть обязана выплатить неустойку или компенсацию убытков, даже если деньги уже возвращены․
- Налоги: Возврат средств не является доходом для дольщика․ У застройщика могут быть налоговые последствия․
Чек-лист для дольщика
- Найдите в ДДУ пункт об изменении/расторжении․
- Определите основание для расторжения (соглашение или нарушение)․
- Подготовьте проект соглашения или претензию․
- Направьте документы застройщику с подтверждением получения․
- После подписания соглашения/получения решения суда, подайте заявление в Росреестр․
- Получите выписку из ЕГРН о погашении записи о ДДУ․
- Передайте выписку в банк (Дом․РФ или другой) для возврата денег с эскроу-счета․
- Контролируйте возврат средств․
Что делать, если банк отказывается возвращать деньги?
Если застройщик не сотрудничает, а банк требует от него действия, а дольщик уже имеет на руках:
- Соглашение о расторжении, подписанное застройщиком․
- Или вступившее в законную силу решение суда о расторжении ДДУ и взыскании денег․
Необходимо:
- Направить в банк письменное заявление с приложением всех документов, требующих возврата средств в течение 5-10 рабочих дней․
- Если банк отказывает, подать жалобу в ЦБ РФ и исковое заявление в суд против банка о понуждении к исполнению обязательства (возврату денег)․
Расторжение договора с использованием эскроу-счета — это двухэтапный процесс:
- Расторжение основного договора (ДДУ) — через соглашение или суд․
- Регистрация этого факта в Росреестре и последующий возврат денег с эскроу-счета банком․
Главный совет: Все действия фиксируйте документально, переписку храните, а для сложных случаев (особенно при спорах) — привлекайте юриста, специализирующегося на долевом строительстве․ Это сэкономит время и гарантирует соблюдение ваших прав․
Статья подготовлена на основе анализа судебной практики и разъяснений Верховного Суда РФ по вопросам применения эскроу-счетов в строительстве (в т;ч․ постановления Пленума ВС № 25 от и др․)․ Актуальность информации — май 2026 года․