В 2026‑м году оформление договора ипотеки остаётся одним из самых важных этапов при покупке недвижимости․
Независимо от того, оформляете ли вы ипотеку в России, Болгарии или в любой другой стране, вам необходимо знать, какие именно сборы и налоги будут начислены․
Ниже представлена подробная инструкция, как рассчитывается тариф за договор ипотеки, какие сборы включены и какие нюансы стоит учитывать․

Что такое договор ипотеки?

Договор ипотеки – это юридический документ, который фиксирует условия предоставления кредита на покупку недвижимости․
В договоре прописываются:

• сумма кредита;
• срок погашения;
• процентная ставка;
• условия досрочного погашения;
• обязательства сторон;
• права и обязанности заемщика и кредитора․

Договор может быть оформлен в форме законной ипотеки (одностороннее заявление заемодателя) или договорной ипотеки (на основе нотариального акта)․

Законная vs․ договорная ипотека

В большинстве стран, включая Болгарию и Россию, законная ипотека оформляется менее затратно, поскольку нотариальные сборы за её заверку ниже, чем за договорную ипотеку․
Однако в обоих случаях сборы за регистрацию в агентстве по регистрации (например, Агентство по вписваниям в Болгарии или Федеральная служба по надзору в России) одинаковы․

Нотариальные сборы за оформление договора ипотеки

Нотариальные сборы – это плата, которую начисляет нотариус за заверку и оформление договора․
В России, в частности в Москве, тарифы за нотариальное удостоверение договора ипотеки обычно составляют от 0,1 % до 0,3 % от суммы кредита, но не менее фиксированной суммы․

Пример расчёта:

1. Сумма кредита: 10 000 000 ₽;
2. Нотариальный тариф: 0,15 %;
3. Сумма нотариальных сборов: 10 000 000 × 0,0015 = 15 000 ₽․

В Болгарии нотариальные сборы за договор ипотеки обычно фиксированы и составляют около 0,2 % от суммы кредита, но не менее 50 BGN․

Что включено в нотариальные сборы?

Нотариальные сборы включают:

• заверку договора;
• выдачу копий;
• проведение проверки правоустанавливающих документов;
• проведение проверки на наличие обременений․

Важно отметить, что в расчёте нотариальных сборов не включаются:

• сборы за заверку деклараций по ЗМИП, ЗННД и ДОПК (в Болгарии);
• банковские комиссии за переводы;
• сборы за уплату местного налога․

Местный налог (налог на передачу собственности)

Местный налог – это налог, который платится при передаче права собственности․
В большинстве стран он рассчитывается как процент от стоимости сделки․ В России и Болгарии он обычно составляет 0,1 % от стоимости недвижимости․

Однако местный налог не начисляется при:

• оформлении ипотеки;
• дарении недвижимости;
• сделках, связанных с добровольной делой (если не увеличивается доля)․

Ипотека считается «обременением» недвижимости, а не передачей права собственности, поэтому налог не начисляется․ Тем не менее, при реальной передаче собственности (например, при покупке) налог будет начислен․

Как рассчитывается местный налог?

Формула расчёта:

Местный налог = Стоимость недвижимости × Ставка налога

Пример:

1. Стоимость недвижимости: 5 000 000 ₽;
2. Ставка налога: 0,1 %;
3. Местный налог: 5 000 000 × 0,001 = 5 000 ₽․

Как быстро посчитать все сборы?

Для удобства существуют онлайн‑калькуляторы, которые автоматически рассчитывают:

• Нотариальные сборы;
• Местный налог;
• Общую сумму, которую нужно заплатить․

Пример расчёта в Болгарии (согласно Калкулатор․bg):

1. Сумма кредита: 1 000 000 BGN;
2. Нотариальный тариф: 0,2 %;
3. Нотариальные сборы: 1 000 000 × 0,002 = 2 000 BGN;
4. Местный налог: 0 BGN (не начисляется);

Практические советы при оформлении договора ипотеки

• Проверьте, какие сборы включены в стоимость договора․ Некоторые банки могут скрывать дополнительные комиссии․
• Сравните тарифы нотариусов․ В России различия могут быть до 0,1 % от суммы кредита․
• Учитывайте возможные скидки․ В некоторых банках, например, ВТБ, можно получить скидку, если вы переводите зарплату в банк после оформления договора․
• Не забывайте о банковских комиссиях за перевод․ Они могут добавить к общей сумме 0,5 %–1 % от суммы кредита․
• Проверьте наличие обременений․ Нотариус проверит, нет ли других ипотек или залогов на объекте․

Тариф за договор ипотеки включает в себя:

• Нотариальные сборы (0,1 %–0,3 % от суммы кредита в России, 0,2 % в Болгарии);
• Местный налог (0,1 % от стоимости недвижимости, но не начисляется при ипотеке);
• Дополнительные банковские комиссии за перевод․

Понимание структуры тарифов поможет вам избежать неожиданных расходов и правильно планировать бюджет при покупке недвижимости․

Если вы планируете оформить ипотеку в 2026 году, рекомендуется:

• Использовать онлайн‑калькулятор для предварительного расчёта;
• Обратиться к нескольким нотариусам и банкам для сравнения тарифов;
• Проверить наличие скидок и специальных программ․

Удачной сделки и приятного жилья!