Вопрос о том, считается ли срочный договор аренды продлённым после истечения его срока, часто возникает у арендодателей и арендаторов. Ответ зависит от ряда факторов: формулировок самого договора, поведения сторон, а также от судебной практики. В статье разберём, какие правовые нормы регулируют пролонгацию, какие условия должны быть соблюдены, и как правильно оформить продление, чтобы избежать споров.
Понятие срочного договора аренды
Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ), договор аренды может быть заключён:
- на определённый срок (срочный договор);
- на неопределённый срок (бессрочный договор).
Срочный договор содержит пункт о сроке аренды (например, «на 11 месяцев»). По истечении указанного периода действие договора считается завершённым, если стороны не договорились о его продлении;
Что происходит, если срок истёк, а арендатор продолжает пользоваться помещением?
Существует два основных сценария:
Договор считается возобновлённым (пролонгированным) на неопределённый срок
- Если ни арендодатель, ни арендатор не выразили желания прекратить договор;
- Если арендатор продолжает пользоваться помещением, а арендодатель не возражает и не требует освобождения;
- Если в договоре или в отдельном дополнительном соглашении предусмотрена автоматическая пролонгация при отсутствии возражений.
В таком случае, как указал Верховный Суд РФ в делах А40‑113740/2016 и А40‑96468/2016, договор считаеться возобновлённым на неопределённый срок, а прежние условия (арендная плата, порядок оплаты и т.п.) сохраняются.
Договор считается прекращённым
- Если одна из сторон явно заявила о желании прекратить действие договора (письменно или иным способом) до или в момент истечения срока;
- Если арендодатель направил арендатору проект нового договора с другими условиями, а арендатор отказался от него;
- Если в договоре есть пункт о необходимости заключения дополнительного соглашения для продления.
Судебная практика: противоречивость и тенденции
Судебные решения по вопросу пролонгации срочных договоров часто разнятся, однако в последние годы формируется определённый вектор:
- Суд 1‑го инстанционного уровня (дело А40‑113740/2016) признал, что отсутствие заявлений о прекращении договора со стороны обеих сторон приводит к его возобновлению на неопределённый срок.
- Суд 2‑го инстанционного уровня (дело А40‑96468/2016) подтвердил, что даже при отсутствии пункта о автоматической пролонгации договор может быть признан возобновлённым, если фактически стороны продолжают выполнять свои обязательства.
- В некоторых решениях суды указывали, что одностороннее расторжение арендодателем без уведомления арендатора недействительно, если арендатор продолжает пользоваться помещением и арендодатель не требует его освобождения.
Таким образом, современная практика склоняется к тому, что продление договора происходит автоматически, если обе стороны продолжают исполнение обязательств и не заявили о желании прекратить отношения.
Как правильно оформить пролонгацию?
Дополнительное соглашение
Самый надёжный способ – заключить дополнительное соглашение о продлении срока. В нём указываются:
- Новый срок аренды (можно указать конкретную дату или «на неопределённый срок»);
- Условия оплаты (изменения, если они есть);
- Права и обязанности сторон, которые сохраняются;
- Пункт о том, что при отсутствии подписания нового соглашения договор считается пролонгированным на тех же условиях.
Автоматическая пролонгация
Если стороны желают упростить процесс, в основном договоре можно предусмотреть пункт:
Автоматическая пролонгация. По истечении срока действия настоящего договора, если ни одна из сторон не заявит о желании прекратить договор за 30 (тридцать) календарных дней до его окончания, договор автоматически продлевается на неопределённый срок на тех же условиях.
Важно, чтобы срок уведомления был разумным (не менее 30 дней) и чтобы обе стороны имели возможность выразить своё намерение.
Проект нового договора
Если арендодатель направил арендатору проект договора на новый срок, а арендатор продолжает пользоваться помещением без возражений, суд может трактовать такое поведение как согласие арендатора на продление. Однако, чтобы избежать рисков, рекомендуется оформить подпись сторон под проектом или заключить отдельное дополнительное соглашение.
Ключевые нюансы, которые следует учитывать
- Срок уведомления. В большинстве практик суды считают, что уведомление должно быть сделано не менее чем за 30 дней до окончания срока.
- Форма уведомления. Письменное уведомление (рекомендовано заказным письмом с уведомлением о вручении) имеет большую доказательственную силу.
- Изменение условий. Если арендодатель хочет изменить арендную плату или другие существенные условия, это должно быть отражено в дополнительном соглашении. Одностороннее изменение без согласия арендатора недопустимо.
- Регистрация в Росреестре. Договоры аренды недвижимости сроком более одного года подлежат государственной регистрации. При продлении срока необходимо подать соответствующее заявление.
- Налоговые последствия. Продление договора может влиять на налоговый режим (НДС, налог на имущество). Консультация с бухгалтером обязательна.
Пошаговая инструкция по продлению срочного договора аренды
- Проверить наличие пункта о пролонгации. Если он есть – действовать согласно его условиям.
- Подготовить уведомление. За 30 дней до окончания срока отправить арендодателю (или арендатору) письменное уведомление о желании продлить или прекратить договор.
- Согласовать новые условия. Если планируются изменения (арендная плата, срок, объект), подготовить проект дополнительного соглашения.
- Подписать дополнительное соглашение. Обе стороны подписывают документ, который затем регистрируется в Росреестре (если объект – недвижимость).
- Обновить бухгалтерию и налоговые документы. Внести изменения в учётные регистры и, при необходимости, в налоговые декларации.
- Контролировать исполнение. Следить за своевременной оплатой и выполнением обязательств обеих сторон.
Пример типового пункта о автоматической пролонгации
Автоматическая пролонгация. Настоящий договор считается автоматически продлённым на неопределённый срок, если ни одна из сторон не направит другой стороне письменное уведомление о желании прекратить договор за 30 (тридцать) календарных дней до даты его окончания. При автоматической пролонгации сохраняются все условия договора, включая размер арендной платы, порядок её оплаты и обязательства сторон.
Итак, срочный договор аренды может быть пролонгирован в двух основных случаях:
- При наличии в договоре пункта об автоматической пролонгации или при заключении дополнительного соглашения;
- При фактическом продолжении аренды обеими сторонами без возражений, что, согласно современной судебной практике, считается возобновлением договора на неопределённый срок.
Для минимизации правовых рисков рекомендуется:
- Заранее предусмотреть в договоре пункт о пролонгации;
- Оформлять любые изменения в виде письменного дополнительного соглашения;
- Соблюдать сроки уведомления и фиксировать их в письменной форме;
- Регулярно проверять необходимость регистрации изменений в Росреестре и учета в бухгалтерии.
Только при соблюдении этих рекомендаций стороны могут быть уверены, что их арендные отношения продолжаются законно и без риска возникновения споров.
Дата публикации: