Сделки с недвижимостью редко бывают простыми, и иногда продавцы или покупатели сталкиваются с необходимостью или желанием оформить продажу квартиры с использованием не одного, а сразу двух договоров. Такая практика встречается на рынке недвижимости, однако она несет в себе как юридические тонкости, так и серьезные риски. В этой статье мы подробно разберем, в каких случаях применяется схема продажи двумя договорами, когда она законна, а когда — крайне опасна.

Что означает «продажа двумя договорами»?

На рынке недвижимости термин «продажа двумя договорами» может означать две совершенно разные по своей правовой природе ситуации:

1. Продажа долей квартиры разными собственниками — когда два владельца продают свои доли либо в рамках единого документа, либо заключая отдельные договоры купли-продажи (ДКП) на каждую долю.
2. Схема с заниженной ценой и неотделимыми улучшениями — когда основной ДКП заключается по заниженной (кадастровой или оценочной) стоимости, а разница в цене покрывается вторым договором — на неотделимые улучшения (например, дорогой ремонт, мебель).

Рассмотрим каждый из этих вариантов подробно.

Схема 1: Продажа квартиры с двумя собственниками

Часто возникает вопрос: если квартирой владеют два человека (например, муж и жена, каждому из которых принадлежит по 1/2 доли), нужно ли покупателю заключать два отдельных договора купли-продажи?

Единый договор — стандарт и правило

Согласно сложившейся практике и рекомендациям юристов, если вам продают всю квартиру целиком, составлять, подписывать и регистрировать необходимо только один договор купли-продажи. В этом документе все собственники должны быть указаны в совместном упоминании как «Продавцы», а приобретающая сторона — как «Покупатель». Это проще, надежнее и не вызывает лишних вопросов у регистратора (Росреестра).

Два раздельных договора на доли

Тем не менее, закон не запрещает заключить два раздельных договора на продажу долей от имени каждого из владельцев. На практике такое иногда встречается. Важно учитывать несколько нюансов:

• Преимущественное право покупки: Если собственники владеют квартирой на правах долевой собственности (а не совместной), они обязаны уведомить друг друга о продаже своей доли постороннему лицу. Если второй собственник не использует свое преимущественное право покупки, продажа доли третьему лицу возможна.
• Совместная собственность: Если квартира находится в совместной собственности (без выделения долей, как часто бывает у супругов), продажа двумя договорами крайне затруднительна и нецелесообразна.
• Нотариальное удостоверение: Сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если вы идете по пути двух договоров, необходимо обратиться к грамотному нотариусу, который специализируется именно на сложных сделках с недвижимостью.

Также бывает и обратная ситуация: один собственник хочет продать квартиру, а второй — категорически против. В этом случае продажа всей квартиры невозможна ни по одному, ни по двум договорам. Продать можно только долю с соблюдением процедуры преимущественного права, либо выкупить долю несогласного собственника через суд.

Схема 2: Договор купли-продажи + Договор неотделимых улучшений

Гораздо более частая и рискованная ситуация — это продажа квартиры по двум договорам, где:

1. Договор купли-продажи (ДКП) — оформляется на сумму, равную кадастровой (или оценочной) стоимости квартиры, чтобы избежать налоговых санкций.
2. Договор неотделимых улучшений (ДНИ) — оформляется на разницу между реальной рыночной ценой квартиры и суммой по основному ДКП. Формально он покрывает стоимость дорогого ремонта, встроенной мебели, дизайнерского проекта и т.д.

Зачем это делают?

Обычно такая схема применяется по инициативе продавца, который хочет минимизировать свои налоговые обязательства (например, если он владеет квартирой менее минимального срока налогообложения). Налог уплачивается с дохода, превышающего кадастровую стоимость, а деньги, полученные по договору улучшений, формально не являются доходом от продажи недвижимости.

Риски покупателя при схеме с двумя договорами

Юристы и риэлторы предупреждают: правомерность такой сделки крайне сомнительна, и для покупателя она несет колоссальные риски:

• Признание сделки недействительной: Налоговая инспекция может расценить это как притворную сделку (ст. 170 ГК РФ), направленную на уклонение от уплаты налогов. Если суд признает сделку недействительной, произойдет двусторонняя реституция. Покупатель сможет вернуть себе только ту сумму, которая указана в официальном ДКП квартиры. Деньги, уплаченные по договору неотделимых улучшений, вернуть будет крайне сложно, так как суд может счесть, что улучшения были сделаны незаконно.
• Проблемы с ипотекой: Если квартира покупается с использованием кредитных средств, банк оценивает объект залога. Банк выдаст кредит только на сумму, указанную в ДКП. Если продавец предлагает схему: 2 000 000 руб. по ДКП (кредитные средства) + 230 000 руб. собственные средства по ДКП и еще некоторая сумма по договору улучшений, банк может отказать в финансировании такой сделки при выявлении схемы.
• Отказ Росреестра: Регистрирующий орган может приостановить регистрацию, усмотрев в пакете документов признаки нарушения закона.

Риск двойных продаж и защита прав

При любых сложных схемах с недвижимостью актуален вопрос защиты от двойных продаж. Внесение сведений о новом собственнике в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) в большинстве случаев надежно защищает от двойной продажи.

Однако важно помнить:

• Все виды предварительных договоров, участие в ЖСК, а также договор уступки (если он заключен не по ДДУ — договору долевого участия) не регистрируются в Росреестре. Следовательно, они не исключают риска двойной продажи квартиры застройщиком или продавцом.
• Если продавец после подписания договора купли-продажи уклоняется от подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности, покупатель имеет право обратиться в суд. Суд вправе по требованию покупателя вынести решение о государственной регистрации перехода права. Обязательство продавца по передаче имущества считается исполненным в момент подписания договора, но именно регистрация делает вас полноправным собственником.

Альтернативные сделки: продажа и покупка в один день

Иногда под «двумя договорами» подразумевают так называемую альтернативную сделку, когда человек одновременно продает старую и покупает новую квартиру. В этом случае оформляются два разных договора купли-продажи на два разных объекта недвижимости.

Особенности такой сделки:

• Продажа старой и покупка новой квартиры происходят в один день.
• Документы сдаются на регистрацию и регистрируются одновременно.
• По истечении времени, необходимого для государственной регистрации прав собственности (если в договорах не оговорено особых условий), можно переезжать в новую квартиру.

Продажа квартиры с использованием двух договоров — это всегда нестандартная ситуация, требующая глубокой юридической проработки. Если речь идет о двух собственниках, продающих общую квартиру, оптимальным решением будет заключение единого договора купли-продажи с указанием всех продавцов. Если же вам предлагают схему с занижением цены через договор неотделимых улучшений, стоит трижды взвесить риски. Квартиру вы, возможно, не потеряете, но в случае оспаривания сделки огромные финансовые потери неизбежны. Любые нестандартные сделки следует проводить только под контролем опытного юриста или нотариуса, специализирующегося на недвижимости.