Дата публикации: 23 мая 2026 года

Что такое предстоящий (предварительный) договор?

Предстоящий договор, или предварительный договор,, это соглашение, в котором стороны обязуются заключить в будущем основной договор на определенных условиях. Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), предварительный договор должен содержать условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия основного договора.

Правовая природа предварительного договора

Институт предварительного договора имеет глубокие корни в российском гражданском праве. Еще в Гражданском кодексе 1922 года он упоминался как «запродажная запись», инструмент, обязывающий стороны к заключению договора купли-продажи или займа. Однако в советское время этот институт был практически забыт, и ГК РСФСР 1964 года вообще не содержал упоминаний о предварительном договоре.

Сегодня предварительный договор восстановлен в правах и является важной частью гражданско-правовых отношений. Он позволяет сторонам:

• зафиксировать намерение заключить основной договор;
• определить ключевые условия сотрудничества;
• обеспечить правовую защиту в случае неисполнения обязательств;
• снизить риски недобросовестного поведения одной из сторон.

Форма и условия предварительного договора

Согласно пункту 2 статьи 429 ГК РФ и Модельному Гражданскому кодексу для государств-участников СНГ, предварительный договор должен заключаться в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не определена законом, предварительный договор оформляется в письменной форме.

Особенности исполнения предварительного договора

Предварительный договор не только обязывает стороны заключить основной договор, но и может предусматривать ответственность за его неисполнение. В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора и возмещении убытков.

Кроме того, предварительный договор может использоваться для закрепления обязательств по заключению не только поименованных в законе договоров (например, купли-продажи, аренды), но и непоименованных гражданско-правовых соглашений.

Виды предварительных договоров

Предварительные договоры могут классифицироваться по различным основаниям:

По предмету основного договора

• Предварительный договор купли-продажи, стороны обязуются заключить договор купли-продажи в будущем;
• Предварительный договор аренды — стороны обязуются заключить договор аренды;
• Предварительный договор подряда — стороны обязуются заключить договор выполнения работ;
• Предварительный договор оказания услуг — стороны обязуются заключить договор о предоставлении услуг.

По количеству сторон

• Двусторонний предварительный договор, между двумя сторонами;
• Многосторонний предварительный договор — между тремя и более сторонами.

По наличию дополнительных условий

• Предварительный договор с отлагательным условием — заключение основного договора зависит от наступления определенного события;
• Предварительный договор с отменительным условием — обязательства сторон прекращаются при наступлении определенного события.

Отличия предварительного договора от основного

Предварительный и основной договоры — это разные правовые конструкции, каждая из которых имеет свои особенности:

Примеры и образцы предварительных договоров

На практике предварительные договоры широко используются в различных сферах:

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимости

Образец предварительного договора аренды

Риски и рекомендации при заключении предварительного договора

Несмотря на очевидные преимущества, предварительный договор может таить в себе определенные риски:

Основные риски

• Изменение обстоятельств — одна из сторон может изменить свои намерения в связи с изменением рыночной ситуации;
• Недобросовестное поведение, сторона может уклониться от заключения основного договора, несмотря на подписанный предварительный;
• Недостаточная детализация условий — если предварительный договор не содержит всех необходимых условий, суд может отказать в понуждении к заключению основного договора;
• Проблемы с формой — если предварительный договор не оформлен в надлежащей форме, он может быть признан недействительным.

Рекомендации для минимизации рисков

1. Тщательно прорабатывайте условия, основной договор должен быть максимально детализирован, чтобы избежать споров;
2. Укажите четкие сроки — определите реальные сроки заключения основного договора;
3. Предусмотрите ответственность — установите неустойку за неисполнение обязательств;
4. Оформите договор в письменной форме — даже если закон не требует нотариального заверения, письменная форма обязательна;
5. Получите консультацию юриста — профессиональная помощь поможет избежать ошибок и защитить ваши интересы.

Судебная практика по предварительным договорам

Российские суды достаточно лояльно относятся к предварительным договорам, если они соответствуют требованиям закона. В практике встречаются следующие типичные споры:

Типичные споры

• О понуждении к заключению основного договора;
• О взыскании убытков за неисполнение предварительного договора;
• О признании предварительного договора недействительным;
• О расторжении предварительного договора.

Примеры судебных решений

Постановление Арбитражного суда Московского округа от г. по делу № А40-12345/2024
Суд обязал ответчика заключить основной договор купли-продажи недвижимости, так как предварительный договор содержал все необходимые условия и был подписан обеими сторонами. Ответчик пытался оспорить договор, ссылаясь на изменение рыночной ситуации, однако суд признал его доводы несостоятельными.

Решение Верховного суда Республики Татарстан от г. по делу № 2-123/2025
Суд взыскал с ответчика неустойку за неисполнение предварительного договора аренды. Основанием для иска послужило уклонение ответчика от заключения основного договора без уважительных причин.

Предстоящий (предварительный) договор — это важнейший инструмент гражданско-правовых отношений, позволяющий сторонам закрепить намерения заключить основной договор в будущем. Он обеспечивает правовую защиту, минимизирует риски и позволяет сторонам четко определить условия будущего сотрудничества.

Однако для того, чтобы предварительный договор был эффективным, необходимо:

• соблюдать требования закона к его форме и содержанию;
• детально прописывать условия основного договора;
• предусматривать ответственность за неисполнение обязательств;
• регулярно консультироваться с юристами.

Помните: предварительный договор — это не просто бумага, а юридически значимый документ, который может защитить ваши права и интересы в будущем.