Договор социального найма – это особый вид договора аренды жилого помещения, заключаемый в интересах граждан,
находящихся в очереди на получение социального жилья. Основным объектом (предметом) такого договора является
жилищный фонд, находящийся в государственной или муниципальной собственности. В статье 62 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ)
четко определено, что может выступать предметом договора, а какие ограничения существуют.

Правовая основа

Основные нормативные акты, регулирующие предмет договора социального найма:

1. Гражданский кодекс РФ (части первая‑четвёртая), статья 672 – «Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования».
2. Жилищный кодекс РФ, глава 8 «Социальный найм жилого помещения», статьи 60‑64:
   • Статья 60 – понятие и порядок социального найма;
   • Статья 61 – пользование жилым помещением по договору социального найма;
   • Статья 62 – предмет договора;
   • Статья 63 – форма и содержание договора;
   • Статья 64 – порядок расторжения.
3. Федеральный закон № 217‑ФЗ от «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (внес изменения в ст. 672 ГК РФ).

Стороны договора

Согласно статье 672 ГК РФ, стороны договора социального найма – это:

• Наймодатель – государственный или муниципальный жилищный фонд (ГЖФ, МЖФ) либо их уполномоченный орган.
• Наниматель – гражданин, признанный нуждающимся в жилье и включённый в реестр нуждающихся (по решению комиссии).

Что именно считается предметом?

Статья 62 ЖК РФ гласит, что предметом договора является жилищее помещение, которое может быть представлено в виде:

• Квартиры в многоквартирном доме;
• Части квартиры (комната, отдельный жилой блок);
• Отдельного жилого дома;
• Жилого помещения в частном доме (например, отдельный коттедж, если он находится в собственности ГЖФ/МЖФ).

При этом помещение должно отвечать следующим требованиям:

1. Социальный характер – помещение находится в государственном или муниципальном жилищном фонде и предназначено для обеспечения жильём нуждающихся граждан.
2. Жилое назначение – помещение должно быть пригодным для постоянного проживания (не коммерческое, не складское).
3. Техническое состояние – помещение должно соответствовать санитарным, пожарным и строительным нормам, не требовать капитального ремонта, который делает его непригодным для проживания.
4. Размер и планировка – соответствуют нормативам, установленным для конкретных категорий граждан (семьи, одинокие, пенсионеры и т.д.).

Что НЕ может быть предметом договора?

• Коммерческие объекты (офисы, торговые помещения).
• Помещения, находящиеся в плохом техническом состоянии, требующие капитального ремонта.
• Объекты, находящиеся в частной собственности (если они не переданы в социальный фонд).
• Помещения, предназначенные для временного размещения (например, приюты, если они не входят в социальный фонд).

Возможные дополнения к предмету

В договор может быть включено:

• Мебель и бытовая техника – только если они находятся в собственности ГЖФ/МЖФ и передаются в пользование нанимателю.
• Объекты общей долевой собственности (парковка, кладовка, чердачное помещение) – если они указаны в перечне помещений, предоставляемых в пользование.
• Услуги по обслуживанию (внутреннее содержание, вывоз мусора) – как часть обязательств наймодателя.

Форма и содержание договора (ст. 63 ЖК РФ)

Договор социального найма должен быть заключён в письменной форме. В тексте договора обязательно указываются:

1. Стороны договора (полные наименования, реквизиты, ФИО нанимателя).
2. Предмет договора – точный адрес, тип помещения, площадь, количество комнат, наличие (или отсутствие) мебели.
3. Срок найма (обычно – до полного погашения права собственности нанимателя или до выхода из очереди).
4. Размер и порядок уплаты арендной платы (в большинстве случаев – символическая плата, установленная нормативами).
5. Права и обязанности сторон, связанные с использованием предмета (платёж за коммунальные услуги, порядок проведения ремонтных работ).
6. Условия изменения или расторжения договора.

Права и обязанности сторон, связанные с предметом

Обязанности наймодателя

• Передать нанимателю помещение в пригодном для проживания состоянии.
• Обеспечить надлежащий технический и санитарный контроль.
• Не препятствовать законному пользованию помещением.
• Своевременно проводить текущий ремонт, если это предусмотрено договором.

Права и обязанности нанимателя

• Использовать помещение исключительно для проживания (запрещено субаренда без согласия наймодателя).
• Своевременно уплачивать установленную арендную плату и коммунальные услуги.
• Содержать помещение в надлежащем состоянии, не допускать порчи.
• Своевременно информировать наймодателя о возникших неисправностях.
• Иметь право на продление договора в случае продолжения нуждаемости.

Особенности и нюансы

• Переуступка и субаренда. По закону переуступка прав по договору социального найма запрещена без письменного согласия наймодателя.
• Изменение предмета. При необходимости изменить площадь или тип помещения (например, переезд в более просторную квартиру) требуется заключить дополнительное соглашение.
• Снятие с учёта. Если наниматель перестаёт соответствовать критериям нуждающегося (например, получает работу с высоким доходом), договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.
• Судебные споры. Наиболее частые причины конфликтов – несоответствие фактического состояния помещения заявленному, незаконные выселения, неправомерные требования по арендной плате.

Практические рекомендации при оформлении договора

1. Тщательно проверяйте акт приёма‑передачи. Сравните фактическое состояние помещения с описанием в договоре;
2. Фиксируйте наличие мебели и техники. При их наличии укажите в отдельном приложении к договору.
3. Сохраняйте копии всех документов. Включая справку о включении в реестр нуждающихся, акт обследования, квитанции об оплате.
4. Уточняйте порядок проведения текущего и капитального ремонта. Это поможет избежать споров о том, кто несёт расходы.
5. При возникновении разногласий сразу обращайтесь в управляющую компанию или в органы местного самоуправления. При необходимости – в суд общей юрисдикции.

Предмет договора социального найма – это жилищное помещение, находящееся в государственном или муниципальном жилищном фонде, которое предоставляется гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий. Чёткое определение предмета, соблюдение требований к его состоянию и правильное оформление договора позволяют обеспечить законность отношений между нанимателем и наймодателем, а также минимизировать риск возникновения споров.

Источник: Гражданский кодекс РФ (ст. 672), Жилищный кодекс РФ (ст. 60‑64), КонсультантПлюс, официальный сайт Администрации Егорлыкского района, юридические справочники 2023‑2025 гг.