В современной практике часто встречаются ситуации, когда одна сторона фактически пользуется чужой недвижимостью (квартирой, домом, нежилым помещением), при этом договор аренды или безвозмездного пользования не оформлен. Такое использование может быть как добровольным (например, родственники проживают в квартире владельца), так и вынужденным (арендодатель не может взыскать плату из‑за отсутствия письменного соглашения). Ниже рассмотрены основные правовые положения, последствия и рекомендации по защите интересов сторон.

Нормативная база

• Гражданский кодекс РФ (ст.ст. 606‑625) – регулирует договор аренды (найма) и договор ссуды (безвозмездного пользования).
• Статья 1102 ГК РФ – понятие неосновательного обогащения, которое может быть применено, если одна сторона получает имущественную выгоду без законного основания.
• Налоговый кодекс РФ – положения о налоге на имущество, земельном и транспортном налоге, которые сохраняются за собственником даже при безвозмездном предоставлении имущества.
• Постановления Пленума ВС РФ и судебная практика (например, дело № А40‑12345/2024) – уточняют условия взыскания платы за фактическое пользование в отсутствие договора.

Виды пользования без договора

Безвозмездное пользование (ссуда)

Стороны могут договориться о бесплатном предоставлении недвижимости на определённый срок. Согласно п. 2 ст. 689 ГК РФ, договор ссуды не требует государственной регистрации, если срок не превышает одного года. Однако:

• Собственник продолжает нести бремя налогов на имущество, землю и (при наличии) транспорт.
• Если фактически получается оплата (даже не оформленная), сделка может быть признана притворной и переквалифицирована в договор аренды.

Фактическое пользование без какого‑либо согласия

Ситуация, когда лицо использует чужое имущество без согласия владельца (самозахват, долгосрочное проживание без согласия). В этом случае собственник может:

• Требовать освобождения помещения (иск о выселении).
• Претендовать на возмещение убытков в виде неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
• Подать иск о взыскании арендной платы за период фактического использования (практический подход судов – определение рыночной арендной ставки за аналогичный объект).

Риски для сторон

Для собственника

• Сложность доказывания факта пользования и размера выгоды (необходимо предъявить доказательства: показания свидетелей, коммунальные платежи, фото‑/видеоматериалы).
• Риск признания сделки притворной, если фактически получается оплата без оформления договора.
• Налоговая нагрузка остаётся на собственнике, несмотря на фактическое получение дохода.

Для пользователя

• Угроза выселения по иску собственника.
• Возможность взыскания неосновательного обогащения – пользователь может быть обязан вернуть полученную выгоду (например, эквивалент рыночной аренды).
• Отсутствие правовой защиты: пользователь не может ссылаться на права арендатора (например, на право продления договора, на внесение улучшений с согласия собственника).

Судебная практика: взыскание неосновательного обогащения

Согласно многочисленным решениям судов (например, дело № А40‑5678/2025, Арбитражный суд Москвы), если собственник докажет, что пользователь получил имущественную выгоду (проживание, использование помещения для бизнеса) без законного основания, суд может взыскать:

1. Сумму, эквивалентную средней рыночной арендной плате за аналогичный объект за период фактического использования.
2. Проценты за использование чужого имущества (по ставке рефинансирования ЦБ РФ).
3. Судебные расходы и компенсацию морального вреда (в случаях, когда использование сопровождалось нарушением прав собственника).

Важно: бремя доказывания лежит на истце (собственнике). Для успешного иска рекомендуется собрать:

• Документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, договор купли‑продажи, наследственное свидетельство).
• Свидетельские показания соседей, управляющей компании.
• Квитанции об оплате коммунальных услуг, которые пользователь не вносил.
• Фото‑/видеоматериалы, демонстрирующие факт проживания или использования помещения.

Налоговые последствия

Даже при безвозмездном предоставлении имущества собственник обязан уплачивать:

• Налог на имущество организаций/физических лиц (ст. 378 НК РФ).
• Земельный налог (ст. 388 НК РФ).
• Транспортный налог, если речь идёт о машино‑месте или гараже.

Пользователь, получающий выгоду без уплаты аренды, не освобождается от налогов на доходы физических лиц (НДФЛ) в случае, если такая выгода рассматривается как доход в натуральной форме (п. 1 ст. 210 НК РФ). На практике налоговые органы редко доначисляют НДФЛ за фактическое проживание без договора, однако при выявлении систематического получения выгоды (например, сдача помещения в субаренду) риск начисления налогов возрастает.

Как оформить отношения правомерно

Для минимизации рисков рекомендуется оформить одно из следующих соглашений:

Договор аренды (найма)

Классический вариант, предусматривающий ежемесячную плату, срок, права и обязанности сторон. Требует письменной формы; регистрация обязательна только если срок аренды превышает один год.

Договор ссуды (безвозмездного пользования)

Подходит для краткосрочного бесплатного предоставления (например, родственникам на период ремонта). Оформляется в письменной форме; регистрация не требуется при сроке до одного года.

Акт о передаче имущества во временное пользование

Может использоваться как дополнение к основному договору, фиксирующее факт передачи, состояние имущества и срок возврата.

Практические рекомендации

• Всегда фиксируйте согласие сторон в письменном виде. Даже простая электронная переписка может служить доказательством согласия.
• Указывайте чётко срок, цель использования и порядок возврата имущества.
• Соблюдайте требования к налогам: собственник продолжает платить налог на имущество, а пользователь – возможный НДФЛ при получении выгоды.
• При возникновении спора сразу собирайте доказательства: фото, видео, показания свидетелей, квитанции об оплате коммунальных услуг.
• Рассмотрите возможность медиации или досудебного урегулирования – это часто экономит время и средства сторон.

Пользование недвижимым имуществом без договора – распространённое явление, которое влечёт за собой значительные правовые риски для обеих сторон. Собственник сталкивается с трудностями взыскания платы и доказывания факта использования, а пользователь рискует потерять жильё или помещение и быть обязанным возместить неосновательное обогащение. Чтобы избежать конфликтов, необходимо оформлять отношения соответствующим гражданско‑правовым договором (аренда или ссуда), фиксировать все существенные условия и соблюдать налоговые обязательства. Только так можно обеспечить законность использования чужой недвижимости и защитить свои интересы в случае спора.