Покупка квартиры — это одна из самых крупных и значимых сделок в жизни большинства людей. И вопрос безопасности при передаче денег и оформлении документов всегда стоит остро. Один из способов защитить себя, обратиться к нотариусу. В каких случаях нотариальный договор при покупке квартиры является обязательным, а когда, лишь рекомендацией? Как проходит такая сделка и в чем ее главные плюсы? Разберемся во всех нюансах.

Что такое нотариальный договор купли-продажи?

Нотариальный договор купли-продажи (ДКП) квартиры — это документ, который составляется и удостоверяется нотариусом. Правила заключения таких сделок закреплены в параграфах 1 и 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ. Особенностью любого договора купли-продажи недвижимости является требование к его государственной регистрации, однако присутствие нотариуса при этом может быть как обязательным, так и добровольным.

Удостоверяя договор, нотариус берет на себя ответственность за законность сделки. Он осуществляет тщательную проверку правоустанавливающих документов, удостоверяется, что у продавца и покупателя есть достаточные полномочия на совершение сделки, и оформляет договор в строгом соответствии с законодательством РФ.

Когда нотариальное удостоверение договора ОБЯЗАТЕЛЬНО?

В большинстве случаев нотариальное удостоверение сделки, это право, а не обязанность сторон. Однако законом установлены строгие случаи, когда без нотариуса сделку заключить невозможно:

• Покупка квартиры в долевую собственность супругами. Если супруги приобретают недвижимость и хотят сразу определить доли каждого (например, 1/2 мужу и 1/2 жене), такой договор подлежит обязательному нотариальному заверению. Юридически это смешанный договор, содержащий элементы брачного договора.
• Продажа доли в праве общей собственности постороннему лицу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам и один из них продает свою долю человеку, не являющемуся сособственником этой квартиры, сделка удостоверяется нотариально.
• Сделки с участием несовершеннолетних. Если собственником квартиры (или доли в ней) является ребенок, продажа его имущества возможна только с разрешения органов опеки и обязательным нотариальным удостоверением договора.
• Продажа квартиры опекунами или попечителями. Для защиты прав недееспособных или ограниченно дееспособных граждан.

Альтернативы для супругов

Если супруги хотят избежать обязательных расходов на нотариуса при покупке квартиры в долевую собственность, у них есть два пути:

1. Приобретать недвижимость не в долевую, а в совместную собственность (без определения долей).
2. До покупки недвижимости заключить брачный договор, устанавливающий режим долевой собственности супругов, и предъявить его при регистрации.

Когда нотариус НЕ обязателен, но полезен?

На первичном рынке недвижимости (при покупке новостройки) нотариальное удостоверение договоров не практикуется. Документы для сделки оформляет сам застройщик, а если жилье приобретается в ипотеку, в оформлении также участвует банк.

А вот на вторичном рынке, где квартира покупается у собственников, услуги нотариуса крайне востребованы, даже если закон не требует его присутствия. Законодательство не запрещает удостоверить у нотариуса любой договор купли-продажи, не требующий обязательной нотариальной формы.

5 причин оформить покупку квартиры через нотариуса

Почему покупатели и продавцы добровольно несут документы нотариусу? Вот главные причины:

1. Глубокая правовая проверка. Нотариус проверяет все документы на квартиру: нет ли обременений, арестов, залогов, правильно ли оформлены предыдущие сделки, все ли собственники дают согласие.
2. Проверка дееспособности и волеизъявления. Нотариус лично общается со сторонами и убеждается, что они понимают суть сделки, действуют добровольно и находятся в адекватном состоянии.
3. Защита от мошенничества. Сделать поддельную доверенность или подделать подпись в присутствии нотариуса практически невозможно.
4. Использование депозита нотариуса. Это безопасный способ расчетов. Покупатель переводит деньги на специальный счет нотариуса, и продавец получит их только после того, как квартира будет официально зарегистрирована на нового собственника.
5. Ускоренная регистрация. Нотариус сам подает документы в Росреестр в электронном виде. Регистрация перехода права собственности в этом случае проходит быстрее, чем при личной подаче бумаг через МФЦ.

Как проходит сделка через нотариуса?

Процесс оформления купли-продажи квартиры у нотариуса состоит из нескольких ключевых этапов:

1. Предварительная консультация и сбор документов. Стороны предоставляют нотариусу все правоустанавливающие документы на квартиру, паспорта, согласия супругов и т.д.
2. Проверка и составление проекта договора. Нотариус анализирует документы и составляет текст договора с учетом всех нюансов и требований закона.
3. Удостоверение сделки. Стороны лично являются к нотариусу, читают договор, задают вопросы и подписывают документ в присутствии специалиста.
4. Регистрация в реестре. После подписания нотариус регистрирует договор в реестре нотариальных документов и передает копии каждой из сторон.
5. Подача в Росреестр. Нотариус направляет заявление о государственной регистрации перехода права собственности в Росреестр.
6. Завершение сделки. В конечном итоге, после успешной регистрации, покупатель получает в полном объеме права на купленную квартиру, а продавец — доступ к деньгам (если использовался депозит нотариуса).

Риски сделки без нотариуса

Если вы заключаете простую письменную сделку на вторичном рынке, вы берете все риски на себя. Среди главных угроз:

• Признание сделки недействительной, если один из собственников не дал согласие на продажу.
• Появление «внезапных» наследников или временно выписанных лиц (например, отбывающих наказание), которые имеют право на проживание в квартире.
• Риск потери денег из-за мошеннических схем при передаче наличных или банковском переводе до регистрации.

Нотариальный договор при покупке квартиры — это мощный инструмент обеспечения безопасности на рынке недвижимости. На первичном рынке (в новостройках) он не требуется, так как риски минимизированы застройщиком и банком. А вот на вторичном рынке, особенно при сложных сделках с долями, несовершеннолетними или супругами, обращение к нотариусу — это не просто требование закона, но и гарантия того, что ваша квартира действительно станет вашей, а деньги дойдут до адресата.