Перезаключение договора аренды (пролонгация‚ продление‚ переоформление) – это заключение нового договора аренды на тот же объект с тем же арендатором после истечения срока предыдущего договора. В некоторых случаях закон допускает такое перезаключение без проведения публичных торгов (аукциона). Ниже подробно рассмотрены нормативно‑правовая база‚ условия допуска‚ порядок действий и типичные ошибки.
Нормативно‑правовая база
- Закон о государственном и муниципальном контроле (ЗК РФ) Статья 39.12 – устанавливает обязательность проведения аукциона при продаже или аренде земельных участков‚ находящихся в государственной или муниципальной собственности‚ за исключением случаев‚ когда аукцион признан несостоявшимся.
- Федеральный закон № 135‑ФЗ «О защите конкуренции» (части 1 и 3 статьи 17.1) – регулирует порядок заключения договоров аренды‚ безвозмездного пользования и доверительного управления имуществом‚ принадлежащим государству или муниципалитету; По части 9 этой же статьи допускается продление договора без проведения конкурса‚ если арендатор надлежащим образом исполнил свои обязательства.
- Разъяснения Федеральной антимонопольной службы (ФАС России) от 16 сентября 2019 г. – подтверждают‚ что заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества без торгов возможно только в предусмотренных законом исключениях.
- Приложение 1 к Правилам проведения конкурсов и аукционов – содержит перечень исключений‚ при которых аукцион не требуется (например‚ продление договора с тем же арендатором).
Когда допускается перезаключение без аукциона?
Согласно вышеуказанным нормативным актам‚ перезаключение договора аренды без проведения аукциона возможно при выполнении следующих условий:
- Соблюдение сроков и обязательств. Арендатор должен надлежащим образом исполнить все условия предыдущего договора (уплата арендных платежей‚ соблюдение целевого назначения‚ отсутствие нарушений).
- Отсутствие изменений в праве собственности. Если объект остаёться в той же государственной/муниципальной собственности‚ смена собственника сама по себе не является основанием для нового аукциона (см. разъяснение Аскон).
- Признание аукциона несостоявшимся. Если по какой‑либо причине аукцион не состоялся (отсутствие заявок‚ отказ участников)‚ договор может быть заключён без повторного публичного конкурса.
- Категории субъектов‑арендаторов. Для некоторых категорий (например‚ сельскохозяйственных кооперативов‚ организаций‚ осуществляющих социальные программы) закон предусматривает упрощённый порядок продления.
- Успешное завершение строительства. При аренде земельного участка под строительство‚ если объект уже построен и арендатор получил право собственности на построенное‚ договор может быть переоформлен без нового аукциона (см; Ассоциацию юристов России).
Порядок перезаключения договора без аукциона
Для того чтобы оформить продление или переоформление аренды без проведения торгов‚ необходимо выполнить ряд последовательных действий.
Подготовка документов
- Отчет арендатора о выполнении обязательств (платёжные ведомости‚ акты выполненных работ‚ подтверждение целевого использования).
- Заявление арендатора о желании продлить договор (шаблон – КонсультантПлюс).
- Протокол о признании аукциона несостоявшимся (если применимо).
- Согласие собственника (гос/муниципального органа) на продление без аукциона (письмо‑решение).
Согласование условий нового договора
- Определение срока продления (не более срока‚ установленного законом‚ обычно – 5 лет).
- Пересмотр арендной ставки (может быть фиксированной или индексируемой).
- Уточнение целевого назначения и обязательств по поддержанию объекта.
Оформление и подписание договора
- Подготовка проекта нового договора (образцы доступны в КонсультантПлюс).
- Подписание договора обеими сторонами в присутствии представителя органа‚ ответственного за государственное/муниципальное имущество.
- Регистрация договора в реестре (если объект – земельный участок‚ требуется запись в ЕГРН).
Уведомление контролирующих органов
После подписания необходимо направить копию договора в:
- Федеральную антимонопольную службу (ФАС) – в случае‚ если объект относится к категории‚ требующей контроля за соблюдением конкурентного законодательства.
- Региональный орган управления имуществом (например‚ Департамент земельных ресурсов).
Типовые ситуации‚ когда перезаключение без аукциона практикуется
| Ситуация | Условие допуска | Комментарий |
|---|---|---|
| Продление аренды муниципального склада | Арендатор выполнил обязательства‚ а аукцион не проводился | Возможна прямая пролонгация по решению муниципального совета. |
| Переоформление после завершения строительства | Собственность на построенный объект оформлена | Аренда может быть переоформлена без нового конкурса (см. Ассоциацию юристов России). |
| Смена собственника (госимущество переходит в другой госорган) | Новый собственник сохраняет прежние условия аренды | Смена собственника не требует нового аукциона (разъяснение Аскон). |
Образцы и формы документов
Для упрощения процесса рекомендуется использовать готовые шаблоны‚ доступные в правовых системах КонсультантПлюс и Гарант.ру:
- Форма заявления арендатора о продлении договора.
- Образец протокола о признании аукциона несостоявшимся.
- Шаблон договора аренды государственного имущества (с указанием пункта о возможности пролонгации без аукциона).
Риски и типичные ошибки
- Неправильное толкование исключений; Попытка продлить договор без аукциона‚ если арендатор не выполнил обязательства‚ может привести к признанию сделки недействительной.
- Отсутствие официального решения собственника. Без письменного согласия органа‑владельца (постановления‚ приказа) ФАС может расценить действие как нарушение конкуренции.
- Неучёт изменений в законодательстве. Законы о конкуренции регулярно уточняются; необходимо проверять актуальность нормативных актов (например‚ новые пункты в Приложении 1 к правилам проведения аукционов).
- Неправильная регистрация в ЕГРН. При аренде земельных участков отсутствие записи о продлении может стать основанием для оспаривания прав арендатора.
Перезаключение договора аренды без проведения аукциона – процесс‚ допускаемый российским законодательством лишь при строгом соблюдении установленных условий. Ключевые требования:
- Арендатор должен надлежащим образом исполнить все обязательства по предыдущему договору.
- Необходимо наличие официального решения собственника о возможности продления без конкурса.
- Все документы должны быть оформлены в соответствии с образцами‚ рекомендованными правовыми системами.
- Необходимо своевременно уведомить контролирующие органы (ФАС‚ региональные органы управления имуществом).
Только при полном соблюдении этих требований перезаключение будет законным‚ а риск признания сделки недействительной – минимальным.
Дата актуализации информации: 23 мая 2026 г.