Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Отчуждение – это юридическое действие, при котором право собственности на объект переходит от одного лица к другому. В случае с муниципальной собственностью речь идёт о передаче прав на незавершённое строительство (объект капстроительства), расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого участка.

Основным нормативным актом, регулирующим данную процедуру, является статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171‑ФЗ). Ниже рассмотрены ключевые аспекты заключения и исполнения договора отчуждения строительства муниципальной собственности.

Нормативная база

Статья 239.1 ГК РФ – отчуждение объекта незавершённого строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого участка.
Статья 239.2 ГК РФ – отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (может применяться в качестве аналога).
Федеральный закон № 159‑ФЗ от «Об аренде земельных участков» – регулирует порядок заключения, изменения и расторжения договоров аренды земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Постановления Правительства РФ и нормативные акты субъектов РФ, уточняющие порядок государственной регистрации переходов прав на недвижимость.

Когда применяется статья 239.1 ГК РФ?

Статья 239.1 действует, если выполняются все следующие условия:

Объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности.
Право аренды такого земельного участка предоставлено по договору аренды.
Договор аренды прекратил своё действие (по истечении срока, по соглашению сторон, по решению суда или иным основаниям, предусмотренным законом).
Договор аренды был заключён после 1 марта 2015 г. (для договоров, заключённых до этой даты, статья 239.1 не применяется).

Если хотя бы одно из условий не выполняется, отчуждение должно оформляться иными способами (купля‑продажа, дарение, менa и т;п.) либо в рамках принудительного изъятия (ст. 239.2 ГК РФ).

Существенные условия договора отчуждения

Согласно ГК РФ, договор отчуждения недвижимости считается заключённым только при наличии всех существенных условий. Для договора отчуждения строительства муниципальной собственности к ним относятся:

Предмет договора – точное описание объекта незавершённого строительства (адрес, кадастровый номер, этап готовности, техническая документация).
Стороны договора – арендатор (передающий право собственности) и муниципальное образование (или уполномоченный орган) – приобретатель.
Цена (стоимость) отчуждения – определяется в соответствии с оценочной стоимостью объекта на момент прекращения аренды, либо по соглашению сторон (может быть нулевой, если объект передаётся безвозмездно в рамках муниципальных нужд).
Порядок и сроки передачи права собственности – момент, с которого покупатель считается собственником (как правило, день государственной регистрации перехода права).
Обязанности сторон по подготовке документов – предоставление технической паспортизации, актов о состоянии объекта, справок о отсутствии обременений и т.д.
Условия о государственной регистрации – переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Порядок заключения и исполнения договора

Подготовительный этап

Проверка оснований для прекращения договора аренды (истечение срока, расторжение по соглашению, решение суда и т.п.).
Оценка объекта незавершённого строительства (привлечение независимого оценщика, если стоимость существенна).
Сбор необходимых документов (см. раздел 5).
Согласование условий договора между арендатором и муниципальным органом (как правило, отделом управления имуществом или комитетом по градостроительству).

Составление договора

Договор составляется в простой письменной форме, но при наличии нотариального требования (например, если одна из сторон – юридическое лицо, а сумма сделки превышает установленный порог) может потребоваться нотариальное удостоверение.

Государственная регистрация

После подписания договора стороны подают в Росреестр заявление о государственной регистрации перехода права собственности вместе с:

договором отчуждения;
документами, подтверждающими право арендодателя на земельный участок (выписка из ЕГРН);
технической документацией на объект незавершённого строительства;
платежным поручением за государственную пошлину.

Регистрация осуществляется в течение 7‑10 рабочих дней (в зависимости от загрузки органа). После внесения записи в ЕГРН покупатель приобретает полное право собственности на объект.

Взаиморасчёты

Оплата производится согласно условиям договора: единовременно, рассрочкой или зачёт взаимных требований. При безвозмездной передаче (например, в рамках муницип. программы) оплата не производится, но фиксируется факт безвозмездного отчуждения.

Необходимые документы

Выписка из ЕГРН о праве аренды земельного участка (подтверждает муниципальную/государственную собственность земли).
Договор аренды земельного участка (с указанием срока и условий прекращения).
Решение о расторжении/окончании договора аренды (протокол сторон, судебное решение, уведомление и т.д.).
Техническая документация на объект незавершённого строительства (проектная документация, акты о состоянии строительства, справка о степени готовности).
Оценочный отчёт (если стоимость определяется рыночно).
Паспорт объекта (технический паспорт, если объект уже введён в эксплуатацию частично).
Согласие органов местного самоуправления на отчуждение (если требуется по муниципальному нормативному акту).
Договор отчуждения (подписанный сторонами).
Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию.

Особенности и риски

Ограничения по статье 239.1 ГК РФ

Как уже отмечалось, статья не применяется к договорам аренды, заключённым до 1 марта 2015 г. В таких случаях отчуждение возможно только по общим правилам ГК РФ (ст. 223, 224) или через принудительное изъятие (ст. 239.2).

Наличие обременений и третьих лиц

Перед отчуждением необходимо убедиться, что на объект не наложены аресты, залоги, права третьих лиц (например, права арендаторов подземных коммуникаций). Иначе переход права может быть оспорен.

Недостроенные объекты и требования к завершению строительства

Если объект находится на ранней стадии строительства, муниципальное образование может потребовать от арендатора завершить строительство в соответствии с проектной декларацией либо выплатить компенсацию за незавершённые работы.

Налоговые последствия

Для арендатора (продавца) реализация объекта может облагаться налогом на прибыль (если объект считаеться реализованным имуществом) либо НДС, если арендатор является плательщиком НДС. Для покупателя (муниципалитета) возможны льготы при получении имущества для муниципальных нужд (освобождение от налога на имущество организаций в течение определённого периода).

Примерный шаблон договора отчуждения (основные пункты)

ДОГОВОР ОТЧУЖДЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
г. ___________ «___» __________ 20__ г.

Муниципальное образование ______________________, represented by ______________________,
именуемое в дальнейшем «Покупатель», с одной стороны,
и
Гражданин/Юридическое лицо ______________________, represented by ______________________,
именуемое в дальнейшем «Продавец», с другой стороны,
вместе именуемые Сторонами, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Продавец передаёт, а Покупатель принимает право собственности на объект незавершённого строительства,
расположенный по адресу: ______________________, кадастровый номер: ______________________,
этап готовности: ______________________ (процент выполнения работ).

ЦЕНА ДОГОВОРА
Стоимость объекта составляет ______________________ рублей (включая НДС, если применимо).
Оплата производится ______________________ (единовременно/в рассрочку/зачёт взаимных требований).

ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Переход права собственности считается осуществлённым с момента государственной регистрации
Перехода права в ЕГРН.
Стороны обязуются подать документы на регистрацию в течение ____ рабочих дней после подписания Договора.

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН
Продавец предоставляет:
, выписку из ЕГРН о праве аренды земельного участка;
 — техническую документацию на объект;
 — акт о состоянии объекта;
 ⎯ согласие на отчуждение (если требуется).
Покупатель обеспечивает оплату в соответствии с п. 2. Договора и уплату государственной пошлины.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За нарушение сроков передачи документов или оплаты виновная сторона уплачивает пени в размере
0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.
Стороны несут ответственность за достоверность предоставленной информации.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны.
Все споры, возникающие из Договора, подлежат разрешению в суде по месту нахождения Покупателя.
Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения обязательств.

Подписи сторон:
_____________________ _____________________
Продавец Покупатель

Приведённый шаблон носит информационный характер и должен быть адаптирован под конкретные обстоятельства с учёта требований законодательства и внутренних нормативных актов муниципального образования.

Договор отчуждения строительства муниципальной собственности – это специфический механизм, позволяющий оформить переход права на незавершённое строительство в случае прекращения арендных отношений с земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Его успешное применение требует:

точно соблюдения условий статьи 239.1 ГК РФ (особенно даты заключения договора аренды);
формирования полного пакета подтверждающих документов;
согласования цены и порядка расчётов;
обязательной государственной регистрации перехода права.

Нарушение любого из этих этапов может привести к признанию договора недействительным, спорам в суде или необходимости повторного оформления сделки. Поэтому рекомендуется привлекать юристов, специализирующихся на недвижимом имуществе и муниципальном праве, а также проводить предварительную правовую экспертизу объекта и земельного участка.

Соблюдение изложенной процедуры обеспечит законность и безопасность сделки, защитит интересы обеих сторон и позволит муниципальному образованию эффективно управлять своим имущественным комплексом.