В современной бухгалтерской практике налог на добавленную стоимость (НДС) играет важную роль при оформлении договоров аренды недвижимости․ Правильное указание НДС в договоре позволяет избежать споров с налоговыми органами и обеспечить корректное отражение расходов в бухгалтерском учёте․ В данной статье рассматриваются основные аспекты оформления договоров аренды с НДС, приводятся примеры формулировок и ссылки на актуальные нормативные документы․

Правовые основы налогообложения аренды НДС

НДС в сфере аренды регулируется ст․ 149 НК РФ и п․п․ 1‑3 ст․ 146 НК РФ․ По общему правилу, аренда нежилых помещений облагается НДС, если арендатор является плательщиком НДС․ Для жилой недвижимости НДС обычно не взимается, однако при наличии специальных условий (например, аренда под бизнес‑цели) налог может стать применимым․

Кто платит НДС по договору аренды?

• Арендатор‑плательщик НДС уплачивает налог в бюджет при перечислении арендной платы․
• Если арендатор не является плательщиком НДС, то НДС включается в арендную плату и уплачивается арендодателем, который затем может отразить его в налоговой декларации․

Особенности оформления НДС в договоре аренды

В договоре аренды необходимо чётко указать, облагается ли арендная плата НДС, и если да – в каком размере․ Ниже приведены типичные формулировки․

НДС при перечислении арендной платы

В случае, когда арендная плата включает НДС, в договоре обычно пишут:

Если НДС не включён, но арендатор обязан уплатить его самостоятельно, формулировка может выглядеть так:

«Арендная плата – 100 000 руб․ без НДС․ НДС (20 %) в размере 20 000 руб․ уплачивается арендатором в отдельном порядке․»

НДС при оплате коммунальных и эксплуатационных платежей

Коммунальные и эксплуатационные платежи также могут быть облагаемы НДС, если они предоставляются в виде отдельной услуги․ В договоре следует указать:

• Размер платежа без НДС;
• Размер НДС;

Образцы договоров аренды с НДС

Ниже представлены два типовых образца – для аренды нежилых и жилых помещений․

Образец договора аренды нежилого помещения с НДС

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Стороны договора: 
 ౼ Арендодатель: ______________________ (ИНН/КПП), 
 ౼ Арендатор: ______________________ (ИНН/КПП)․

Предмет договора: Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: ______________________․

Срок аренды: с «__» __________ 20__ г․ по «__» __________ 20__ г․
Оплату аренды и НДС арендатор производит на расчётный счёт арендодателя: ______________________․

Прочие условия: ․․․ 

Образец договора аренды жилого помещения без НДС

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Стороны: 
 ౼ Арендодатель: ______________________,
 ⸺ Арендатор: ______________________․

Предмет договора: Арендатор получает в аренду жилое помещение по адресу: ______________________․
Срок аренды: с «__» __________ 20__ г․ до «__» __________ 20__ г․

Арендная плата: 30 000 руб․ без НДС․ Платеж производится ежемесячно до 5‑го числа․

Арендатор уплачивает арендную плату без НДС, так как жилой фонд не облагается НДС по закону․

Прочие условия: ․․․ 

Как правильно прописать «НДС не облагается» в договоре

Если в договоре указано, что арендная плата НДС не облагается, необходимо чётко обосновать это условие, ссылаясь на нормы НК РФ․ Пример формулировки:

«Арендная плата в размере 80 000 руб․ не облагается НДС в связи с тем, что объект аренды относится к категории жилого жилья, которое освобождается от налогообложения НДС согласно п․п․ 1 ст․ 146 НК РФ․»

Такой подход позволяет избежать вопросов со стороны налоговой инспекции;

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

1. Можно ли включить НДС в арендную плату, если арендатор не является плательщиком НДС? – Да, но в этом случае арендодатель выступает как налогоплательщик и обязан включить НДС в счёт‑фактуру․
2. Как правильно оформить акт приёма‑передачи, если НДС включён в арендную плату? – В акте указываются суммы без НДС и сумма НДС отдельно, а также итоговая сумма с НДС․
3. Какие документы требуются для возврата НДС арендатору? – Для возврата НДС арендатору необходимо предоставить акт оплаты, договор аренды и подтверждающие документы о праве на вычет НДС․

Полезные ссылки и источники

• КонсультантПлюс: Ходатайство в арбитражный суд об истребовании доказательств по делу, подтверждающих уплату НДС арендаторами (2026)․
• «Статья 6 ответов на НДС‑вопросы: про авансы и не только» (Елина Л․А;, 2024)․
• Контур․НДС: Операции, необлагаемые НДС (ст․ 149 НК РФ)․
• Минфин и ФНС: Бесплатный электронный сборник по учету НДС по договорам аренды (2026)․

Правильное оформление договора аренды с учётом НДС – залог юридической и финансовой безопасности сторон․ При подготовке шаблона договора необходимо:

• чётко указывать, включён ли НДС в арендную плату;
• сообщать ставку НДС и рассчитывать её;
• соблюдать требования НК РФ относительно освобождения от НДС для жилой недвижимости;
• прилагать к договору все необходимые ссылки на нормативные акты․

Используя представленные образцы и рекомендации, вы сможете быстро составить юридически корректный договор аренды, отвечающий требованиям налогового законодательства РФ․