При приобретении жилья совместно двумя лицами (например, супругами, партнёрами по бизнесу или родственниками) важно правильно оформить договор купли‑продажи, чтобы зафиксировать доли каждого покупателя, порядок расчётов и права сторон. Ниже представлен подробный разбор всех этапов сделки, ключевых положений договора и практических рекомендаций;

Нормативная база

Договор купли‑продажи недвижимости регулируется:

• Гражданским кодексом РФ (ст. 550‑559 – договор купли‑продажи);
• Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 13‑15 – необходимость регистрации перехода права);
• Жилищным кодексом РФ (ст. 288‑291 – особенности долевой собственности на жилое помещение).

При наличии двух покупателей объект переходит в общую долевую собственность (или в общую совместную собственность по соглашению сторон). Доли указываются прямо в договоре и подлежат государственной регистрации.

Структура договора купли‑продажи квартиры двумя покупателями

Типовой договор состоит из следующих разделов:

1. Преамбула – указание сторон (продавец, покупатель‑1, покупатель‑2) с полными паспортными данными и ИНН.
2. Предмет договора – описание квартиры (адрес, этаж, площадь, кадастровый номер, наличие обременений).
3. Цена и порядок расчёта – общая стоимость, размер доли каждого покупателя, сроки и способы оплаты (банковский перевод, аккредитив, расчёт через эскроу‑счёт).
4. Доля каждого покупателя – прописывается в виде дроби или процента (например, 1/2 ciascuno, либо 60 % и 40 %).
5. Обязанности сторон – передача квартиры, предоставление документов (выписка из ЕГРН, технический паспорт, согласие супруга при необходимости), уведомление о регистрации.
6. Сроки передачи и принятия объекта – дата подписания акта приёма‑передачи, момент, с которого покупатели несут риск случайной гибели имущества.
7. Ответственность сторон – штрафы за просрочку оплаты, неустойка за нарушение сроков передачи, последствия отказа от сделки.
8. Заключительные положения – порядок разрешения споров (претензионная процедура, суд), сила договора при изменении обстоятельств, реквизиты сторон, подписи.

Как указать доли покупателей в договоре

Существует два основных варианта:

Долевая собственность в равных долях

Формулировка:

«Покупатель‑1 и Покупатель‑2 приобретают квартиру в общую долевую собственность по ½ доли каждому».

Долевая собственность в unequal (неравных) долях

Пример:

«Покупатель‑1 приобретает 3/5 доли, а Покупатель‑2 – 2/5 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру».

Важно: доли должны быть выражены в виде простых дробей или процентов, сумма которых равна 1 (или 100 %). После государственной регистрации каждая доля получает отдельный запись в ЕГРН.

Пошаговая инструкция оформления сделки

1. Подготовка документов – выписка из ЕГРН на объект, технический паспорт, согласие супруга (если квартира в совместной собственности), паспорта и ИНН сторон.
2. Согласование условий – определение цены, долей, порядка оплаты, сроков передачи.
3. Проект договора – подготовка текста с учётом всех вышеуказанных разделов (можно использовать типовые формы, но обязательно адаптировать под конкретную ситуацию).
4. Подписание договора – стороны подписывают три экземпляра (по одному для каждой стороны и один для регистрации).
5. Оплата – осуществление расчётов согласно пункту договора (часто через банковскую ячейку или аккредитив).
6. Передача объекта – подписание акта приёма‑передачи, передача ключей.
7. Регистрация перехода права – подача документов в Росреестр (договор, акт приёма‑передачи, заявление о регистрации, оплата пошлины). После регистрации каждый покупатель получает выписку из ЕГРН с указанием своей доли.
8. Получение документов – покупатели сохраняют выписку из ЕГРН, договор и акт приёма‑передачи как подтверждение права собственности.

Типовые условия, которые часто включают в договор

• Указание кадастрового номера и адреса объекта.
• Ссылка на техническую документацию (поэтажный план, экспликация).
• Указание, что квартира свободна от обременений, арестов и прав третьих лиц (или перечень существующих обременений).
• Порядок уплаты налога на добавленную стоимость (НДС) – если продавец является плательщиком НДС.
• Согласие второго супруга на продажу, если квартира находится в общей совместной собственности.
• Условия о предоставлении выписки из домовой книги или справки о отсутствии зарегистрированных лиц (если требуется покупателем).
• Пункт о форс‑мажоре и порядке его подтверждения.
• Пункт о конфиденциальности информации о сделке.

Возможные риски и как их минимизировать

Неопределённость долей

Если доли не указаны чётко, Росреестр может отказать в регистрации или зарегистрировать объект в общей совместной собственности по умолчанию. Решение: прописать доли в виде дробей с точным числителем и знаменателем.

Наличие скрытых обременений

Перед сделкой необходимо заказать выписку из ЕГРН с отметкой о залогах, арестах, правах аренды и т.д.

Несвоевременная оплата

В договоре следует предусмотреть пени (например, 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки) и право продавца расторгнуть договор при существенной задержке.

Споры между покупателями

Для предотвращения конфликтов рекомендуется заключить отдельное соглашение о порядке пользования и управления общим имуществом (регламент использования помещения, порядок оплаты коммунальных платежей, процедура принятия решений о ремонте и т.п.).

Налоговые последствия

При продаже доли каждый покупатель уплачивает НДФЛ с полученного дохода (если срок владения менее минимального срока). При покупке – возможен вычет налога на имущество при соблюдении условий.

<p><b>1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА</b></p>
<p>Продавец ___ (ФИО, паспорт ____, выдан ____, residing at ____) обязуется передать в общую долевую собственность Покупателю‑1 ___ (ФИО, паспорт ____) и Покупателю‑2 ___ (ФИО, паспорт ____) следующее жилое недвижимое имущество:</p>
<ul>
<li>квартира, расположенная по адресу: г. ____, ул. ____, д. ____, кв. ____;</li>
<li>общая площадь ____ кв. м; жилая площадь ____ кв. м;</li>
<li>этаж ____ из ____;</li>
<li>кадастровый номер ____:____:____:____;</li>
<li>обременений не имеет (или: обременения – ипотека в favour of ____, зарегистрированная ____.</li>
</ul>
<p><b>2. ДОЛИ ПОКУПАТЕЛЕЙ</b></p>
<p>Покупатель‑1 приобретает ___ долю (_____ %) от права собственности на указанную квартиру, Покупатель‑2 приобретает ___ долю (_____ %). Сумма долей составляет 1 (100 %).</p>
<p><b>3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЁТА</b></p>
<p>Общая стоимость квартиры составляет ____ руб. (_____ тысяч рублей).</p>
<ul>
<li>Доля Покупателя‑1: ____ руб. (оплачивается в течение ___ банковских дней с момента подписания договора);</li>
<li>Доля Покупателя‑2: ____ руб. (оплачивается в течение ___ банковских дней с момента подписания договора).</li>
</ul>
<p>Оплата производится безналичным путём на счёт Продавца № ____ в банке ____.</p>
<p><b>4. СРОКИ ПЕРЕДАЧИ И ПРИЁМА ОБЪЕКТА</b></p>
<p>Передача квартиры осуществляется путем подписания акта приёма‑передачи не позднее ___ числа ___ 202__ г.</p>
<p><b>5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН</b></p>
<p>За просрочку оплаты виновная сторона уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день задержки.</p>
<p><b>6; РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА</b></p>
<p>Стороны обязуются совместно подать документы в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности в течение ___ рабочих дней с момента полной оплаты.</p>

Договор купли‑продажи квартиры двумя покупателями требует внимательного подхода к формулировке долей, порядка расчётов и условий передачи объекта. Чёткое прописание всех существенных положений минимизирует риски возникновения споров, обеспечивает защиту прав каждой стороны и упрощает процесс государственной регистрации. При составлении договора рекомендуется привлечь квалифицированного юриста или нотариуса, особенно если сделка включает сложные финансовые схемы (ипотека, материнский капитал, сертификаты) или когда доли покупателей существенно различаются.

Соблюдая представленные рекомендации и используя приведённый выше шаблон, вы сможете оформить сделку покупки квартиры двумя покупателями быстро, прозрачно и в полном соответствии с действующим законодательством РФ.