Оформление дарственной на квартиру, дом или другую недвижимость – процесс, требующий точного соблюдения нормативных требований. С 13 января 2025 года в России введён обязательный порядок нотариального удостоверения всех договоров дарения недвижимости, независимо от того, является ли получатель близким родственником или посторонним лицом. В статье подробно рассматриваются все необходимые документы, порядок их подготовки, стоимость услуг и типичные ошибки, которых следует избегать.

Содержание

1. Нормативно‑правовая база
2. Список обязательных документов
3. Пошаговый алгоритм оформления
4. Сколько стоит оформить дарственную?
5. Налоги и сборы
6. Образец договора дарения (Word, PDF)
7. Часто задаваемые вопросы

Нормативно‑правовая база

Основные акты, регулирующие дарение недвижимости в России:

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – части 1 и 2, статьи 571‑580 (право дарения, форма договора, ограничения).
• Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Росреестр).
• Федеральный закон от № 184‑ФЗ «О нотариате» – статья 12, подтверждающая обязательность нотариального удостоверения дарственной с 2025 г.
• Приказ Росреестра № 108/р от г. – порядок подачи и регистрации дарственных в ЕГРН.
• Региональные нормативные акты (при необходимости) – в некоторых субъектах могут быть уточнены требования к подтверждению права собственности.

Все документы, перечисленные ниже, проверяются нотариусом, а затем передаются в Росреестр для государственной регистрации.

Список обязательных документов

Ниже – полный перечень бумаг, которые потребуются как дарителю, так и одаряемому.

Документы, подтверждающие личность сторон

• Паспорт гражданина РФ (оригинал + копия) – обе стороны.
• Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) – копия.
• Свидетельство о регистрации по месту жительства (для физических лиц, не имеющих постоянную регистрацию) – при необходимости.

Документы, подтверждающие право собственности дарителя

• Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН) – оригинал + копия.
• Кадастровый паспорт (КП) объекта недвижимости.
• Договор купли‑продажи, наследования, приватизации и др., если они являются основанием для получения права собственности.
• Справка об отсутствии обременений (ипотека, арест, залог) – выписка из ЕГРН, подтверждающая, что объект свободен от ограничений.

Документы, подтверждающие статус одаряемого

• Паспорт и ИНН (как в пункте 2.1).
• Свидетельство о браке (если даритель и одаряемый состоят в браке и требуется согласие супруга).
• Согласие супруга (или супруги) дарителя, если объект находится в совместной собственности супругов.

Договор дарения недвижимости

• Текст договора (печатный или рукописный) – подписывается обеими сторонами в присутствии нотариуса.
• Приложения к договору:
  • Перечень передаваемого имущества (адрес, кадастровый номер, площадь).
  • Согласие супруга (если требуется).
  • Согласие органов опеки (при дарении несовершеннолетнему).

Дополнительные документы (в зависимости от ситуации)

• Свидетельство о смерти (при наследовании и последующей дарственной).
• Согласие органов опеки и попечительства (если одаряемый – несовершеннолетний или недееспособный).
• Справка из банка о наличии/отсутствии обременений в виде ипотечного кредита.
• Документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным услугам (по требованию нотариуса).

Пошаговый алгоритм оформления дарственной

1. Подготовка документов – собрать все перечисленные в разделе 2 бумаги.
2. Проверка правового статуса объекта – запросить выписку из ЕГРН (не старше 30 дней) и убедиться в отсутствии обременений.
3. Согласование условий – определить, будет ли передана полная собственность или доля, уточнить порядок распределения расходов (нотариальные сборы, регистрационный сбор).
4. Составление договора дарения:
   • Указать полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН).
   • Указать точный объект недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь).
   • Установить дату и место заключения договора.
   • Включить условия о передаче права собственности и о том, что дарение совершается безвозмездно.
   • При необходимости добавить пункт о согласии супруга и/или органов опеки.
5. Нотариальное удостоверение:
   • Записаться к нотариусу (по месту жительства сторон или в МФЦ с нотариальной услугой).
   • Нотариус проверяет подлинность всех документов, удостоверяет подписи и ставит свою печать.
   • Оплачивается нотариальный сбор (см. раздел 4).
6. Регистрация в Росреестре:
   • Нотариус (или клиент) подаёт заявление о государственной регистрации прав по форме Р11001.
   • Прикладывается нотариально заверенный договор и все подтверждающие документы.
   • Оплачивается регистрационный сбор (по состоянию на 2026 г. – 2 % от кадастровой стоимости, но не менее 4 000 руб.).
   • Ожидание решения – в среднем 5‑10 рабочих дней.
7. Получение выписки из ЕГРН – после регистрации вы получаете новое свидетельство о праве собственности на имя одаряемого.

Весь процесс обычно занимает от 2 до 4 недель, если все документы подготовлены корректно.

Стоимость оформления дарственной

Налоги и сборы

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – дарение недвижимости между близкими родственниками (родители‑дети, супруги, бабушки‑дедушки) освобождается от НДФЛ. При дарении посторонним лицам налог составляет 13 % от рыночной стоимости (если даритель является налоговым резидентом).
• Налог на имущество – после регистрации дарственной одаряемый обязан уплачивать налог на имущество, если объект подпадает под налогообложение в его регионе.
• Налоговый вычет – при продаже полученной в дар недвижимости одаряемый может воспользоваться вычетом при расчёте налога на прирост стоимости (при условии владения более 5 лет).

Для большинства семейных дарений налогов не возникает, однако рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом, чтобы избежать недоразумений.

Образец договора дарения недвижимости (скачать)

Ниже – краткая структура типового договора. Полный шаблон в формате DOCX и PDF доступен по ссылке (пример): скачать образец.

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
г. ____________ «___» ___________ 2026 г.
Мы, нижеподписавшиеся:
___________ (ФИО дарителя), паспорт ___________, выдан ___________, ИНН ___________, проживающий по адресу: ___________, (далее – Даритель),
___________ (ФИО одаряемого), паспорт ___________, выдан ___________, ИНН ___________, проживающий по адресу: ___________, (далее – Одаряемый),

совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Предмет договора
 Даритель безвозмездно передаёт в собственность Одаряемому недвижимое имущество:
 ⎼ объект: квартира/дом/участок;
 ⎼ адрес: ___________;
 ⎼ кадастровый номер: ___________;
 ౼ площадь: ___________ кв. м.

Права и обязанности сторон
 2.1. Даритель гарантирует, что объект свободен от обременений, залога, ареста.
 2.2. Одаряемый принимает объект в текущем состоянии и обязуется оформить переход права собственности в течение 30 дней.

Условия передачи
 Передача прав собственности осуществляется с момента государственной регистрации в Росреестре.

Согласие супругов
 (Если применимо) Супруг(а) Дарителя ___________ (паспорт ___________) согласен(на) с передачей указанного имущества.

Прочие условия
 5.1. Договор составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.
 5.2. Споры, возникающие из настоящего Договора, решаются в суде по месту нахождения объекта.
Подписи сторон:
____________________ / ___________ (Даритель)
____________________ / ___________ (Одаряемый)
____________________ / ___________ (Супруг(а) Дарителя, если требуется)

Нотариальное удостоверение:
____________________ / ___________ (Нотариус, печать)

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли оформлять дарственную, если получатель – несовершеннолетний?

Да. При дарении несовершеннолетнему необходимо получить согласие органов опеки и попечительства, а также оформить доверенность от законных представителей (родителей/опекуна).

Можно ли дарить только часть квартиры (долю)?

Да, дарственная может быть заключена в отношении любой доли, но в этом случае необходимо уточнить размер доли (в процентах или в долях) и оформить согласие остальных совладельцев, если они есть.

Что будет, если у квартиры есть ипотека?

Ипотека является обременением. Перед дарением необходимо либо погасить кредит, либо получить согласие банка‑кредитора на передачу прав. В противном случае сделка будет отклонена в Росреестре.

Сколько времени занимает регистрация дарственной в Росреестре?

Стандартный срок – 5‑10 рабочих дней после подачи полного пакета документов. При наличии ошибок или недостающих бумаг срок может увеличиться.

Можно ли оформить дарственную онлайн?

С 2024 года в некоторых регионах доступна электронная подача заявления через портал Госуслуг, однако нотариальное удостоверение всё равно требуется в оригинале.

Как избежать налогов при дарении недвижимости постороннему лицу?

Налог на дарение (13 % от рыночной стоимости) платить обязаны только даритель и одаряемый, если они не являются близкими родственниками. Возможны способы снижения налога (например, дарение в виде доли, оценка по кадастровой стоимости), но любые схемы должны быть законными и согласованы с налоговой.

Оформление документов к договору дарения недвижимости в 2026 году – процесс, требующий внимательного подхода к каждому шагу. С 2025 года обязательным стало нотариальное удостоверение дарственной, а также обязательная регистрация в Росреестре. При правильной подготовке всех перечисленных в статье документов можно избежать задержек, дополнительных расходов и судебных споров.

Кратко о главном:

• Соберите паспортные данные, ИНН и правоустанавливающие документы обеих сторон.
• Убедитесь в отсутствии обременений на объект.
• Составьте полный договор дарения с указанием всех реквизитов недвижимости.
• Обратитесь к нотариусу – без его подписи сделка недействительна.
• Подайте документы в Росреестр и получите новую выписку из ЕГРН.

При соблюдении всех рекомендаций процесс пройдет быстро, а вы сможете без лишних хлопот передать свою недвижимость тем, кому хотите её подарить.

Автор статьи: юридический редактор, специалист по недвижимости, 2026 г.