С 13 января 2025 года в России вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, которые сделали обязательным нотариальное удостоверение любого договора дарения недвижимости между гражданами, включая близких родственников. До этого дарственная могла оформляться в простой письменной форме, но теперь без нотариуса сделка считается недействительной.
Почему введена обязательность нотариального удостоверения?
- Защита интересов сторон. Нотариус проверяет дееспособность дарителя и одаряемого, отсутствие принуждения и наличие прав собственности.
- Борьба с мошенничеством. Нотариальная проверка позволяет выявить скрытые обременения, залоги и ограничения.
- Упрощение налогового контроля. Нотариус фиксирует стоимость дарения, что облегчает расчёт налогов.
- Снижение количества споров. Оформленная у нотариуса дарственная имеет более высокую доказательственную силу в суде.
Краткая хронология изменений
- 2023 г. – подготовка проекта поправок к ГК РФ.
- 13 января 2025 г. – вступление в силу новых статей ГК, регламентирующих обязательность нотариального удостоверения дарения недвижимости.
- 1 март 2025 г. – дополнительные требования к межеванию и регистрации прав в Росреестре.
Кто обязан обращаться к нотариусу?
Обязательное нотариальное удостоверение требуется в следующих случаях:
- Дарение квартиры, дома, дачи, земельного участка;
- Дарение доли в праве собственности (например, ½ квартиры);
- Дарение недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов;
- Любая сделка между родственниками (родители‑дети, супруги, братья‑сестры) и между незнакомыми лицами.
Пошаговая процедура оформления дарственной у нотариуса
Подготовка документов
Для начала необходимо собрать пакет документов, который будет проверяться нотариусом:
- Паспорт и ИНН дарителя и одаряемого;
- Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН);
- Технический паспорт (для квартиры) или кадастровый паспорт (для земли/дома);
- Справка об отсутствии обременений (ипотека, арест и т.п.);
- Согласие супруга (если имущество находится в совместной собственности);
- Документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным услугам.
Проверка дееспособности и отсутствие принуждения
Нотариус обязан убедиться, что обе стороны:
- Полностью дееспособны (нет ограничений по здоровью, судимости, ограничениям в виде опеки);
- Действуют добровольно, без давления со стороны третьих лиц.
Оценка стоимости недвижимости
Для расчёта налога на дарение необходимо определить рыночную стоимость объекта. Оценка может быть проведена:
- С помощью независимого оценщика;
- По данным Росреестра (если объект уже оценивался ранее);
- По справочной стоимости, опубликованной региональными органами.
Составление и подписание договора
Нотариус готовит текст договора, в котором указываются:
- Полные данные сторон;
- Точное описание передаваемого имущества;
- Условия передачи (например, безвозмездно, с условием обратного выкупа и т.п.);
- Согласие сторон на уплату налогов (если они предусмотрены).
После прочтения договора обе стороны подписывают его в присутствии нотариуса, который ставит свою печать и подпись.
Регистрация перехода права в Росреестре
Нотариус в течение 10 рабочих дней подаёт заявление в Росреестр о государственной регистрации перехода права собственности; После регистрации дарственная считается полностью завершённой.
Налоги при дарении недвижимости
С 2025 года налоговый режим в отношении дарения недвижимости изменился, но основные положения остались прежними.
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
- Если даритель – близкий родственник (родители, дети, супруги, братья‑сестры), НДФЛ не взимается.
- Для остальных получателей ставка составляет 13 % от рыночной стоимости (для резидентов) или 30 % для нерезидентов.
Налог на имущество получателя
После регистрации дарения получатель обязан уплатить налог на имущество, если:
- Объект находится в собственности более одного лица (например, совместное владение);
- Стоимость объекта превышает необлагаемый минимум, установленный региональными законами.
Пошлины и сборы
- Нотариальная пошлина за удостоверение договора – от 3 000 до 10 000 рублей (зависит от стоимости недвижимости).
- Госпошлина за регистрацию в Росреестре – 2 % от стоимости объекта, но не менее 4 000 рублей.
Возможные причины отмены или оспаривания дарственной
Даже после нотариального удостоверения договор дарения может быть признан недействительным, если будет доказано одно из следующих обстоятельств:
- Недееспособность или ограниченная дееспособность дарителя. Если в момент заключения договора даритель был недееспособен, сделка может быть оспорена в суде.
- Принуждение, обман или злоупотребление доверием. Доказательство давления со стороны получателя или третьих лиц делает договор недействительным.
- Наличие скрытых обременений. Если объект был заложен, арестован или находится под судебным запретом, даритель не имел права передавать его без согласия кредитора.
- Нарушение формы договора. Если договор был составлен без нотариального удостоверения (что теперь является обязательным), он считается недействительным.
Практические рекомендации
- Проверьте чистоту а. Перед обращением к нотариусу уточните в Росреестре, нет ли обременений.
- Закажите независимую оценку. Это поможет избежать споров о стоимости и правильно рассчитать налоги.
- Согласуйте с супругом. Если имущество находится в совместной собственности, потребуется согласие второго супруга.
- Подготовьте финансовый план. Учтите все пошлины, налоги и возможные расходы на регистрацию.
- Сохраняйте все документы. Копии договора, акты осмотра, справки об оценке могут понадобиться в случае судебных разбирательств.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли оформить дарственную без нотариуса, если получатель – несовершеннолетний ребёнок?
Нет. С 2025 года обязательное нотариальное удостоверение распространяется на все категории получателей, включая несовершеннолетних. Нотариус проверит наличие законного представителя (родителей или опекуна).
Сколько времени занимает процесс от подачи документов до регистрации?
В среднем 2‑3 недели: 5‑7 дней на проверку и подписание договора у нотариуса, до 10 дней на регистрацию в Росреестре. При наличии сложных обременений срок может увеличиться.
Можно ли отменить дарственную после её регистрации?
Да, но только в ограниченных случаях: если будет доказано, что даритель был недееспособен, действовал под принуждением или договор был заключён с нарушением закона. Оспаривание происходит в суде.
Какие документы нужны, если даритель и получатель находятся в разных регионах?
Нотариус может оформить договор в виде видеоконференции, но обе стороны должны предоставить оригиналы (или заверенные копии) всех требуемых документов. После подписания оригиналы направляются в нотариальную контору для регистрации.
- Любой дар недвижимости без нотариуса считается недействительным;
- Нотариус проверяет правоспособность сторон и отсутствие обременений;
- Налоги рассчитываются на основе рыночной стоимости, а их уплата фиксируется в договоре;
- Регистрация в Росреестре завершают процесс передачи прав.
Соблюдая перечисленные правила и рекомендации, вы сможете без лишних рисков подарить свою недвижимость близким или друзьям, а также избежать возможных споров и налоговых неприятностей.
Дата публикации: 25 мая 2026 г.