Получение лицензии на осуществление предпринимательской деятельности (ресторан, аптеку, производство, образовательный центр и др.) часто требует предъявления в лицензирующий орган официально оформленного договора аренды помещения. Вопрос, нужно ли заверять такой договор у нотариуса, вызывает у многих предпринимателей сомнения. В этой статье мы разберём, какие нормативные требования существуют, в каких случаях нотариальное заверение является обязательным, а в каких – лишь желательным, и как правильно оформить и зарегистрировать договор аренды, чтобы лицензия была выдана без задержек.

Правовая база

• Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» (от № 99-ФЗ) требует подтверждения права арендатора на использование помещения, которое должно быть документально подтверждено.
• Постановление Правительства РФ от № 2159 «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, подлежащих лицензированию» (вступило в силу с года) обязывает регистрировать такие договоры в Росреестре.
• Гражданский кодекс РФ (часть первая) гласит, что договор аренды может быть оформлен в простой письменной форме, но для государственных и муниципальных лицензий часто требуется нотариальное заверение подписи сторон и/или согласования с банком‑кредитором.

Когда нотариальное заверение обязательно?

1. Аренда нежилого помещения, подлежащее лицензированию (кафе, ресторан, бар, фитнес‑центр, аптека, медицинская клиника, производство и т.п.). По новому постановлению 2026 г. такие договоры должны быть зарегистрированы в Росреестре, а регистрация невозможна без нотариального заверения подписи арендодателя (или его представителя).
2. Ипотечная недвижимость. Если арендодатель является собственником, но объект находится в ипотеке, требуется согласие банка‑кредитора и нотариальное заверение этого согласия.
3. Собственность, находящаяся в совместной собственности (например, квартира, купленная в браке). В этом случае необходимо нотариальное согласие второй половины или решение суда о разделе имущества.
4. Договоры, заключаемые через представителя (доверенность). Доверенность должна быть нотариально заверена, иначе регистрация в Росреестре будет отклонена.
5. Требования лицензирующего органа. Некоторые органы (санитарно‑эпидемиологическая служба, пожарный надзор) в своих инструкциях прямо указывают на необходимость нотариального заверения договора аренды.

Когда заверять договор рекомендуется, но не обязательно

• Аренда жилого помещения, которое не будет использоваться для лицензируемой деятельности (например, сдача квартиры в аренду частным лицам).
• Долгосрочная аренда (более 1 года) между юридическими лицами, где обе стороны уже имеют надёжные деловые отношения.
• Сделки, где стороны хотят минимизировать риск споров о подлинности подписей и прав собственности.

В этих случаях нотариальное заверение не является обязательным, но может стать дополнительной гарантией при проверках со стороны банков, инвесторов или государственных органов.

Пошаговый алгоритм нотариального заверения и регистрации договора аренды

Шаг 1. Подготовка проекта договора

В договоре должны быть указаны:

• Полные данные сторон (ФИО, ИНН, ОГРН, паспортные данные).
• Точный адрес и описание арендованного помещения (площадь, этаж, кадастровый номер).
• Срок аренды (не менее 1 года, если требуется лицензия).
• Размер арендной платы, порядок её изменения.
• Условия досрочного расторжения, ответственность сторон.
• Пункт о согласии банка (если объект в ипотеке) и согласии совладельцев (если требуется).

Шаг 2. Сбор необходимых документов

Шаг 3. Нотариальное заверение

1. Выбор нотариуса (можно воспользоваться онлайн‑сервисом «Нотариус Онлайн»).
2. Предоставление оригиналов документов и проекта договора.
3. Подписание договора в присутствии нотариуса. Нотариус ставит печать и подпись, заверяя подлинность подписей.
4. Получение заверенного экземпляра (обычно 2‑3 копии).

Шаг 4. Регистрация договора в Росреестре

С 2026 года регистрация обязательна для всех арендных сделок, связанных с лицензированием.

• Заполнение заявления о регистрации договора аренды (форма РО‑1).
• Прикрепление к заявлению:
  • Нотариально заверенного договора.
  • Выписки из ЕГРН о праве собственности.
  • Согласий банка и совладельцев (если есть).
  • Квитанции об оплате государственной пошлины (по тарифу 0,5 % от стоимости арендного права, но не менее 4 000 ₽).
• Подача заявления через личный кабинет на сайте Росреестра либо в МФЦ.
• Ожидание решения (обычно 5‑10 рабочих дней).

Шаг 5. Получение лицензии

После регистрации договора в Росреестре вы получаете выписку о праве аренды, которую предоставляете в лицензирующий орган вместе с другими документами (свидетельство о регистрации ИП/ООО, санитарно‑эпидемиологическое заключение и т.д.).

Стоимость нотариального заверения и регистрации

Типичные ошибки и как их избежать

• Отсутствие согласия совладельцев. При совместной собственности договор считается недействительным без нотариального согласия всех собственников.
• Неправильное указание кадастрового номера. Ошибка приводит к отказу в регистрации и задержке лицензии.
• Отсутствие банковского согласия при ипотеке. Банки могут потребовать аннулирование договора, если их интересы не защищены.
• Субаренда без согласия арендодателя. При проверке лицензирующим органом такой договор будет признан недействительным.
• Неучёт сроков. Регистрация договора должна быть завершена до подачи заявления на лицензию; иначе лицензирующий орган может потребовать дополнительные документы.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить лицензию без нотариального заверения договора аренды?

Теоретически – да, если лицензирующий орган не требует заверения. На практике большинство органов (санитарная служба, пожарный надзор, лицензия на торговлю алкоголем) требуют заверенный и зарегистрированный договор. Поэтому без заверения процесс может затянуться или закончиться отказом.

Можно ли заверить договор онлайн?

Да. С 2025 года в России действует сервис «Нотариус Онлайн», позволяющий загрузить сканы документов, подтвердить личность через видеосвязь и получить электронный нотариальный акт. Электронный акт признаётся в суде и при регистрации в Росреестре.

Сколько времени занимает регистрация договора в Росреестре?

Стандартный срок – 5‑10 рабочих дней. При подаче через электронный кабинет и наличии всех документов срок может сократиться до 3‑4 дней.

Нужно ли заверять договор, если арендодатель – юридическое лицо (ООО) и у него есть электронная подпись?

Для регистрации в Росреестре достаточно подписать договор электронной подписью и приложить к заявлению электронную копию договора. Нотариальное заверение в этом случае не требуется, однако некоторые лицензирующие органы могут потребовать отдельную нотариальную печать – уточняйте в конкретном случае.

Что делать, если арендодатель находится за границей?

Можно оформить доверенность у нотариуса в стране пребывания, а затем заверить её в консульстве РФ. После этого доверенность будет признана в России и может быть использована для регистрации договора;

• Для получения любой лицензии, связанной с использованием нежилого помещения, заверение договора аренды у нотариуса и его регистрация в Росреестре обязательны (постановление 2026 г.).
• Если объект находится в ипотеке или в совместной собственности, обязательно подготовьте банковское согласие и нотариальное согласие совладельцев.
• Соблюдайте порядок подачи документов: сначала нотариальное заверение, затем регистрация в Росреестре – без этого лицензирующий орган может отказать в выдаче лицензии.
• Используйте электронные сервисы (Нотариус Онлайн, личный кабинет Росреестра) – это экономит время и деньги.
• Проверяйте актуальные требования конкретного лицензирующего органа (санитарная служба, пожарный надзор, Роспотребнадзор) – иногда они требуют дополнительных приложений к договору.

Следуя этим рекомендациям, вы избежите типичных юридических ловушек, ускорите процесс получения лицензии и обезопасите свои бизнес‑интересы.

Дата публикации: . Информация актуальна на момент написания и основана на официальных нормативных актах, а также на публикациях ведущих юридических порталов (Домклик, Смарт Вэй, РБК Недвижимость, Учебник Яковлевского округа и др.).