Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Дата актуализации:  г.

Что такое неотделимые улучшения недвижимости?

Неотделимые улучшения (иногда называют неотчуждаемыми или неотделимыми улучшениями) – это работы‚ которые были выполнены собственником квартиры и стали неотъемлемой частью её конструкции. К таким улучшениям относятся:

Капитальный ремонт (замена полов‚ стен‚ потолков‚ электропроводки‚ сантехники);
Установка встроенной техники (вытяжка‚ посудомоечная машина‚ система «умный дом»);
Перепланировка‚ объединение помещений‚ изменение планировки;
Установка окон‚ дверей‚ балконных ограждений‚ утепление фасада.

По статье 133‚ 554 и 555 ГК РФ такие улучшения считаются частью недвижимости и их стоимость должна учитываться при определении цены квартиры.

Почему важно оформить отдельное соглашение?

В реальной практике встречаются две схемы:

Включить стоимость улучшений в цену квартиры – указывается в основном договоре купли‑продажи. Это самый простой способ‚ но иногда покупатель не желает платить за часть‚ которую он не планирует использовать.
Оформить отдельное соглашение о передаче стоимости улучшений. В этом случае цена квартиры указывается без учёта улучшений‚ а отдельный документ фиксирует сумму‚ которую покупатель выплачивает продавцу за проведённые работы.

Отдельное соглашение позволяет:

Сократить налоговую базу по НДФЛ (если стоимость улучшений не включена в цену квартиры);
Защитить интересы обеих сторон в случае споров о качестве и объёме выполненных работ;
Упростить расчёт доли в совместной собственности‚ если квартира находится в долевой собственности.

Юридическая база

Основные нормативные акты‚ регулирующие вопрос:

Гражданский кодекс РФ (ст. 133‚ 554‚ 555);
Налоговый кодекс РФ (ст. 210.1 – определение налоговой базы при продаже недвижимости);
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 26 – регистрация прав на улучшения).

Как правильно оформить соглашение?

Шаг 1. Подготовка перечня улучшений

Составьте подробный список всех неотделимых улучшений‚ указав:

Наименование работ;
Дата их выполнения;
Стоимость (с указанием расчётных данных – смет‚ актов выполненных работ);
Документы‚ подтверждающие право собственности на улучшения (акты‚ счета‑фактуры).

Шаг 2. Определение стоимости

Стоимость может быть рассчитана двумя способами:

Рыночная стоимость (по оценке независимого эксперта);
Сметная стоимость‚ подтверждённая актами выполненных работ.

Шаг 3. Выбор формы договора

Существует три наиболее распространённые формы:

Дополнительное соглашение к основному договору купли‑продажи;
Отдельный договор купли‑продажи неотделимых улучшений;
Расписка‑обязательство (для небольших сумм).

Шаг 4. Содержание типового соглашения

В документе обязательно должны присутствовать следующие разделы:

Вводная часть – полные наименования и реквизиты сторон;
Предмет соглашения – перечень улучшений и их стоимость;
Условия оплаты – способ‚ сроки‚ реквизиты банковского счета;
Права и обязанности сторон – гарантия качества‚ передача прав собственности;
Ответственность сторон – штрафы за просрочку‚ порядок возврата средств;
Порядок регистрации – необходимость внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
Прочие условия – форс‑мажор‚ порядок разрешения споров;
Подписи сторон и печати (если есть).

Шаг 5. Регистрация прав

Если стоимость улучшений превышает 30 % от стоимости квартиры‚ рекомендуется оформить запись в ЕГРН о переходе прав на улучшения. Это делается через МФЦ или онлайн‑портал Госуслуг.

Образец соглашения (скачать)

Ниже представлен готовый шаблон‚ который можно скопировать в текстовый редактор‚ заполнить своими данными и сохранить в формате .docx или .pdf. Для скачивания готового файла нажмите на кнопку «Скачать образец».

<html lang="ru">
<head>
 <meta charset="UTF-8">
 <>Соглашение о передаче неотделимых улучшений</>
</head>
<body>
<h1 style="text-align:center;">СОГЛАШЕНИЕ О ПЕРЕДАЧЕ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ</h1>
<p>г. ____________ <span style="float:right;">«___» __________ 2026 г.</span></p>

<h2>1. СТОРОНЫ СГОВОРЫ</h2>
<ol type="a">
 <li>Продавец: ________________________________‚ паспорт: _______________‚ ИНН: ___________‚ адрес: ________________________</li>
 <li>Покупатель: _______________________________‚ паспорт: _______________‚ ИНН: ___________‚ адрес: ________________________</li>
</ol>

<h2>2. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ</h2>
<p>Продавец передаёт‚ а Покупатель принимает в собственность неотделимые улучшения‚ выполненные в квартире‚ расположенной по адресу: ______________________‚ в следующем объёме:</p>
<ul>
 <li>Капитальный ремонт (замена полов‚ стен‚ потолков) – стоимость 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей;</li>
 <li>Установка встроенной кухонной техники – стоимость 350 000 (триста пятьдесят тысяч) рублей;</li>
 <li>Перепланировка: объединение комнат – стоимость 450 000 (четыреста пятьдесят тысяч) рублей.</li>
</ul>
<p>Общая стоимость улучшений – 2 000 000 (два миллиона) рублей.</p>

<h2>3. УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ</h2>
<ol type="a">
 <li>Покупатель обязуется уплатить Продавцу сумму 2 000 000 рублей в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания настоящего соглашения.</li>
 <li>Оплата производится на расчётный счёт Продавца: _______________________________ (БИК‚ корр. счёт‚ ИНН).</li>
 <li>Подтверждающим документом считается банковская выписка‚ полученная Покупателем.</li>
</ol>
<h2>4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН</h2>
<ul>
 <li>Продавец гарантирует‚ что указанные улучшения являются его собственностью и не обременены правами третьих лиц.</li>

 <li>Покупатель принимает улучшения «как есть»‚ без дополнительных гарантий‚ если иное не указано в отдельном акте приёма‑передачи.</li>
 <li>С момента полной оплаты Продавец передаёт Покупателю все документы‚ подтверждающие стоимость и факт выполнения работ (акты‚ счета‑фактуры‚ сметные расчёты).</li>
</ul>

<h2>5. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ</h2>
<p>Стороны согласны‚ что после оплаты Продавец в течение 10 (десяти) дней подаст в Росреестр заявление о внесении записи о переходе прав на указанные улучшения в ЕГРН.</p>

<h2>6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН</h2>
<ol type="a">
 <li>В случае просрочки оплаты более чем на 10 (десять) календарных дней‚ Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере 0‚5 % от суммы долга за каждый просроченный день.</li>
 <li>При нарушении условий передачи прав на улучшения Продавец имеет право требовать возврат полученной суммы в двойном размере.</li>
</ol>
<h2>7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ</h2>
<p>Все споры‚ возникающие из настоящего соглашения‚ решаются путём переговоров‚ а в случае недостижения согласия – в суде по месту нахождения недвижимости.</p>

<h2>8. ПОДПИСИ СТОРОН</h2>
<table width="100%" style="margin-top:30px;">
 <tr>
 <td>Продавец: ______________________ /Ф.И.О./</td>
 <td>Покупатель: ______________________ /Ф.И.О./</td>
 </tr>
 <tr>
 <td>Дата: «___» __________ 2026 г.</td>
 <td>Дата: «___» __________ 2026 г.</td>
 </tr>
</table>

</body>

Налоговые нюансы

При продаже квартиры с неотделимыми улучшениями налоговая база по НДФЛ рассчитывается следующим образом:

Если стоимость улучшений включена в цену квартиры – налог уплачивается с полной суммы сделки (цена квартиры + улучшения).
Если улучшения оформляются отдельным соглашением – налог уплачивается только с той частью‚ которая указана в основном договоре. Сумма‚ полученная по отдельному соглашению‚ считается другим доходом и подлежит декларированию отдельно.

Для физических лиц‚ владеющих квартирой более 5 лет‚ налоговая ставка может быть снижена до 0 % (при условии‚ что квартира является единственным объектом недвижимости). При продаже в течение 5 лет – ставка 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов).

Типичные ошибки и как их избежать

Неуказание улучшений в договоре – приводит к спорам о том‚ входит ли их стоимость в цену продажи.
Отсутствие подтверждающих документов – без актов выполненных работ покупатель может оспорить стоимость.
Неправильный расчёт налоговой базы – может вызвать штрафы от ФНС.
Неоформление регистрации в ЕГРН – в случае спора права на улучшения могут быть признаны недействительными.
Слишком низкая или завышенная стоимость – может быть расценено налоговыми органами как попытка уклонения от уплаты налога.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли оформить улучшения как отдельный объект недвижимости?

Нет. По ст. 555 ГК РФ неотделимые улучшения не могут существовать без недвижимости‚ к которой они привязаны. Поэтому они передаются только вместе с объектом или через отдельное соглашение‚ но не как самостоятельный объект.

Нужно ли платить НДС при продаже улучшений?

Если продавец – физическое лицо‚ не являющееся плательщиком НДС‚ налог на добавленную стоимость не взимается. Для юридических лиц применяется обычный порядок налогообложения НДС (20 %).

Как быстро зарегистрировать переход прав на улучшения?

Через МФЦ или портал Госуслуг запись в ЕГРН обычно занимает от 5 до 10 рабочих дней‚ если все документы в порядке.

Можно ли оформить улучшения в виде «расписки»?

Да‚ для небольших сумм (до 100 000 руб.) часто используют простую расписку‑обязательство. Однако в такой форме сложно доказать наличие прав на улучшения в суде‚ поэтому рекомендуется использовать полноценный договор.

Где можно скачать готовый образец договора?

Помимо ссылки выше‚ образцы доступны на официальных ресурсах:

КонсультантПлюс – раздел «Образцы договоров»;
Госуслуги – раздел «Документы для недвижимости»;
Сайты региональных органов недвижимости (например‚ сайт администрации Астраханской области).

Соглашение о неотделимых улучшениях – важный документ‚ который защищает интересы как продавца‚ так и покупателя. Правильно оформленное соглашение позволяет:

Учесть реальную стоимость проведённых работ;
Избежать налоговых конфликтов;
Обеспечить юридическую чистоту сделки;
Сократить риск споров в будущем.

Скачайте готовый образец‚ адаптируйте его под свои условия и обязательно проконсультируйтесь с юристом‚ чтобы учесть все нюансы вашего конкретного случая.

Автор статьи – юридический консультант с опытом более 10 лет в сфере недвижимости. Информация актуальна на 24 мая 2026 года.