Обновлено: 25 мая 2026 года

Почему изменились правила?

С 1 января 2025 года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс РФ, согласно которым:

• Арендодатели, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН), становятся плательщиками НДС;
• НДС начисляется на арендную плату по общей ставке (20% с 2026 года);
• Арендаторы могут претендовать на вычет НДС, если они являются плательщиками этого налога.

Как НДС влияет на договор аренды?

Вопрос о начислении НДС по договору аренды зависит от того, как прописаны условия в договоре:

Если в договоре НДС не упоминается

В этом случае:

• По умолчанию НДС считается включенным в арендную плату;
• Арендодатель не может просто так начислить НДС сверх арендной платы;
• Если арендодатель хочет выделить НДС отдельно, необходимо заключить дополнительное соглашение к договору;
• Если арендатор не согласен на повышение стоимости, налог остается внутри арендной платы.

Пример: В договоре аренды указана сумма 100 000 рублей в месяц. С 2026 года арендодатель на УСН становится плательщиком НДС. Если в договоре не прописан НДС, арендатор платит те же 100 000 рублей, но внутри этой суммы уже заложен НДС.

Если в договоре указано, что арендная плата облагается НДС

В этом случае:

• НДС начисляется сверх арендной платы;
• Арендатор платит арендную плату + НДС;
• Арендодатель обязан выставить счет-фактуру с выделенной суммой НДС.

Если в договоре указано, что арендная плата не облагается НДС

Это возможно только в следующих случаях:

• Аренда жилых помещений в жилищном фонде;
• Аренда имущества у органов власти (в этом случае арендатор становится налоговым агентом);
• Иные случаи, предусмотренные законодательством.

Что делать, если арендодатель стал плательщиком НДС?

Если арендодатель перешел на общую систему налогообложения (стал плательщиком НДС), ему необходимо:

1. Уведомить арендатора о необходимости корректировки договора;
2. Заключить дополнительное соглашение, если стороны согласны на увеличение арендной платы с учетом НДС;
3. Если арендатор не согласен, налог остается внутри арендной платы;
4. Выставить счет-фактуру с выделенной суммой НДС (если арендная плата облагается налогом отдельно).

Кто платит НДС при аренде?

Ответственность за уплату НДС зависит от статуса сторон:

Арендодатель — плательщик НДС

Арендодатель:

• Начисляет НДС на арендную плату;
• Выставляет счет-фактуру арендатору;
• Перечисляет НДС в бюджет;
• Может принять к вычету входной НДС по расходам, связанным с арендой.

Арендатор — плательщик НДС

Арендатор:

• Может принять к вычету НДС, предъявленный арендодателем;
• Уплачивает НДС в бюджет, если арендодатель не является плательщиком НДС;
• Становится налоговым агентом при аренде имущества у органов власти.

Арендодатель — физическое лицо

Физическое лицо:

• Не является плательщиком НДС;
• Арендатор не вправе требовать выделения НДС;
• Арендатор уплачивает НДФЛ с арендной платы (налог удерживается арендатором при выплате дохода).

НДС при аренде муниципального имущества

При аренде муниципального имущества:

• Арендатор становится налоговым агентом;
• НДС исчисляется по расчетной ставке 20/120;
• Арендатор перечисляет НДС в бюджет самостоятельно;
• Арендодатель не выставляет счет-фактуру.

Как отразить НДС в учете?

Порядок отражения НДС в учете зависит от статуса сторон:

Для арендодателя (плательщика НДС)

• Начисление НДС: Дт 62 Кт 68;
• Выставление счета-фактуры: Дт 90 Кт 68;
• Уплата НДС в бюджет: Дт 68 Кт 51;
• Вычет входного НДС: Дт 19 Кт 60.

Для арендатора (плательщика НДС)

• Принятие к вычету НДС: Дт 19 Кт 60;
• Уплата НДС в бюджет (если арендодатель не является плательщиком НДС): Дт 19 Кт 68;
• Возмещение НДС из бюджета (при наличии права на вычет).

Что делать, если арендодатель не выделяет НДС?

Если арендодатель не выделяет НДС, несмотря на то, что стал плательщиком, арендатор может:

• Запросить счет-фактуру с выделенной суммой НДС;
• Обратиться в налоговые органы с жалобой;
• Инициировать судебное разбирательство, если арендодатель отказывается корректировать договор.

Пример: Арендодатель на УСН стал плательщиком НДС, но продолжает выписывать счета без НДС. Арендатор вправе потребовать корректировки или обратиться в суд.

НДС и обеспечительный платеж по договору аренды

Обеспечительный платеж:

• Не облагается НДС, если он не является авансом;
• Облагается НДС, если он засчитывается в счет будущих платежей;
• НДС начисляется в момент зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы.

НДС при аренде у физических лиц

При аренде у физических лиц:

• Физическое лицо не является плательщиком НДС;
• Арендатор не вправе требовать выделения НДС;
• Арендатор уплачивает НДФЛ с арендной платы (налог удерживается арендатором при выплате дохода).

Пример: ИП арендует помещение у физического лица за 30 000 рублей в месяц. Арендатор удерживает НДФЛ (13%) и перечисляет налог в бюджет. ИП платит арендодателю 26 100 рублей.

Рекомендации для арендодателей и арендаторов

Чтобы избежать споров и проблем с налоговыми органами, рекомендуется:

Для арендодателей

• Внести изменения в договор аренды, если он был заключен до 2025 года;
• Указать в договоре порядок начисления НДС (включен в арендную плату или начисляется сверх);
• Выставлять счета-фактуры с выделенной суммой НДС, если арендная плата облагается налогом отдельно;
• Своевременно уведомлять арендатора о переходе на общую систему налогообложения.

Для арендаторов

• Проверять условия договора аренды на предмет упоминания НДС;
• Запрашивать у арендодателя счета-фактуры с выделенной суммой НДС;
• Своевременно уплачивать НДС, если арендодатель не является плательщиком;
• Обращаться в налоговые органы или суд при нарушении арендодателем налогового законодательства.

С 2025 года арендодатели на УСН становятся плательщиками НДС, что существенно влияет на условия договоров аренды. Арендаторам и арендодателям необходимо:

• Своевременно корректировать договоры аренды;
• Указывать в договорах порядок начисления НДС;
• Следить за изменениями налогового законодательства;
• Соблюдать права и обязанности сторон.

Если в договоре аренды не прописан НДС, по умолчанию налог считается включенным в арендную плату. Арендодатель не может в одностороннем порядке начислить НДС сверх арендной платы без согласия арендатора.

Помните: Налоговое законодательство не регулирует порядок ценообразования, но гражданское законодательство предусматривает оплату договора по определенной в нем цене. Поэтому все изменения в условиях аренды должны быть согласованы сторонами.

Если у вас остались вопросы по теме «Договор аренды и налог на НДС», обращайтесь к специалистам по налоговому праву или бухгалтерскому учету.