Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Дата подготовки: (по информации из сети).

Содержание

Нормативная база и официальные разъяснения
Судебная практика: восемь типичных споров
Позиция арендодателя: когда можно начислить НДС сверх арендной платы
Позиция арендатора: риски вычета НДС и способы защиты
Особенности для арендодателей на УСН (с 2025 г.)
Арендодатель‑физическое лицо: как учитывать НДС
Порядок расчёта НДС по договору аренды
Рекомендации по составлению и изменению договора аренды

Нормативная база и официальные разъяснения

Основным источником, определяющим порядок учёта НДС в арендных отношениях, является Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от № 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость».

Пункт 17 Постановления гласит: если в договоре отсутствует прямое указание на то, что арендная плата не включает сумму НДС, и иное не следует из прочих условий договора и обстоятельств, предшествующих его заключению, то предполагается, что размер арендных платежей рассчитан с учётом НДС.

Дополнительные разъяснения содержатся в письмах ФНС России (например, письмо от  ШС‑22‑3/86) и в судебных актах арбитражных судов различных субъектов РФ.

Судебная практика: восемь типичных споров по НДС при аренде

Согласно анализу судебной практики (см. материал «Восемь споров по вопросу исчисления НДС при заключении договора аренды»), наиболее часто встречающиеся споры выглядят следующим образом:

Отсутствие условия об НДС в договоре. Суды исходят из предположения, что НДС уже включён в арендную плату (п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ).
Выделение коммунальных услуг в отдельный договор. Если плата за коммунальное обслуживание взимается без НДС по отдельному договору, счёт‑фактура арендатору на эту сумму не выставляется (письмо ФНС от 04.02.10);
Начисление НДС сверх арендной платы арендодателем‑плательщиком НДС. Арбитражный суд Краснодарского края (решение от по делу № А32‑21747/2024) подтвердил обязанность арендодателя предъявить НДС дополнительно к цене, установленной без учёта налога.
Толкование условия об арендной плате как не включающего НДС. Истец‑новый арендодатель может утверждать, что сумма, указанная в договоре, не содержит НДС, и начислять его сверх (комментарий от ).
Арендодатель на УСН, ставший плательщиком НДС с 2025 г. При отсутствии упоминания НДС в договоре рекомендуется заключить дополнительное соглашение о новой цене с учётом НДС (ЭЛКОД, 2025).
Арендодатель‑физическое лицо. Если арендатор (ООО) не согласен на увеличение арендной платы из‑за доначисления НДС, цена услуг считается окончательно сформированной в размерах, указанных в договоре (Аюдар Инфо).
Отсутствие прямого указания об исключении НДС. Суды обязаны исходить из того, что налог выделяется продавцом из суммы, указанной в договоре, если иное не доказано (разъяснение от ).
Изменение ставки НДС и арендной платы задним числом. Увеличение ставки НДС само по себе не является основанием для пересмотра твердой суммы арендной платы, если в договоре не предусмотрено иное (КонсультантПлюс, 2026).

Позиция арендодателя: когда можно начислить НДС сверх арендной платы

Арендодатель, являющийся плательщиком НДС, обязан выделить налог из суммы, полученной от арендатора, если:

В договоре прямо указано, что арендная плата не включает НДС;
Стороны пришли к соглашению об оплате арендной платы без НДС (например, через дополнительное соглашение);
Арендодатель применяет общую систему налогообложения (ОСНО) и обязан начислять НДС согласно ст. 168, 146, 162 НК РФ.

При отсутствии такого условия суды, как правило, считают, что НДС уже включён в арендную плату, и любое доначисление будет признано незаконным (см. п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ).

Пример из практики

Арбитражный суд Краснодарского края (решение от , дело № А32‑21747/2024) подтвердил, что арендодатель‑плательщик НСД обязан выставить счёт‑фактуру с выделенным НДС, даже если в первоначальном договоре арендная плата была указана без учёта налога.

Позиция арендатора: риски вычета НДС и способы защиты

Арендатор, желающий принять к вычету НДС, должен убедиться, что:

В договоре чётко прописано, что арендная плата не включает НДС;
Получен счёт‑фактура, в которой НДС выделен отдельной строкой;
Услуга (аренда) относится к операциям, облагаемым НДС (ст. 146 НК РФ).

Если арендодатель начислил НДС сверх арендной платы без соответствующего условия в договоре, арендатор имеет право:

Отказаться от оплаты начисленного НДС, ссылаясь на п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ;
Предъявить встречный иск о возврате незаконно удержанных сумм;
Требовать заключения дополнительного соглашения, в котором будет чётко прописан порядок начисления НДС.

Коммунальные услуги

Когда арендатор возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг сверх арендной платы, важно определить, является ли эта сумма переменной частью арендной платы или отдельным платежом. По мнению ФНС России, если коммунальные платежи взимаются по отдельному договору без НДС, счёт‑фактура не выставляется (письмо от 04.02.10).

Особенности для арендодателей на УСН (с 2025 г.)

С 1 января 2025 г. плательщики упрощённой системы налогообложения (УСН) становятся плательщиками НДС при превышении определённого порога доходов. В связи с этим:

Если в действующем договоре аренды НДС не упоминается, арендодатель рискует получить претензии от арендатора о необходимости доплаты налога;
Рекомендуется заключить дополнительное соглашение, в котором согласовать новую цену аренды с учётом НДС (применяя расчётную ставку 20 % или 10 % в зависимости от вида услуги);
В случае отказа контрагента от повышения цены, арендодатель может самостоятельно исчислить НДС, применив ставку к текущей сумме арендной платы, и выдать счёт‑фактуру арендатору.

Эти положения подтверждаются материалами ЭЛКОД (2025) и практическими рекомендациями налоговых консультантов.

Арендодатель‑физическое лицо: как учитывать НДС

Физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, generally не является плательщиком НДС, если не зарегистрировано как таковое. Однако:

Если физлицо добровольно зарегистрировалось как плательщик НДС (например, для работы с организациями, требующими счёт‑фактуру), оно обязано начислять и выделять НДС в соответствии с НК РФ;
В отсутствие такой регистрации арендодатель не вправе предъявлять НДС арендатору, даже если в договоре не указано об обратном;
Арендатор, получив счёт‑фактуру с НДС от физлица‑неплательщика, имеет право отказаться от оплаты налога и потребовать корректировки документа.

Пример из практики: арендатор (ООО) не согласился на увеличение арендной платы в связи с доначислением НДС коммерсанту‑физическому лицу; суд признал, что цена услуг окончательно сформирована в размерах, указанных в договоре (Аюдар Инфо).

Порядок расчёта НДС по договору аренды

Для корректного начисления НДС необходимо выполнить следующие шаги:

Определить базу налогообложения – сумму арендной платы, не включающую НДС (если таковая предусмотрена договором).
Применить соответствующую ставку НДС:
- 20 % – стандартная ставка для большинства услуг;
- 10 % – пониженная ставка (например, для аренды жилых помещений, если арендодатель применяет такую ставку).
Вычислить сумму налога: НДС = База × Ставка.
Сформировать счёт‑фактуру, в которой указать:
- Базу (цену без НДС);
- Ставку НДС;
- Сумму НДС;
Передать счёт‑фактуру арендатору не позднее пяти рабочих дней с момента отгрузки (оказания услуги).

Если в договоре арендная плата указана с учётом НДС, то база для расчёта налога определяется по формуле:

База = Сумма арендной платы / (1 + Ставка)

Например, при ставке 20 % и арендной плате 120 000 ₽:

База = 120 000 / 1,20 = 100 000 ₽;
НДС = 100 000 × 0,20 = 20 000 ₽.

Чтобы минимизировать риски споров по НДС, следует учитывать следующие пункты при подготовке договора:

Чётко прописать условие о включении/исключении НДС. Например: «Арендная плата составляет ХХХ ₽ без учёта НДС. НДС начисляется дополнительно по ставке 20 %».
Указать порядок изменения цены при изменении ставки НДС. Если стороны хотят, чтобы арендная плата автоматически корректировалась при изменении налоговой нагрузки, необходимо прописать соответствующий механизм (например, индексация на уровне ставки НДС).
Предусмотреть возможность заключения дополнительного соглашения. Это особенно важно для арендодателей, переходящих на ОСНО или становящихся плательщиками НДС с УСН.
Согласовать порядок выставления счет‑фактур. Указать, что счёт‑фактура выставляется в течение пяти рабочих дней после конца отчётного периода и содержит все requisites, предусмотренные ст. 169 НК РФ.
Включить условие о коммунальных платежах. Чётко определить, входят ли они в арендную плату или оплачиваются отдельно, и уточнить, применяется ли НДС к этим суммам.

При изменении уже действующего договора (например, при переходе арендодателя на ОСНО) необходимо оформить дополнительное соглашение, в котором прописать новую цену с учётом НДС или порядок её начисления. Без такого соглашения любые односторонние доначисления могут быть признаны незаконными судом.

Вопрос включения НДС в договор аренды остаётся одной из самых часто оспариваемых тем в арбитражной практике. Основные выводы:

При отсутствии прямого указания об исключении НДС суды исходят из предположения, что налог уже включён в арендную плату (п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от № 33).
Арендодатель‑плательщик НДС обязан выделять налог отдельно, если договор предусматривает оплату без НДС или имеется дополнительное соглашение об этом.
Для арендаторов ключевое значение имеет наличие чёткого условия об исключении НДС и получение надлежащего счёта‑фактуры.
С 2025 г. арендодатели на УСН, ставшие плательщиками НДС, должны пересмотреть существующие договоры и, при необходимости, заключить дополнительные соглашения о новой цене с учётом налога.
Физические лица‑арендодатели, не зарегистрированные как плательщики НДС, не вправе предъявлять налог арендатору, даже если в договоре нет прямого запрета.
Практический порядок расчёта НДС прост: определить базу (цену без НДС), применить ставку, выдать счёт‑фактуру с выделенным налогом.

Соблюдение указанных рекомендаций позволит сторонам избежать споров, обеспечить корректное налогообложение и сохранить деловую репутацию.

Статья подготовлена на основе информации из открытых источников, актуальной на .