Вопрос о том, кто обязан уплачивать НДФЛ по доходам от аренды недвижимости, часто вызывает споры между арендаторами и арендодателями. Особенно это актуально, когда в договоре аренды указана завышенная (или заниженная) сумма арендной платы, а фактическая выплата отличается. Ниже подробно рассматриваем, какие правила действуют в 2026 году, какие обязанности возлагает налоговое законодательство и как правильно рассчитывать и уплачивать НДФЛ.

Правовая основа

Налоговое законодательство РФ четко определяет, кто является налоговым агентом по НДФЛ при выплатах по договору аренды:

• Согласно п. 5 ст. 3 НК РФ, налоговым агентом может выступать только организация‑арендатор, если она выплачивает доход физлицу (арендодателю).
• Если же арендатором является ИП, то он сам по себе является налоговым агентом и обязан удержать НДФЛ из выплаченной суммы.
• Законодательство требует, чтобы налоговый агент исчислял и удержигал НДФЛ непосредственно из фактически произведенной выплаты (п. 5 ст. 3 НК).

Таким образом, даже если в договоре указана заниженная арендная плата, налоговый агент обязан рассчитывать НДФЛ исходя из фактической суммы, полученной арендодателем.

Кто является налоговым агентом?

В зависимости от формы собственности арендатора налоговым агентом может быть:

1. Организация‑арендатор (ООО, ИП, предприятие) – обязана выступать в роли налогового агента, если выплачивает арендную плату физлицу.
2. ИП‑арендатор – сам является налоговым агентом и сам удерживает НДФЛ.
3. Физлицо‑арендатор – в этом случае налоговым агентом обычно считается арендодатель (физлицо), но только если он выступает в роли агента по сдаче в аренду (например, в рамках агентского договора).

Важно помнить, что арендатор не может отказаться от обязанности быть налоговым агентом просто указав в договоре иной порядок уплаты налогов. Это запрещено п. 5 ст. 3 НК.

Как рассчитывается НДФЛ при аренде недвижимости?

Налоговый агент (арендатор) обязан выполнить следующие действия:

• Определить объект налогообложения – сумму фактически полученную арендодателем.
• Рассчитать ставку НДФЛ (13 % для резидентов, 15 % для нерезидентов).
• Удержать налог из выплаченной суммы и перечислить его в бюджет в срок, установленный НК (обычно до 15‑го числа месяца, следующего за выплатой).
• В случае, если в договоре указана заниженная арендная плата, налоговый агент должен пересчитать налог по фактической сумме, а не по договорной.

Пример расчета:

1. В договоре аренды указано 50 000 ₽ в месяц.
2. Фактическая арендная плата, полученная арендодателем, составляет 70 000 ₽.
3. Налоговый агент (арендатор) обязан удержать 13 % от 70 000 ₽ = 9 100 ₽ и перечислить их в бюджет.
4. Если в договоре указана заниженная сумма, но фактическая выплата выше, налоговый агент должен пересчитать удержку и уплатить дополнительный налог.

Что происходит, если арендодатель занижает арендную плату в договоре?

Если арендодатель (физлицо) сознательно указывает в договоре меньшую сумму, чем фактически получает, это может привести к следующим последствиям:

• Налоговый агент (арендатор) обязан исчислять НДФЛ по фактической сумме. Закон не позволяет «обмануть» налоговую систему, указав в договоре меньшую цифру.
• При проверке налоговыми органами фактическая сумма будет установлена исходя из банковских операций, договоров поставки услуг и иных доказательств.
• Если арендатор не перечислил удержанный НДФЛ, он может быть привлечен к ответственности за незаконное удержание налога и обязан будет уплатить его вместе с штрафами и пени.

Таким образом, занижение арендной платы в договоре не освобождает арендатора от обязанности платить НДФЛ; наоборот, это может привести к дополнительным проверкам и штрафам.

Практические рекомендации для арендаторов

Чтобы избежать рисков и соблюсти требования законодательства, рекомендуем следующее:

1. Указывайте в договоре реальную арендную плату. Если планируется изменение суммы, оформите дополнительное соглашение.
2. Ведите учет всех платежей (банковские выписки, акты приема‑передачи, счета‑фактуры). Это позволит доказать фактическую сумму при проверке.
3. Рассчитывайте НДФЛ самостоятельно или с помощью бухгалтерии, учитывая фактическую сумму выплаты.
4. Перечисляйте удержанный налог в срок (обычно до 15‑го числа месяца, следующего за выплатой).
5. Сохраняйте документы (договоры, акты, выписки) минимум 5 лет – это требование Налогового кодекса.
6. При возникновении сомнений обратитесь к специалисту (бухгалтеру, налоговому консультанту), чтобы правильно оформить расчеты и избежать ошибок.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Кто платит НДФЛ, если арендатор – ИП, а арендодатель – физическое лицо?
Ответ: ИП, как налоговый агент, обязан удержать НДФЛ из выплаченной арендной платы и перечислить её в бюджет.

Вопрос: Можно ли в договоре указать, что налоговый агентом будет арендодатель?

Ответ: Нет. По п. 5 ст. 3 НК обязанность быть налоговым агентом возлагается на арендатора (организацию или ИП), если он выплачивает доход физлицу.

Вопрос: Что будет, если арендатор не перечислит удержанный НДФЛ?
Ответ: Налоговый орган может признать его нарушителем и обязать уплатить налог, пени и штрафы. Кроме того, возможна проверка и санкции за умышленное уклонение от налоговых обязательств.

Налоговый агент по договору аренды – это арендатор (ООО или ИП), который обязан исчислять и удерживать НДФЛ из фактически полученной арендной платы. Занижение суммы в договоре не освобождает от этой обязанности, а наоборот, может привести к дополнительным проверкам и штрафов. Правильное оформление договоров, прозрачный учет платежей и своевременное перечисление удержанного налога – залог соблюдения законодательства и отсутствия рисков для бизнеса.

Если у вас возникнут сомнения по расчету НДФЛ или оформлению договора аренды, рекомендуем обратиться к профессиональному налоговому консультанту, чтобы избежать ошибок и защитить свои интересы.