Обновлено: 24 мая 2026 года
Сдача жилья в аренду — это не только источник дополнительного дохода, но и обязанность по уплате налогов. Однако мало кто знает, что часть налоговых отчислений можно вернуть обратно. В этой статье мы подробно разберём:
- Как правильно оформить договор найма, чтобы минимизировать налоговые риски
- Какие налоговые вычеты доступны арендодателям и арендаторам
- Что выгоднее: упрощённая система налогообложения или самозанятость
- Как правильно оформить документы для получения вычета
Что такое налоговый вычет при сдаче жилья в аренду?
Налоговый вычет — это уменьшение налогооблагаемого дохода при расчёте НДФЛ или возврат части ранее уплаченного налога. Для граждан РФ, сдающих жильё в аренду, доступны следующие виды вычетов:
Профессиональный налоговый вычет (для ИП и физлиц)
Если вы зарегистрированы как индивидуальный предприниматель (ИП) или просто сдаёте жильё в аренду, вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, связанных с арендой:
- Ремонт имущества
- Коммунальные платежи (если они не включены в арендную плату)
- Страхование недвижимости
- Амортизация имущества
- Прочие документально подтверждённые расходы
Социальный налоговый вычет (для арендаторов)
Арендаторы также могут получить налоговый вычет, но только если:
- Договор аренды официально зарегистрирован
- Арендная плата выплачивается по безналичному расчёту или через банковский перевод
- Сумма аренды указана в договоре
Размер вычета для арендаторов составляет 13% от суммы арендной платы, но не более установленного законом лимита. В 2026 году обсуждается возможность введения социального вычета до 70 000 рублей в год за официальную аренду жилья.
Как правильно оформить договор найма для получения вычета?
Чтобы иметь право на налоговый вычет, договор найма должен соответствовать следующим требованиям:
Форма и содержание договора
- Письменная форма обязательна. Устные соглашения не признаются налоговыми органами.
- В договоре должны быть указаны:
- Полные реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные)
- Адрес объекта недвижимости
- Срок аренды (даже если до 1 года)
- Размер арендной платы и порядок её внесения
- Ответственность сторон за нарушение условий
- Договор должен быть подписан обеими сторонами и содержать дату заключения.
Регистрация договора
Для получения налогового вычета арендатором договор должен быть официально зарегистрирован в налоговых органах. Это можно сделать:
- Через личный кабинет на сайте ФНС
- Через многофункциональный центр (МФЦ)
- Подав документы лично в налоговую инспекцию
Способы оплаты аренды
Для подтверждения расходов арендатору необходимо:
- Оплачивать аренду по безналичному расчёту (банковский перевод, электронные деньги)
- Сохранять квитанции, чеки, выписки из банка
- Иметь договор найма с указанием суммы аренды
Кто может претендовать на налоговый вычет?
Право на налоговые вычеты имеют:
- Налоговые резиденты РФ (граждане, проживающие на территории России не менее 183 дней в году)
- Физические лица, сдающие жильё в аренду
- Индивидуальные предприниматели, применяющие общую систему налогообложения
- Арендаторы, заключившие официальный договор аренды
Внимание: Лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, платят НДФЛ по ставке 30% и не могут претендовать на налоговые вычеты.
Как получить налоговый вычет: пошаговая инструкция
Для арендодателей (ИП и физлиц)
- Соберите документы:
- Декларация 3-НДФЛ
- Договор найма
- Документы, подтверждающие расходы (чеки, квитанции, акты выполненных работ)
- Свидетельство о праве собственности на недвижимость
- Выписка из ЕГРН (если объект зарегистрирован)
- Заполните декларацию 3-НДФЛ:
- Укажите доходы от аренды
- Укажите расходы, уменьшающие налогооблагаемую базу
- Рассчитайте налог к уплате
- Подайте документы в налоговую инспекцию:
- Лично в налоговой инспекции по месту жительства
- Через личный кабинет на сайте ФНС
- По почте (заказным письмом с описью)
- Дождитесь проверки документов (обычно занимает 3-6 месяцев)
- Получите возврат налога на расчётный счёт, указанный в заявлении
Для арендаторов
- Заключите официальный договор аренды и зарегистрируйте его в налоговых органах
- Оплачивайте аренду по безналичному расчёту и сохраняйте платёжные документы
- Соберите документы:
- Декларация 3-НДФЛ
- Зарегистрированный договор аренды
- Документы, подтверждающие оплату аренды (выписки из банка, квитанции)
- Справка 2-НДФЛ с места работы (если вы официально трудоустроены)
- Подайте документы в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за отчётным
- Дождитесь возврата налога (обычно в течение 3-4 месяцев)
Что выгоднее: упрощённая система налогообложения или самозанятость?
При сдаче жилья в аренду у арендодателя есть несколько вариантов налогообложения:
Общая система налогообложения (ОСН)
- Налоговая ставка: 13% (для резидентов) или 30% (для нерезидентов)
- Возможность применения вычетов: Да (профессиональные и социальные)
- Отчётность: Ежегодная декларация 3-НДФЛ
- Подходит для: Собственников, сдающих несколько объектов или имеющих высокие расходы
Упрощённая система налогообложения (УСН)
- Налоговая ставка: 6% (от дохода) или 15% (от дохода за вычетом расходов)
- Возможность применения вычетов: Нет (налог рассчитывается от валового дохода)
- Отчётность: Ежеквартальная
- Подходит для: Собственников с небольшим количеством объектов и низкими расходами
Статус самозанятого
- Налоговая ставка: 4-6% (в зависимости от региона)
- Возможность применения вычетов: Нет
- Отчётность: Ежемесячная или ежеквартальная
- Подходит для: Собственников, сдающих 1-2 объекта и не имеющих высоких расходов
Часто задаваемые вопросы
Можно ли получить налоговый вычет, если аренда оформлена устно?
Нет. Устные соглашения не признаются налоговыми органами. Для получения вычета необходим официально зарегистрированный договор найма.
Можно ли получить вычет за предыдущие годы?
Да. Вы можете подать декларацию 3-НДФЛ за последние 3 года. Например, в 2026 году можно заявить вычет за 2023, 2024 и 2025 годы.
Можно ли получить вычет, если арендодатель, ИП на УСН?
Нет. На УСН налог рассчитываеться от валового дохода без возможности применения вычетов. Однако ИП на УСН платят меньший налог (6% или 15%) по сравнению с общей системой (13%).
Можно ли получить вычет за коммунальные платежи?
Да, если:
- Коммунальные платежи не включены в арендную плату
- Вы можете документально подтвердить их оплату
- Они указаны в договоре найма
Чтобы законно уменьшить налоговое бремя при сдаче жилья в аренду, следуйте этим рекомендациям:
- Оформляйте всё официально: Заключайте письменный договор найма и регистрируйте его в налоговых органах.
- Собирайте документы: Сохраняйте все платёжные документы, чеки, квитанции.
- Выбирайте правильную систему налогообложения: Для многих собственников общая система с вычетами оказывается выгоднее.
- Подавайте декларацию вовремя: Не пропускайте сроки подачи 3-НДФЛ (до 30 апреля).
- Используйте профессиональные вычеты: Уменьшайте налогооблагаемую базу на сумму расходов.
- Получайте вычеты за аренду: Если вы арендатор, заключайте официальный договор и платите по безналичному расчёту.
Полезные ссылки
- Официальный сайт ФНС России
- Госуслуги: регистрация договора аренды
- КонсультантПлюс: законодательство о налогах
Помните: Налоговое законодательство постоянно меняется. Перед подачей документов рекомендуем уточнить актуальные правила в налоговой инспекции или у квалифицированного налогового консультанта.