Договор безвозмездного пользования (далее – договор ссуды) – это гражданско‑правовой документ, по которому одна сторона (ссудодатель) передаёт другой стороне (ссудополучателю) вещь (в данном случае нежилое помещение) во временное пользование без взимания платы․ Несмотря на «бесплатность» сделки, налоговое законодательство РФ предусматривает ряд обязательств для обеих сторон․

Правовая основа договора безвозмездного пользования

• Ст․ 689 Гражданского кодекса РФ – определяет ссуду как договор, по которому одна сторона передаёт вещи во временное пользование безвозмездно․
• Ст․ 695 ГК РФ – устанавливает обязанности ссудополучателя по содержанию вещи, включая уплату налогов, если иное не предусмотрено договором․
• Для нежилых помещений применяются также нормы ст․ 607, 610 ГК РФ (правила о передаче имущества в пользование)․

Важный момент: если стороны в договоре не оговорили, кто будет платить налог на имущество, обязанность возмещения расходов по уплате налога переходит к ссудополучателю (см․ практику 2023 г․, КонсультантПлюс)․

Налоговые обязательства сторон

2․1 Налог на имущество физических и юридических лиц

Налог на имущество (Нал․ им․) уплачивается собственником (ссудодателем)․ Однако ст․ 695 ГК РФ позволяет требовать от ссудополучателя возмещения расходов, связанных с уплатой налога, если это предусмотрено договором․

• Если в договоре указано, что ссудополучатель обязан «нести все расходы, связанные с содержанием и налогообложением помещения», то он фактически оплачивает налог․
• Если такое условие отсутствует, налог уплачивает собственник, а ссудополучатель может требовать возмещения в порядке возмещения убытков․

2․2 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Получение имущества в безвозмездное пользование считается доходом в виде преимущества (ст․ 217 НК РФ)․ Поэтому:

• Физическое лицо‑ссудополучатель обязан включить в налоговую декларацию рыночную стоимость аналогичной аренды (по справочной цене) как «доход, полученный от безвозмездного пользования имуществом»․
• Ставка НДФЛ – 13 % (для резидентов) или 15 % (для доходов свыше 5 млн руб․ в год)․

2․3 Налог на добавленную стоимость (НДС)

Согласно письму Минфина РФ (2023 г․), передача имущества в безвозмездное пользование не считается облагаемой НДС операцией, если получатель не получает возмещения за пользование․ Однако если ссудополучатель компенсирует расходы (в т․ч․ налог на имущество), такая компенсация может рассматриваться как плата за услугу и облагаться НДС․

2․4 Налог на прибыль (для юридических лиц)

Для организаций, использующих помещение по договору ссуды, налоговая база формируется следующим образом:

• Если ссудополучатель (юридическое лицо) получает выгоду (экономию арендных расходов), эта выгода считается независимым доходом и включается в прибыль․
• Если договор предусматривает, что ссудополучатель полностью покрывает расходы по налогу на имущество и коммунальным услугам, такие выплаты рассматриваются как расходы организации‑ссудополучателя и уменьшают налогооблагаемую базу․

2․5 Упрощённая система налогообложения (УСН)

Для ИП и ООО на УСН (доходы минус расходы) безвозмездное пользование помещением считается доходом (пункт «доходы от предоставления в безвозмездное пользование имущества»)․ При этом:

• Если ИП (на ОСНО) получает помещение бесплатно, рыночная арендная плата включается в доход․
• Расходы на содержание (коммунальные услуги, налог на имущество) могут быть учтены как операционные расходы, если они документально подтверждены․

Практика судебных решений (2023‑2025 гг;)

1. 2023 г․, КонсультантПлюс – суд подтвердил, что обязанность по уплате налога на имущество может быть возложена на ссудополучателя только при наличии соответствующего условия в договоре․
2. 2024 г․, Гарант․ру – в вопросе ИП, использующего помещение по договору ссуды для предпринимательской деятельности, суд признал, что доход от безвозмездного пользования подлежит налогообложению, но расходы на содержание могут быть учтены․
3. 2025 г․, ФНС – разъяснение, что ИП, применяющий УСН «доходы минус расходы», обязан включать рыночную стоимость аренды в доход, но может уменьшить её на документально подтверждённые расходы (коммунальные, налог на имущество)․

Как правильно оформить договор, чтобы избежать налоговых рисков

4․1 Обязательные реквизиты договора

• Полные наименования и ИНН сторон․
• Точное описание помещения (адрес, площадь, назначение)․
• Срок пользования (определённый или неопределённый)․
• Условия возврата помещения․
• Пункт о налоговых обязательствах (кто платит налог на имущество, коммунальные услуги, НДФЛ и т․д․)․
• Пункт о ответственности за содержание (текущий и капитальный ремонт)․

4․2 Пример типового пункта о налогах

Налоговые обязательства сторон

Ссудодатель сохраняет за собой обязанность уплаты налога на имущество, однако в течение срока действия настоящего договора ссудополучатель обязуется возмещать ссудодателю фактически уплаченные суммы налога на имущество, связанные с пользованием Помещением․

Ссудополучатель самостоятельно уплачивает налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере, установленном Налоговым кодексом РФ, от полученного в безвозмездное пользование помещения, исходя из рыночной арендной стоимости, определяемой независимым оценщиком․

При необходимости уплаты НДС за предоставление услуг по содержанию помещения (коммунальные услуги, текущий ремонт) ссудополучатель возмещает ссудодателю соответствующие суммы, указанные в акте выполненных работ․

4․3 Рекомендации по документированию расходов

• Сохраняйте все акты и счета за коммунальные услуги, налог на имущество, ремонтные работы․
• Оформляйте акт приема‑передачи помещения с указанием состояния и перечня обязательств․
• Для ИП и ООО ведите отдельный журнал расходов по договору ссуды – это упростит подтверждение налоговых вычетов․

Специфика налогообложения для разных субъектов

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

6․1 Может ли ИП на УСН сдавать помещение в безвозмездное пользование и вести предпринимательскую деятельность?

Да․ По разъяснению Гарант․ру (июль 2019) ИП может использовать помещение по договору ссуды для предпринимательской деятельности․ При этом доход от безвозмездного пользования включается в налоговую базу, а расходы на содержание (коммунальные услуги, налог на имущество) могут быть учтены как расходы․

6․2 Нужно ли регистрировать договор безвозмездного пользования в налоговых органах?

Регистрация договора в государственных реестрах не требуется․ Однако договор подлежит обязательному учёту в бухгалтерском и налоговом учёте сторон․ При проверке ФНС необходимо предоставить оригинал договора и подтверждающие документы (акты, счета)․

6․3 Как определить «рыночную стоимость» аренды для целей налогообложения?

Можно воспользоваться:

• Оценкой независимого эксперта;
• Сравнительным анализом арендных ставок в том же районе (по данным Росстата, специализированных агентств);
• Справочными ценами, опубликованными на официальных ресурсах (например, «Арендные ставки по объектам недвижимости»)․

6․4 Что делать, если в договоре не указано, кто платит налог на имущество?

Согласно практике 2023 г․, в таком случае налог уплачивает собственник (ссудодатель)․ При желании переложить эту обязанность на ссудополучателя необходимо дополнить договор отдельным пунктом и оформить его как дополнительное соглашение․

6․5 Облагается ли НДС передача помещения в безвозмездное пользование, если ссудополучатель компенсирует только коммунальные услуги?

Компенсация только за коммунальные услуги обычно не считается облагаемой НДС операцией․ Если же компенсация включает в себя «возмещение расходов, связанных с пользованием», ФНС может квалифицировать её как плату за услугу и начислить НДС (письмо Минфина от )․

Договор безвозмездного пользования помещением – удобный инструмент для передачи недвижимости без арендной платы, однако налоговое бремя сохраняется․ Ключевые моменты, которые необходимо учитывать:

• Определить налоговые обязательства в договоре – кто платит налог на имущество, кто уплачивает НДФЛ/налог на прибыль․
• Оценить рыночную стоимость помещения и включить её в налоговую базу ссудополучателя․
• Документировать все расходы (коммунальные услуги, ремонт, налог на имущество) – это позволит уменьшить налогооблагаемую базу у юридических лиц․
• Учитывать особенности налогового режима (ОСНО, УСН, ПСН) каждой стороны․
• Соблюдать формальные требования к договору (полные реквизиты, срок, условия возврата, налоговые пункты)․

Тщательная проработка договора и правильное отражение операций в бухгалтерском и налоговом учёте позволяют избежать конфликтов с налоговыми органами и минимизировать финансовые риски․

Дата актуализации информации: ․ Содержание статьи основано на нормах Гражданского кодекса РФ, Налогового кодекса РФ, а также на судебной практике и разъяснениях ФНС за 2023‑2025 гг․