Вопрос о налоговых обязательствах индивидуального предпринимателя (ИП), который заключил договор аренды жилого или нежилого помещения с физическим лицом, часто вызывает путаницу․ Ниже разберём, какие налоги необходимо уплатить, как правильно вести учёт, и какие нюансы стоит учитывать при расторжении договора и удержании части залога;

Общая схема налогообложения аренды

При сдаче в аренду недвижимости ИП получает доход, который подлежит налогообложению в соответствии с выбранной системой налогообложения:

• Общая система налогообложения (ОСН) – 13 % НДФЛ с прибыли․
• Упрощённая система налогообложения (УСН) – 6 % от дохода (если вы выбрали «доходы») или 15 % от разницы «доходы – расходы» (если выбрали «доходы – расходы»)․
• Налоговый режим самозанятых (НПД) – 4 % или 6 % с дохода․

Налоговый агент – это лицо, которое обязано удержать налог с дохода другого лица и перечислить его в бюджет․ В большинстве случаев налоговым агентом выступает ИП, если он находится на общей системе налогообложения․

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

НДФЛ с арендной платы уплачивает арендодатель – физическое лицо․ Однако если ИП находится на общей системе налогообложения, то он становится налоговым агентом и обязан:

• Удержать 13 % НДФЛ с арендной платы, которую выплачивает физическое лицо․
• Перечислить удержанный налог в бюджет до 15‑го числа месяца, следующего за месяцем, в котором был произведён платеж․
• Выдать физическому лицу 3‑НДФЛ и 6‑НДФЛ (если применимо)․

Если ИП находится на упрощённой системе налогообложения, он не является налоговым агентом и не удерживает НДФЛ․ В этом случае арендодатель сам обязан уплатить НДФЛ (13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов) и предоставить 3‑НДФЛ․

Налоговый агент и 6‑НДФЛ

Налоговый агент обязан выдавать 6‑НДФЛ в течение 3 месяцев после окончания календарного года, в котором был получен доход․ В 6‑НДФЛ указывается:

• Сумма арендной платы․
• Удержанный НДФЛ․

Если ИП находится на УСН, он не удерживает НДФЛ, но всё равно обязан выдавать 6‑НДФЛ, чтобы подтвердить факт получения дохода․

Что делать при расторжении договора и удержании части залога?

При расторжении договора аренды и удержании части залога (обеспечительного платежа) важны следующие моменты:

1. Налоговый статус залога – залог не считается доходом ИП, так как он не является доходом от аренды, а лишь обеспечением․ Поэтому удержание части залога не облагается налогом․
2. Удержание в качестве компенсации – если часть залога удерживается в качестве компенсации за нарушение условий договора (например, повреждение имущества), то такая сумма может рассматриваться как доход․ В этом случае она подлежит налогообложению в соответствии с выбранной системой налогообложения ИП․
3. Возврат залога – возврат залога не облагается налогом, так как это просто возврат средств․

Таким образом, в большинстве случаев удержание части залога в качестве компенсации не приводит к дополнительным налоговым обязательствам для ИП, если оно не связано с фактическим доходом от аренды․

Налоги при сдаче нежилого помещения ИП физическому лицу

Сдача нежилого помещения ИП физическому лицу регулируется теми же правилами, что и сдача жилого․ Однако в некоторых регионах могут применяться дополнительные ограничения на уплату налогов по УСН для нежилого имущества․

Если ИП использует УСН 6 % от дохода, то арендная плата учитывается в качестве дохода и облагается 6 % налогом․ При выборе УСН 15 % от разницы «доходы – расходы» ИП может учесть расходы, связанные с сдачей помещения (например, ремонт, коммунальные услуги)․

Налоговые нюансы при аренде автомобиля ИП физическому лицу

Хотя в данном вопросе речь идёт о недвижимости, стоит упомянуть, что аналогичные правила применяются и к аренде автомобиля․ Если ИП арендует автомобиль у физического лица, он обязан удержать НДФЛ с арендной платы и перечислить его в бюджет, если находится на общей системе налогообложения․

Как правильно оформить договор аренды с физическим лицом?

• В договоре обязательно укажите, что ИП является налоговым агентом и обязан удержать НДФЛ․
• Укажите сумму арендной платы, срок аренды, условия возврата залога․
• Включите пункт о том, что арендодатель (физическое лицо) сам обязан уплатить НДФЛ, если ИП находится на УСН․
• При расторжении договора оформите акт о сдаче/возврате помещения и о возврате залога․

Практический пример расчёта налогов

Допустим, ИП на общей системе налогообложения сдал в аренду квартиру физическому лицу за 30 000 ₽ в месяц․ Физическое лицо выплачивает арендную плату, а ИП удерживает НДФЛ․

Если ИП находится на УСН 6 %, то он уплачивает 6 % от 30 000 ₽ = 1 800 ₽․ НДФЛ с физического лица не удерживается, но физическое лицо самостоятельно уплачивает 13 % НДФЛ․

Что делать, если ИП находится на УСН и хочет быть налоговым агентом?

Согласно налоговому законодательству, ИП, использующий УСН, не может быть налоговым агентом․ Это значит, что он не может удерживать НДФЛ с физического лица․ Если ИП хочет иметь такую возможность, ему необходимо перейти на общую систему налогообложения․

• Если ИП находится на общей системе налогообложения, он обязан удержать НДФЛ (13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов) с арендной платы физического лица и перечислить его в бюджет․
• Если ИП находится на упрощённой системе налогообложения, он не удерживает НДФЛ, но обязан выдавать 6‑НДФЛ․ Арендодатель сам уплачивает НДФЛ․
• Удержание части залога в качестве компенсации не облагается налогом, если оно не связано с фактическим доходом от аренды․
• При расторжении договора оформите акт о сдаче/возврате помещения и о возврате залога․
• При сдаче нежилого помещения применяйте те же правила, но учитывайте возможные региональные ограничения по УСН․
• В случае аренды автомобиля правила аналогичны: ИП удерживает НДФЛ, если находится на общей системе․

Соблюдение этих правил поможет избежать штрафов и недоразумений с налоговыми органами․ При возникновении сомнений всегда консультируйтесь с квалифицированным бухгалтером или налоговым консультантом․

Источник информации: Гарант․РУ, КонсультантПлюс, Федеральная налоговая служба․