В современной российской налоговой практике неуплату налогов, связанных с арендой недвижимости, часто рассматривают как нарушение, влекущее административную, гражданско‑правовую и уголовную ответственность. Ниже подробно разбираются причины, нормы закона, возможные санкции и действия, которые должны предпринять как арендатор, так и арендодатель.
Кто несёт налоговую ответственность?
По п. 1 ст. 225 НК РФ налоговым агентом в случае доходов, полученных от сдачи в аренду, считается арендатор, если иной способ начисления налога не установлен договором. Тем не менее, если арендатор не выступает налоговым агентом, арендодатель остаётся ответственным за уплату НДФЛ с доходов от аренды.
- Арендатор – физическое лицо, которое самостоятельно платит налог, если договором предусмотрено, что он выступает налоговым агентом.
- Арендодатель – владелец недвижимости, обязанный декларировать и уплачивать НДФЛ с доходов от сдачи в аренду, если договор не передаёт эту обязанность арендатору.
Когда возникает обязательность уплаты налога?
Налогом облагаются доходы физических лиц, полученные в результате:
- Сдачи в аренду жилого или коммерческого имущества.
- Получения выплат по договору найма, если арендатор не выступает налоговым агентом.
Если арендатор не сообщил арендодателю сведения о доходах или предоставил недостоверные сведения, штраф увеличивается до 40 % от неуплаченной суммы (постановление Правительства РФ от № 456).
Размеры и виды ответственности
В зависимости от формы вины налогоплательщика различаются размеры штрафа:
- Неумышленная неуплаты – штраф 20 % от неуплаченной суммы.
- Умышленная неуплаты – штраф 40 % от неуплаченной суммы;
Штраф не освобождает плательщика от уплаты пеней за просрочку и самих налогов.
Уголовная ответственность
Согласно ст. 198, 199, 199.1, 199.2 УК РФ, уголовная ответственность наступает при умышленном сокрытии доходов, заведомо ложных сведений в декларациях или иных действиях, направленных на уклонение от уплаты налогов.
Примеры уголовных правонарушений в сфере аренды:
- Сокрытие факта аренды и доходов от аренды.
- Фальсификация договоров аренды.
- Непередача информации о доходах в налоговый орган.
Последствия неуплаты налогов по договору найма
Неуплата налогов может привести к следующим санкциям:
- Штраф в размере 20 % или 40 % от неуплаченной суммы.
- Начисление пеней за просрочку.
- Привлечение к административной ответственности (штраф до 500 000 руб.).
- Уголовная ответственность (до 5 лет лишения свободы).
- Запрет на выезд за границу.
- Отказ в выдаче кредитов и микрозаймов.
- Ограничения в работе с государственными закупками.
Особое внимание уделяется ситуациям, когда арендатор не заключил письменный договор аренды. По ст. 601 ГК РФ отсутствие договора делает аренду незаконной, что усиливает риск налоговых проверок и последующей ответственности.
Что делать, если есть вероятность привлечения к ответственности?
Для минимизации рисков рекомендуется выполнить следующие действия:
- Проверить форму договора аренды – убедиться, что в нём указаны все обязательные реквизиты (платёжные сроки, размер аренды, сроки, налоговые обязательства).
- Установить статус налогового агента – определить, кто из сторон будет отвечать за уплату НДФЛ.
- Сделать декларацию о доходах и произвести расчёт налога в срок, установленный Налоговым кодексом.
- Оплатить штраф и пени, если они уже начислены, и запросить отмену штрафа в случае добровольного исправления.
- Обратиться к юристу или налоговому консультанту для подготовки пояснительных записок и представления интересов в контролирующих органах.
Специальные правила для территорий ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей
Согласно постановлению Правительства РФ от , до включительно к лицам, состоящим на учёте в налоговых органах на указанных территориях, не применяется ответственность за неуплату налогов, если они соответствуют требованиям местного законодательства.
Как это влияет на арендаторов и арендодателей?
Если арендатор или арендодатель находятся на учёте в налоговых органах ДНР, ЛНР, Запорожской или Херсонской области, они могут пользоваться упрощённым порядком налоговых платежей до конца 2024 года. Однако после этой даты все налоговые обязательства будут применяться в полном объёме.
Краткое резюме
Неуплата налогов по договору найма – это не только финансовый риск, но и потенциальная угроза уголовной ответственности. Важно помнить о следующих ключевых моментах:
- Налоговый агент определяется договором аренды.
- Штраф может составлять 20 % (неумышленно) или 40 % (умышленно) от неуплаченной суммы.
- Уголовная ответственность наступает при умышленном сокрытии доходов.
- Отсутствие письменного договора усиливает риск проверок.
- Для снижения рисков необходимо своевременно декларировать доходы и уплачивать налоги.
Соблюдение налоговых правил и своевременное устранение выявленных нарушений позволяют избежать тяжёлых последствий и сохранить репутацию как арендатора, так и арендодателя.