Сдача жилья или недвижимости в аренду — популярный способ получения дополнительного дохода. Однако многие собственники, особенно при оформлении договора найма, не до конца понимают налоговые последствия. Незнание правил может привести к штрафам от налоговой службы. Эта статья подробно разберет, какие налоги платят при долгосрочной аренде (найме), как их рассчитать и сдать.

Ключевое определение: что такое «договор найма»?

В налоговом законодательстве РФ (Налоговый кодекс) четко разделяются два понятия:

• Договор найма (ст. 671 ГК РФ) — это долгосрочная аренда жилого помещения, обычно на срок от 1 года и более. Наймодатель (собственник) передает помещение нанимателю (арендатору) за плату. Это обычная, «классическая» сдача квартиры на год или больше.
• Посуточная аренда (краткосрочная) — сдача на срок менее 1 года (например, на месяц, неделю, сутки). С 2024 года за такую деятельность вводится особый режим налогообложения, и она часто регулируется отдельно.

Самое главное помнить: налоговая база и правила уплаты налогов зависят от статуса арендодателя (физическое лицо, самозанятый, ИП) и срока аренды.

Кто и какие налоги платит при долгосрочном найме (срок от 1 года)?

Арендодатель — физическое лицо (самая распространенная ситуация)

Если вы сдаете квартиру как частное лицо, не имеющее статуса ИП или самозанятого, ваш доход облагается НДФЛ (налогом на доходы физических лиц) по ставке 13% (или 15% для доходов, превышающих определенный лимит).

Что считается доходом?

Доходом является вся сумма арендной платы, которую вы получаете от нанимателя. Например, если вы сдаете квартиру за 30 000 рублей в месяц, ваш годовой доход составит 360 000 рублей.

Как рассчитывается налог?

Формула:
Налог = (Годовой доход от аренды ⎻ Налоговые вычеты) * 13%

Важные нюансы по вычетам:

• Стандартный вычет на себя и каждого ребенка (если они у вас есть) применяется, если вы не получаете доход от других источников, облагаемых НДФЛ, или ваш основной доход не превышает 350 000 руб. в год. При сдаче в найм этот вычет, как правило, не применяется, так как арендный доход считается доходом от иных источников.
• Имущественный вычет — вы можете уменьшить налог на сумму расходов на приобретение или строительство жилья, но это не связано напрямую с арендой.
• Вычет на ремонт — с 2024 года введен вычет на расходы на капитальный ремонт сдаваемого жилья. Его можно применить, если вы сдаете более 1 года и у вас есть документы (чеки, договоры) на работы. Максимальный вычет — 300 000 руб. в год. Это значит, что вы можете не платить налог с первых 300 000 руб., потраченных на ремонт в этом году.

Пример расчета:

Годовой доход: 360 000 руб.
Расходы на капитальный ремонт за год (документально подтвержденные): 100 000 руб.
Налоговая база = 360 000 ― 100 000 = 260 000 руб.
Налог к уплате = 260 000 * 13% = 33 800 руб.

Когда и как платить?

Налог с доходов от сдачи жилья в найм нужно декларировать и платить ежегодно. Декларация по форме 3-НДФЛ подается до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Налог уплачивается до 15 июля того же года.

Как подать: через личный кабинет на сайте ФНС, через банк или МФЦ.

Арендодатель, самозанятый (с 2023 года)

Если вы зарегистрированы в качестве самозанятого (плательщик налога на профессиональный доход), вы можете сдавать жилье в долгосрочный найм в рамках этого режима.

• Налоговая ставка: 4% с дохода, если плательщик — физлицо (не ИП).
• Важно: самозанятый должен вести упрощенный учет (чеки через приложение «Мой налог» или банковский счет). Доход от найма должен быть отражен в этих чеках.
• Преимущество: налог ниже (4% против 13%), нет необходимости подавать годовую декларацию 3-НДФЛ (отчетность — только ежемесячные/ежеквартальные чеки).
• Ограничение: нельзя сдавать в аренду недвижимость, которая находится в собственности юридического лица или ИП, если вы работаете на него по трудовому договору.

Арендодатель, ИП (на УСН)

Если вы зарегистрированы как ИП и применяете упрощенную систему налогообложения (УСН), доход от сдачи жилья в аренду включается в общую налоговую базу.

• Ставки УСН: «Доходы», 6%, «Доходы минус расходы» — 15%.
• Важно: расходы на ремонт, коммуналку, налоги по этой недвижимости можно учесть при выборе объекта налогообложения «Доходы минус расходы».
• Отчетность: ежеквартальная декларация по УСН.

Особенности посуточной аренды (краткосрочной)

Сдача жилья на срок менее 1 года (посуточно, на неделю, месяц) с 2024 года имеет особые правила, даже если вы — физлицо.

• Обязанность по регистрации: для систематического получения дохода от посуточной аренды необходимо зарегистрироваться в ФНС в качестве самозанятого или ИП. Режим «найм» (НДФЛ 13%) для такой деятельности не применяется.
• Налог: если вы — самозанятый, налог 4% (с физлиц) или 6% (с юрлиц/ИП).
• Документооборот: необходимо оформлять чеки ККТ (онлайн-кассы) на каждую операцию, если арендатор — физлицо. Если сдаете юридическому лицу или ИП, нужен договор и счет-фактура.

Очень важно: без регистрации в качестве предпринимателя и без оформления кассовых чеков деятельность по посуточной аренде считается нелегальной, что влечет крупные штрафы по ст. 14.1 КоАП РФ;

Что насчет НДС?

При сдаче жилья в долгосрочный найм (сроком от 1 года) НДС не облагается (освобождение по п. 2 ст. 149 НК РФ). При посуточной аренде НДС также не начисляется, если вы применяете режим налога на профессиональный доход.

Краткая сравнительная таблица

Практические шаги для арендодателя

1. Определите свой налоговый статус. Вы — физлицо, хотите стать самозанятым или ИП?
2. Определите срок сдачи. Долгосрочный найм (от года) или посуточная аренда? От этого зависит режим.
3. Оформите договор правильно. Для долгосрочного найма, письменный договор (ст. 674 ГК РФ). Для посуточной аренды — договор оказания услуг или договор аренды с указанием срока менее года.
4. Ведите учет. Сохраняйте все чеки на ремонт, коммунальные платежи, квитанции. Для самозанятых и ИП, оформляйте платежи через банковский счет или кассу.
5. Сдавайте отчетность вовремя. Не ждите проверки. Подавайте декларации и чеки в установленные сроки.

Ответы на частые вопросы

Можно ли не платить налоги, если сдаю квартиру родственнику?

Нет. Если вы получаете арендную плату (даже от родственника), это ваш доход, и налог платить нужно. Безвозмездная передача (без оплаты) не облагается налогом у арендодателя, но у нанимателя может возникнуть налоговая база по «вознаграждению в натуральной форме». Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) должен быть оформлен.

Что будет, если не платить налоги с аренды?

Налоговая служба может обнаружить доход через:

• Банковские переводы (с 2024 года банки передают в ФНС информацию о переводах от физлиц физлицам на сумму от 200 000 руб.).
• Жалобы соседей или нанимателя.
• Проверку при оформлении нанимателем вычета на аренду (если наниматель — физлицо, он может представить в налоговую договор и платежки для вычета).

Последствия: доначисление налога, пени (0,1% за каждый день просрочки) и штрафы (20% от неуплаченной суммы, при умышленном уклонении — 40% или 100%).

Налоги при договоре найма — это не сложно, если понимать правила. Самое главное помнить:

• Долгосрочный найм (от 1 года) для физлица — это НДФЛ 13% с возможным вычетом на ремонт.
• Краткосрочная (посуточная) аренда — это почти всегда работа в статусе самозанятого или ИП с обязательным оформлением кассовых чеков.
• Независимо от статуса — документируйте все: договор, платежи, чеки на расходы.

Перед оформлением договора и началом сдачи недвижимости рекомендуется проконсультироваться с бухгалтером или налоговым консультантом, чтобы выбрать оптимальный для вас режим и избежать ошибок.

Статья составлена на основе актуального законодательства РФ (НК РФ, ГК РФ, Закон «О налоге на профессиональный доход»). Законодательство может меняться. Уточняйте детали на официальном сайте Федеральной налоговой службы (ФНС).