Владельцы коммерческой и жилой недвижимости часто задаются вопросом: как правильно оформить договор аренды и какие налоги при этом платить?
Ниже вы найдёте подробный разбор всех нюансов упрощённой системы налогообложения (УСН) в контексте аренды, а также практические рекомендации по выбору режима, расчёту налогов и соблюдению обязательств.
Кому подходит УСН при сдаче недвижимости в аренду?
- Индивидуальные предприниматели (ИП) и общества с ограниченной ответственностью (ООО).
- Физические лица, сдающие недвижимость в аренду в качестве предпринимательской деятельности.
- Порог оборота: до 20 млн рублей в год (2026 г.). При превышении – переход на общую систему.
- Налоговый режим может быть выбран как «доходы» (6 %) или «доходы – расходы» (15 %).
Согласно «Федеральный закон о налогах и сборах», УСН применима к любой деятельности, в т.ч. к сдаче в аренду жилых и нежилых помещений.
Налоги, которые платит владелец коммерческой недвижимости
- Налог на имущество организаций – рассчитывается по кадастровой стоимости объекта.
При применении УСН налог на имущество освобождается (с 2026 г. по данным Блог Инвест7). - Налог на добавленную стоимость (НДС) – применяется, если арендодатель является плательщиком НДС.
Ставка НДС выросла до 22 % в 2026 г. (см. «НДС при аренде 2026»). - Налог на прибыль – если арендодатель не использует УСН.
- Налог на профессиональный доход (НПД) – для самозанятых (4 % для физических лиц, 6 % для самозанятых).
Таким образом, при УСН основными налоговыми обязательствами остаются только УСН и, при необходимости, НДС.
Как работает УСН при сдаче коммерческой недвижимости
УСН упрощает налоговый учёт: вместо сложной бухгалтерии вы платите фиксированный процент от дохода или разницы «доходы – расходы».
Ставки УСН
| Режим | Ставка | Применимо к |
|---|---|---|
| Доходы | 6 % | Все виды доходов, включая аренду |
| Доходы – расходы | 15 % | При наличии значительных расходов (не менее 50 % от дохода) |
Выбор режима: Доходы vs Доходы – расходы
При сдаче нежилого помещения расходы обычно невелики (коммунальные платежи, ремонт, страхование).
Если расходы меньше 50 % от арендной платы, выгоднее выбрать режим «доходы» (6 %).
При более высоких расходах – режим «доходы – расходы» (15 %) может оказаться более экономичным.
Расчёт налогов при УСН
- Доходы (6 %) – налог = 6 % от общей суммы арендной платы за год.
- Доходы – расходы (15 %) – налог = 15 % от (доходы – расходы).
Расходы включают: коммунальные платежи, расходы на ремонт, страхование, аренду оборудования, зарплату сотрудникам (если есть).
Пример: арендная плата 1 000 000 руб. в год, расходы 200 000 руб.
• Режим «доходы»: 1 000 000 × 0,06 = 60 000 руб.
• Режим «доходы – расходы»: (1 000 000 – 200 000) × 0,15 = 120 000 руб.
В данном случае выгоднее «доходы».
Исключения и особенности
- Налог на имущество – при УСН освобождается.
Если вы не на УСН, налог рассчитывается по кадастровой стоимости (см. Блог Инвест7). - НДС – если арендодатель – плательщик НДС, то:
- НДС начисляется на арендную плату (22 % в 2026 г.).
- При наличии расходов, связанных с сдачей, можно вычесть входной НДС.
- Если арендодатель не платит НДС, то НДС не начисляется.
- НПД – для самозанятых, которые сдают недвижимость в аренду.
Налог 4 % (физ. лица) или 6 % (самозанятые).
Документом подтверждения оплаты является чек из приложения «Мой налог» (см. «Аренда недвижимости: самозанятый, ИП или ООО в 2026»).
Пример расчёта УСН при сдаче коммерческой недвижимости
Калькулятор УСН для аренды
Введите данные в таблицу ниже и получите расчёт:
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Годовая арендная плата | |
| Годовые расходы | |
| Режим УСН |
Пошаговый процесс перехода на УСН
- Проверка оборота – убедитесь, что годовой оборот ≤ 20 млн руб.
- Выбор режима – «доходы» или «доходы – расходы».
- Регистрация в налоговой – подайте заявление о переходе на УСН до 31 декабря текущего года.
- Подготовка договоров аренды – в договоре укажите, что платежи подтверждаются чеками из «Мой налог» (для самозанятых) или счетами-фактурами (для НДС‑плательщиков).
- Ведение учёта – фиксируйте все доходы и расходы в простом бухгалтерском учёте.
- Подача деклараций – УСН: декларация 3‑НДФЛ (для ИП) или 3‑НДФЛ‑П (для ООО) в конце календарного года.
- Платёж НДС – если вы НДС‑плательщик, подавайте декларацию 3‑НДС и уплачивайте налог.
Документы, которые нужны арендодателю при УСН
- Договор аренды (с указанием суммы арендной платы и сроков).
- Квитанции/чек из «Мой налог» (для самозанятых) – подтверждают оплату.
- Счета‑фактуры (если арендодатель – плательщик НДС).
- Бухгалтерские отчёты (баланс, отчёт о прибылях и убытках) – для расчёта «доходы – расходы».
- Акт приёма‑передачи имущества (если требуется).
Преимущества УСН для арендодателя
- Простота учёта – не требуется сложной бухгалтерии.
- Низкая ставка – 6 % или 15 % от дохода.
- Освобождение от налога на имущество.
- Упрощённый расчёт НДС (если применимо).
- Гибкость выбора режима в зависимости от структуры доходов и расходов.
Риски и типичные ошибки
- Перевышение порога 20 млн руб. – при превышении необходимо перейти на общую систему.
- Неправильный выбор режима – может привести к уплате лишнего налога.
- Неправильный учёт расходов – расходы, не подтверждённые документами, не учитываются.
- Невыполнение обязательств по НДС – штрафы и начисление пени.
- Отсутствие чека из «Мой налог» – для самозанятых может стать основанием для проверки.
Упрощённая система налогообложения предоставляет арендодателям гибкие и экономичные инструменты для управления налоговыми обязательствами.
При правильном выборе режима, своевременном учёте и соблюдении всех требований налоговой службы вы сможете минимизировать расходы и избежать штрафов.
Если вы только начинаете сдавать недвижимость в аренду, рекомендуем проконсультироваться с налоговым консультантом или бухгалтером, чтобы подобрать оптимальный режим и правильно оформить все документы.
Удачной аренды и выгодного бизнеса!