Для организаций, владеющих недвижимостью, ключевым вопросом при расчете налога на имущество является определение налоговой базы. С 2023 года для значительной части объектов недвижимости эта база определяется не по балансовой или остаточной стоимости, а по их кадастровой стоимости. В данной статье подробно разберем, что это значит, какие объекты подпадают под это правило, как рассчитывается налог и на что обращать особое внимание.

Что такое кадастровая стоимость и почему она важна?

Кадастровая стоимость — это официальная стоимость недвижимого имущества, установленная в результате государственной кадастровой оценки и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Она используется для целей налогообложения, если объект включен в специальный перечень.

Важно: Налоговая база определяется по кадастровой стоимости, действующей на 1 января налогового периода (ст. 403 НК РФ). Если в течение года стоимость изменилась (например, после пересчета), для расчета налога за этот год берется значение на начало года.

Какие объекты недвижимости облагаются по кадастровой стоимости? (Перечень)

Перечень объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, утверждается законодательством каждого субъекта РФ. Однако на федеральном уровне установлен общий принцип. Согласно информации из регионов и аналитики, к таким объектам обычно относятся:

• Квартиры (включая комнаты).
• Гаражи (в т.ч. боксы).
• Машино-места.
• Объекты незавершенного строительства.
• Земельные участки (в общем случае, если иное не предусмотрено для сельхозназначения или других категорий).
• Производственные и непроизводственные здания, сооружения (часто включаются в перечень регионов).

Ключевой момент: Если объект недвижимости организации включен в утвержденный региональный перечень, то налоговая база по нему считается именно по кадастровой стоимости. Если объект в перечне отсутствует, база определяется по остаточной (балансовой) стоимости (п. 1 ст. 375, п. 1 ст. 403 НК РФ).

Практический совет: Актуальный перечень для вашего региона необходимо уточнять на сайте регионального органа ФНС или комитета по имущественным отношениям. Пример: Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области публикует такой перечень;

Как рассчитывается налог на имущество по кадастровой стоимости?

Расчет проводится по простой формуле:

Сумма налога = Налоговая база (кадастровая стоимость) × Ставка налога

Где:

• Налоговая база — кадастровая стоимость объекта на 01 января отчетного года (из ЕГРН).
• Ставка налога — устанавливается региональным законодательством. С 2025 года для объектов кадастровой стоимости свыше 300 млн рублей регионы получили право устанавливать повышенную ставку до 2,5% (вместо общей ставки до 2,2%). Для объектов стоимостью менее 300 млн рублей ставка не может превышать 2,2%.

Особенность отчетности с 2023 года

Очень важное изменение: С налогового периода за 2023 год (декларация подается в 2024) имущество организаций, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость, не включается в налоговую декларацию по налогу на имущество организаций (форма № 211-О). (Письмо ФНС России от № БС-4-21/19145@).

Это означает:

• Расчет налога по таким объектам производит налоговая инспекция самостоятельно на основе сведений ЕГРН.
• Организация обязана лишь отразить сумму исчисленного налога в своей бухгалтерской отчетности (по дебету счета 26 «Общехозяйственные расходы» и кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам»).
• Декларацию подают только по объектам, база по которым определяется иным способом (например, по балансовой стоимости).

Как узнать кадастровую стоимость своего объекта?

Основной источник — ЕГРН. Получить выписку из ЕГРН, содержащую кадастровую стоимость, можно:

1. Через портал Госуслуг (платно).
2. Через официальный сайт Росреестра (публичная кадастровая карта).
3. Обратившись в МФЦ («Мои документы»).
4. Написав заявление в орган регистрации прав.

В выписке будет указана кадастровая стоимость, дата ее внесения и дата, с которой она подлежит применению для целей налогообложения.

Что делать, если вы не согласны с кадастровой стоимостью?

Если организация считает, что кадастровая стоимость завышена (например, не соответствует рыночной), она имеет право ее обжаловать. Порядок:

1. Преддоговорная претензия (необязательно, но часто предпочтительно) в орган, осуществлявший кадастровую оценку (обычно региональное бюджетное учреждение).
2. Судебное обжалование через арбитражный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Срок исковой давности, 3 года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.
3. Заявление в комиссию по спорам о кадастровой стоимости (если такая комиссия создана на региональном уровне).

Важно: Пока спор не разрешен, налог исчисляеться и взыскивается в соответствии с оспариваемой кадастровой стоимостью. В случае ее снижения судом, излишне уплаченный налог подлежит зачету или возврату.

Ответственность за ошибки

Организация несет ответственность за правильность исчисления и своевременность уплаты налога. Если налоговая инспекция, рассчитывая налог на основе кадастровой стоимости из ЕГРН, допустит ошибку (например, не учла льготу), организация должна:

• Самостоятельно пересчитать налог.
• Подать уточненную расчетную ведомость (если срок уплаты не истек) или заявление о зачете/возврате излишне уплаченного.
• Уплатить пени за несвоевременную уплату, если ошибка привела к недоимке.

Если же ошибка в кадастровой стоимости herself (завышение) — ее нужно оспаривать, как указано выше.

1. Определите, на какой основе считается налог. Проверьте, входит ли ваша недвижимость в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.
2. Контролируйте кадастровую стоимость. Регулярно (хотя бы раз в год) запрашивайте выписки из ЕГРН на все объекты. С 2023 года вы не включаете эти объекты в декларацию, но обязаны отслеживать изменения стоимости.
3. Проверяйте ставку. Узнайте действующую в вашем регионе ставку налога на имущество для объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, особенно если стоимость имущества превышает 300 млн рублей.
4. Оспаривайте при необходимости. Если кадастровая стоимость явно завышена, действуйте через комиссию или суд. Это может привести к значительной экономии на налогах за прошлые периоды.
5. Учитывайте изменения в отчетности. Не путайте: по объектам по кадастровой стоимости декларацию не подается, но налог отражается в бухгалтерии.

Примечание: Статья носит информационно-справочный характер. Для решения конкретных ситуаций необходимо изучать актуальное региональное законодательство и, при необходимости, получать письменные консультации у налогового консультанта или юриста.