Вопросы налогообложения доходов от сдачи квартиры в аренду часто вызывают затруднения у собственников жилья․ В этой статье мы разберём, как правильно оформить договор найма жилого помещения, какие налоги необходимо платить, какие сроки и формы уплаты предусмотрены Налоговым кодексом Республики Беларусь, а также дадим практические рекомендации и ответы на часто задаваемые вопросы․
Правовой статус договора аренды (найма) жилого помещения
В Республике Беларусь договор аренды жилого помещения официально называется договором найма жилого помещения․ Согласно статье 1․4 пункта 1 Налогового кодекса (НК РБ) такой договор является основанием для начисления подоходного налога с физических лиц․
- Договор должен быть заключён в письменной форме․
- Для сделок, где арендатор – юридическое лицо, договор обязателен к регистрации в органах местного самоуправления (районный исполнительный комитет)․
- Если квартира находится в совместной собственности, требуется письменное согласие всех совладельцев․
Несоблюдение формы договора не освобождает собственника от уплаты налога – налоговый орган будет рассчитывать налог исходя из фактической арендной платы․
Кто считается налоговым агентом?
Налоговым агентом является тот, кто выплачивает арендную плату арендодателю, если он является юридическим лицом (организация, индивидуальный предприниматель)․ Налоговый агент обязан:
- Исчислить подоходный налог с полученного арендодателем дохода․
- Удержать налог из суммы арендной платы․
- Перечислить удержанную сумму в бюджет в установленные сроки․
Если арендатор – физическое лицо, обязанность уплаты налога полностью ложится на арендодателя‑физическое лицо․
Налог на доход от аренды: ставки и фиксированные суммы
Согласно Приложению 2 к Налоговому кодексу Республики Беларусь, доходы от сдачи в аренду жилых (и нежилых) помещений облагаются подоходным налогом в фиксированных суммах, а не в проценте от арендной платы․ На 2026 год фиксированные суммы выглядят приблизительно так (точные цифры уточняются ежегодно в нормативных актах):
- Для квартир площадью до 50 м² – 30 БР в месяц․
- Для квартир площадью 50‑100 м² – 45 БР в месяц․
- Для квартир более 100 м² – 60 БР в месяц․
Если арендная плата ниже фиксированной суммы, налог всё равно уплачивается в размере, установленном в Приложении 2․ Если же арендная плата выше, налог уплачивается только в фиксированном размере – дополнительный доход не облагается․
Порядок уплаты налога
Налоговый кодекс предусматривает два способа уплаты подоходного налога с доходов от аренды:
Ежегодный (единовременный) платёж
- Налог уплачивается за весь календарный год․
- Срок уплаты – не позднее первого рабочего дня месяца, следующего за месяцем, в котором договор вступил в силу․ Например, если договор начался 15 марта, налог за 2026 год должен быть внесён до 1 апреля 2026 г․
- Оплата производится в бюджет через банк или кассу налоговой инспекции;
Ежемесячный платёж
- Налог рассчитывается и уплачивается каждый месяц․
- Срок уплаты – до 1‑го числа следующего месяца․ За март налог уплачивается до 1 апреля․
- Если договор начинается или заканчивается в середине месяца, налог рассчитывается пропорционально количеству дней аренды․
Выбор способа уплаты делается в момент регистрации договора или в личном кабинете налогоплательщика․ После выбора способа изменить его можно только в начале следующего налогового периода․
Регистрация договора и обязательные документы
Для корректного налогообложения необходимо выполнить следующие шаги:
- Подготовить договор найма (образцы доступны на официальных сайтах районных исполнительных комитетов)․
- Если арендатор – юридическое лицо, зарегистрировать договор в органе местного самоуправления (районный исполнительный комитет) в течение 10 дней с момента заключения․
- Сдать в налоговую инспекцию по месту жительства:
- копию договора;
- паспортные данные арендодателя;
- согласие совладельцев (если квартира в совместной собственности);
- заявление о постановке на учёт в качестве налогоплательщика (для физических лиц, ранее не сдававших жильё)․
- Получить подтверждение о регистрации (если требуется) и реквизиты для уплаты налога․
Образец договора найма жилого помещения (ключевые пункты)
Ниже перечислены обязательные разделы договора․ Полный текст можно скачать с сайта Администрации Первомайского района г․ Бобруйска․
- Стороны договора: ФИО арендодателя (или название юридического лица) и арендаторa․
- Предмет договора: точный адрес, кадастровый номер, площадь квартиры․
- Срок аренды: дата начала и окончания, возможность продления․
- Арендная плата: размер, порядок и сроки оплаты (ежемесячно, ежегодно)․
- Обязанности сторон:
- арендодателя – предоставить жильё в пригодном для проживания состоянии;
- арендатора – своевременно платить аренду, поддерживать порядок, не передавать жильё в субаренду без согласия․
- Ответственность сторон за нарушение сроков оплаты и условия договора․
- Условия расторжения и порядок возврата залога (если он предусмотрен)․
- Налоговые обязательства: указание, что арендодатель обязуется уплатить подоходный налог в фиксированных суммах согласно НК РБ․
- Подписи сторон и дата заключения договора․
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли платить налог, если арендная плата ниже фиксированной суммы?
Да․ Налог уплачивается в фиксированном размере, установленном Приложением 2, независимо от фактической арендной платы․
Кто платит налог, если арендатор – физическое лицо?
В этом случае налог полностью уплачивает арендодатель‑физическое лицо самостоятельно․
Можно ли включить налог в арендную плату?
Теоретически арендодатель может увеличить арендную плату, но налог всё равно будет уплачиваться в фиксированном размере, а не как процент от суммы․ Поэтому «включать» налог в плату не имеет смысла с точки зрения налоговой базы․
Как рассчитать налог, если договор начался 15 апреля и закончился 10 мая?
Считаем количество дней аренды: 16 апреля – 30 апреля = 15 дней, плюс 10 мая = 10 дней, всего 25 дней․ Если фиксированная месячная сумма = 45 БР, то налог за период = 45 БР × (25/30) ≈ 37,5 БР․
Что будет, если не уплатить налог в срок?
Налоговый орган начислит пеню в размере 0,1 % от суммы налога за каждый день просрочки и может наложить административный штраф до 10 % от суммы налога․
Можно ли сдавать квартиру в краткосрочную (посуточную) аренду?
Да, но в этом случае доход считается доходом от предпринимательской деятельности и облагается по другим ставкам (обычно 13 % от чистой прибыли)․ Для краткосрочной аренды рекомендуеться зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель․
Сдача квартиры в аренду в Беларуси – это законный способ получения дополнительного дохода, но он сопровождается обязательствами по оформлению договора и уплате подоходного налога․ Ключевые моменты, которые необходимо помнить:
- Оформляйте договор в письменной форме и регистрируйте его, если арендатор – юридическое лицо․
- Определите, кто будет налоговым агентом (обычно арендатор‑юридическое лицо)․
- Уплачивайте фиксированный налог согласно Приложению 2: либо единовременно за год, либо ежемесячно до 1‑го числа следующего месяца․
- Соблюдайте сроки регистрации и подачи документов в налоговую инспекцию, чтобы избежать штрафов․
При соблюдении всех требований процесс сдачи квартиры будет полностью легальным, а налоговые обязательства – прозрачными и предсказуемыми․
Дата актуализации: 24 мая 2026 г․ Информация взята из официальных источников, а также из публикаций администрации Первомайского и Октябрьского районов г․ Бобруйска, налоговой службы и профильных правовых ресурсов․