Материнский (семейный) капитал – одна из мер государственной поддержки семей, имеющих детей․ Его можно направить на улучшение жилищных условий, в т․ч․ на покупку квартиры, дома или земельного участка под строительство․ Ниже представлен подробный разбор того, как оформить экземпляр договора с материнским капиталом, какие документы необходимы, на что обратить внимание и какие типичные ошибки следует избегать․

Содержание статьи

1. Нормативная база
2. Особенности сделки с материнским капиталом
3. Пошаговая инструкция оформления договора
4. Пример (экземпляр) договора купли‑продажи
5. Перечень необходимых документов
6. Типичные ошибки и как их избежать
7. Часто задаваемые вопросы

Нормативная база

Основные правовые акты, регулирующие использование материнского капитала при покупке недвижимости:

• Федеральный закон от № 256‑ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»;
• Постановление Правительства РФ от № 1842 «О порядке предоставления и использования средств материнского (семейного) капитала»;
• Жилищный кодекс РФ (статьи 288‑291) – порядок регистрации прав на недвижимость, приобретённую за счёт средств МСК;
• ФЗ № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (для регистрации сделки в Росреестре)․

Важно помнить, что средства материнского капитала могут быть использованы только после достижения ребёнком возраста трёх лет (или ранее – при улучшении жилищных условий, если ребёнок‑инвалид)․

Особенности сделки с материнским капиталом

Доля детей в праве собственности

При покупке жилья за счёт МСК закон обязывает выделить доли в праве собственности всем несовершеннолетним детям (включая ребёнка, в связи с рождением которого был получен капитал)․ Размер доли определяется пропорционально сумме, внесённой из материнского капитала, к общей стоимости объекта․

Безналичный расчёт

Перечисление средств из Пенсионного фонда РФ (ПФР) производится исключительно безналичным путём на счёт продавца (или на эскроу‑счёт, если сделка проводится через ипотеку)․ Наличный расчёт запрещён․

Обязательное согласие органов опеки

Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, потребуется получить согласие органа опеки и попечительства на выделение им долей и на саму сделку․

Регистрация в Росреестре

После подписания договора и получения средств от ПФР сделка подлежит государственной регистрации перехода права собственности․ Без регистрации сделка не считается завершённой․

Пошаговая инструкция оформления договора

1. Подготовка документов (см․ раздел Перечень необходимых документов)․
2. Получение согласия органа опеки (если требуется)․
3. Согласование условий с продавцом – цена, сроки оплаты, порядок передачи объекта․
4. Составление проекта договора – включить обязательные пункты о выделении долей детям, источнике финансирования (личные средства + МСК), порядке перечисления средств из ПФР․
5. Проверка договора юристом (рекомендуется, особенно если сделка сложная)․
6. Подписание договора сторонами в присутствии нотариуса (нотариальное заверение не обязательно по закону, но часто требуется банком при ипотеке)․
7. Подача заявления в ПФР на распоряжение материнским капиталом (форма № 2‑СПК)․ К заявлению прилагаются: копия договора, выписка из ЕГРН о праве собственности продавца, документы на детей, СНИЛС заявителя․
8. Получение решения ПФР (обычно в течение 15 рабочих дней)․ После одобрения ПФР перечисляет средства на счёт продавца․
9. Оплата оставшейся суммы (личные средства) в день подписания договора или в установленный срок․
10. Регистрация перехода права собственности в Росреестре (подача заявления вместе с договором, выпиской из ЕГРН, платежным поручением ПФР и квитанцией об оплате госпошлины)․
11. Получение выписки из ЕГРН – подтверждение того, что доли детей зарегистрированы․

Пример (экземпляр) договора купли‑продажи квартиры с использованием материнского капитала

Ниже представлен типовой шаблон․ Обязательно замените выделенные поля на свои данные․

ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г․ ___________ «___» __________ 20__ г․

Мы, нижеподписавшиеся:

• Продавец: ______________________________, паспорт: __________________, проживающий по адресу: ______________________________,
• Покупатель: ______________________________, паспорт: __________________, residing at: ______________________________,

в дальнейшем совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Предмет договора

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

• Квартира № ___, расположенная по адресу: ______________________________,
• Общая площадь: ____ кв․м․, жилая площадь: ____ кв․м․, этаж: ___ из ___․

Стоимость и порядок расчёта

Общая стоимость квартиры составляет ______________________ рублей (прописью)․

Из общей суммы:

• Личные средства Покупателя – ______________________ рублей;
• Средства материнского (семейного) капитала – ______________________ рублей․

Личные средства передаются Продавцу в день подписания настоящего Договора наличным или безналичным способом (указать способ)․

Средства материнского капитала перечисляются Пенсионным фондом РФ на счёт Продавца (реквизиты: ______________________) в безналичном порядке после получения положительного решения ПФР о распоряжении материнским капиталом․

Выделение долей детям

В соответствии с Федеральным законом № 256‑ФЗ, в праве собственности на приобретаемую квартиру выделяются доли несовершеннолетних детей Покупателя:

• Ребёнок 1: __________ (ФИО, дата рождения) – доля ____ %;
• Ребёнок 2: __________ (ФИО, дата рождения) – доля ____ %;
• (при необходимости продолжить список)․

Размер доли определяется пропорционально сумме, внесённой из материнского капитала, к общей стоимости объекта․

Права и обязанности Сторон

Продавец гарантирует, что квартира не обременена правами третьих лиц, не находится под арестом, не является предметом спора․

Покупатель обязуется после регистрации права собственности обеспечить выделение долей детям в соответствии с п․ 3 настоящего Договора․

Ответственность сторон

За нарушение условий настоящего Договора виновная сторона несёт ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ․

Заключительные положения

Настоящий Договор составлен в трёх экземплярах: по одному для каждой из Сторон и один для подачи в регистрирующий орган․

Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами․

Все изменения и дополнения к Договору действительны только при оформлении их в письменной форме и подписании обеими Сторонами․

Подписи сторон:

Продавец ______________________ / ______________________

Покупатель ______________________ / ______________________

Перечень необходимых документов

Для подачи заявления в ПФР

• Заявление о распоряжении средствами материнского капитала (форма № 2‑СПК);
• Паспорт заявителя (один из родителей);
• СНИЛС заявителя;
• Свидетельства о рождении всех детей;
• Договор купли‑продажи (оригинал и копия);
• Выписка из ЕГРН о праве собственности продавца на объект;
• Согласие органа опеки и попечительства (если требуется);
• Регистрационное свидетельство на объект (если квартира в новостройке – договор долевого участия и акт приёма‑передачи)․

Для регистрации в Росреестре

• Подписанный договор купли‑продажи;
• Выписка из ЕГРН о праве собственности продавца;
• Платёжное поручение ПФР о перечислении средств материнского капитала;
• Квитанция об оплате государственной пошлины (2 000 руб․ за регистрацию права собственности на квартиру);
• Паспорта сторон;
• СНИЛС заявителя (для подтверждения получения МСК)․

---

Типичные ошибки и как их избежать

• Не выделены доли детям․ Это приводит к отказу в регистрации сделки в Росреестре․ Решение: сразу в договоре прописать доли и получить согласие опеки․
• Использование наличных средств из МСК․ Закон допускает только безналичный перевод․ Решение: требовать от ПФР платёжное поручение и контролировать его исполнение․
• Пропуск срока подачи заявления в ПФР․ Заявление следует подавать не позднее дня подписания договора; иначе сделка может быть признана недействительной․
• Неучтена ипотека․ При покупке в ипотеке банк часто требует, чтобы МСК шёл на погашение основного долга, а не на первоначальный взнос․ Нужно согласовать с банком порядок использования средств․
• Ошибки в реквизитах счёта продавца․ При неправильном указании счёта средства могут задержаться или вернуться в ПФР․ Решение: дважды проверить реквизиты и получить подтверждение от банка․

---

Часто задаваемые вопросы

Можно ли использовать материнский капитал на покупку комнаты в коммунальной квартире?

Да, если комната изолирована и имеет отдельный вход, а также если после покупки у семьи будет собственное жилое помещение, соответствующее санитарным нормам․

Нужен ли нотариус при подписании договора?

По закону нотариальное заверение не обязательно, но многие банки и регистрационные органы требуют его для дополнительной защиты сторон․

Что делать, если продавец отказывается принимать средства материнского капитала?

В этом случае сделка невозможна․ Нужно либо найти другого продавца, готового принять такие средства, либо рассмотреть альтернативные варианты улучшения жилищных условий (ремонт, строительство и т․д․)․

Можно ли направить материнский капитал на погашение ипотечного кредита, взятого ранее?

Да, с 2021 года средства МСК можно использовать на погашение основного долга и процентов по ипотеке, взятой на покупку жилья․

Как быстро ПФР перечисляет деньги после одобрения заявления?

Средства перечисляются в течение 5 рабочих дней после получения положительного решения ПФР․

---

Оформление сделки с материнским капиталом требует внимательного подхода к юридическим деталям, но при соблюдении всех требований оно становится надёжным способом улучшить жилищные условия семьи․ Надеемся, представленный выше экземпляр договора и пошаговая инструкция помогут вам провести сделку быстро и без лишних проблем․