Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Дата подготовки материала: 19:06:21 ().

Ликвидация юридического лица – один из самых значимых этапов в жизни организации‚ который непосредственно влияет на все заключенные ею договоры‚ в т.ч. на договоры аренды. При ликвидации арендодателя возникает вопрос о том‚ как правильно прекратить арендные отношения‚ какие последствия могут наступить для арендатора и субарендатора‚ а также как избежать негативных реакций со стороны налоговых органов и судов;

Правовые основания прекращения договора при ликвидации арендодателя

Согласно действующему законодательству (Гражданский кодекс РФ‚ Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей») основаниями для расторжения договора аренды являются:

окончание срока‚ на который договор был заключен;
приватизация объекта аренды арендатором (при участии арендатора);
банкротство арендатора (а не арендодателя!);
ликвидация субъекта хозяйствования арендатора;
ликвидация арендодателя (прекращение деятельности и исключение организации из ЕГРЮЛ).

Как указано в источниках из сети Интернет: «Прекращение деятельности и исключение организации из ЕГРЮЛ является вполне законным основанием‚ достаточным для прекращения договора аренды при ликвидации арендатора». Аналогично‚ ликвидация арендодателя также служит законным основанием для прекращения договора.

Обязанности сторон при прекращении договора аренды

Прежде чем приступить к анализу особенностей ликвидационной стадии договорной цепочки‚ определим‚ какие в принципе существуют обязанности у арендодателя и арендатора при прекращении договора аренды:

Уведомление второй стороны о намерении расторгнуть договор не менее чем за один месяц до предполагаемой даты прекращения (ст. 619 ГК РФ).
Возврат имущества в состоянии‚ соответствующем условиям договора (износ‚ допустимый нормативом).
Расчет по взаимным требованиям (арендная плата‚ коммунальные платежи‚ возмещение убытков).
Уведомление регистрирующего органа о прекращении права на объект недвижимости (при ликвидации арендодателя).

Как отмечается в материалах: «арендатор или арендодатель‚ решивший воспользоваться правом на расторжение долгосрочного договора аренды‚ должен предупредить об этом вторую сторону как минимум за месяц».

Последствия досрочного прекращения аренды при наличии субаренды

Ссылка на работу Громова А.А. («Последствия досрочного прекращения аренды при наличии субаренды»‚ Вестник экономического правосудия Российской Федерации‚ 2021‚ NN 7‚ позволяет выделить следующие моменты:

Если арендодатель ликвидируется‚ права и обязанности по основному догору аренды переходят к его правопреемнику (если таковой имеется) либо прекращаются вместе с ликвидацией.
Субарендатор‚ не являясь стороной основного договора‚ сохраняет свое право пользования объектом только до момента фактического прекращения основного договора‚ если иное не предусмотрено соглашением о субаренде.
В случае‚ когда основной договор расторгается досрочно по инициативе арендодателя‚ субарендатор может потребовать компенсации за понесенные убытки (неустойка‚ возмещение затрат на оборудование и т.д.).

Налоговые последствия при расторжении договора до ликвидации общества

Вопрос о негативных последствиях со стороны налоговых органов актуален‚ поскольку:

«По смыслу норм законодательства юридическое лицо должно находиться по адресу‚ указанному в ЕГРЮЛ‚ в течение всего времени своего существования‚ т.е. до внесения в ЕГРЮЛ записи о прекращении юридического лица».

Если договор аренды расторгается до официального внесения записи о ликвидации‚ налоговые органы могут усмотреть в этом:

Нарушение требования о постоянном местонахождении организации (штрафы за недостоверные сведения в ЕГРЮЛ).
Необоснованное уменьшение расходов на арендную плату‚ что может повлечь доначисление налога на прибыль.
Возможные претензии по НДС‚ если арендодатель не вернул аванс или не выставил корректировочный счет-фактуру.

Поэтому рекомендуется синхронно проводить процедуры: сначала подать заявление о ликвидации в регистрирующий орган‚ затем‚ получив подтверждение о внесении записи в ЕГРЮЛ‚ оформлять расторжение договора аренды.

Порядок действий при ликвидации арендодателя

Принятие решения о ликвидации на общем собрании участников (акционеров) и утверждение ликвидационной комиссии.
Уведомление регистрирующего органа о начале ликвидации (подача формы Р15001).
Уведомление всех кредиторов‚ в т.ч. арендаторов и субарендаторов‚ о предстоящей ликвидации (публикация в вестнике государственной регистрации).
Передача имущества‚ находящегося в аренде‚ обратно арендодателю (или его правопреемнику) с составлением акта приема‑передачи.
Оформление соглашения о расторжении договора аренды (или одностороннего отказа‚ если договор предусматривает такое право) с соблюдением месячного срока уведомления.
Расчет по арендной плате‚ коммунальным платежам и возможным неустойкам.
Подача заявления о прекращении права на объект недвижимости в регистрирующий орган (при наличии записи о ликвидации в ЕГРЮЛ).
Внесение окончательной записи о ликвидации юридического лица в ЕГРЮЛ и получение свидетельства о внесении записи.

Особенности расторжения договора по требованию арендатора

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора возможно в случаях‚ когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
арендодатель нарушает иные существенные условия договора (несвоевременное внесение платежей‚ refusal to perform repairs‚ etc.).

Как указано в источниках: «Досрочное расторжение договора по требованию арендатора По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях‚ когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества».

Злоупотребление правом и защита интересов сторон

Требования арендодателя о досрочном расторжении договора в соответствии со ст. 619 ГК РФ могут быть признаны судом злоупотреблением правом‚ если:

отсутствуют реальные основания для расторжения (например‚ арендодатель просто желает сдать объект по более высокой ставке);
арендодатель не соблюл обязательный срок уведомления;
действия арендодателя направлены на причинение убытков арендатору без законного основания.

В таких случаях арендатор имеет право требовать восстановления договора либо возмещения убытков‚ связанных с незаконным расторжением.

Ликвидация юридического лица и прекращение договора аренды