Вопрос о том, кто должен оплачивать вывоз мусора и заключать договор с региональным оператором при аренде нежилого помещения, является одним из самых частых причин споров между арендодателями, арендаторами и управляющими компаниями. С одной стороны, арендатор производит отходы и является их собственником. С другой стороны, собственником объекта недвижимости выступает арендодатель. Разберемся в нюансах законодательства и актуальной судебной практике.
Кто по закону является собственником ТКО?
Согласно действующему законодательству, в т.ч. Федеральному закону № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления», собственник твердых коммунальных отходов (ТКО) — это лицо, в результате деятельности которого образовались данные отходы. В контексте аренды этим лицом выступает именно арендатор, так как он использует помещение для ведения бизнеса или иной деятельности, в процессе которой и образуется мусор.
Из этого базового правила многие региональные операторы делают вывод, что именно арендатор обязан заключить с ними договор. Однако на практике ситуация обстоит сложнее.
Обязан ли арендатор заключать договор напрямую?
Ответ на этот вопрос зависит от нескольких факторов. По умолчанию обязанность по заключению договора с региональным оператором, а следовательно, и ответственность за вывоз мусора возложена на собственника ТКО, то есть арендатора. Но есть важнейшие нюансы:
- Отсутствие договора: Если арендатор нежилого помещения по каким-то причинам не заключил договор с региональным оператором, обязанность по оплате услуг по обращению с ТКО лежит на собственнике нежилого помещения (арендодателе). Это подтверждено обзором судебной практики, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ.
- Инициатива оператора: Региональный оператор не вправе требовать заключения договора от арендатора принудительно, если тот сам не обратился с соответствующей заявкой (п. 26 Правил обращения с ТКО);
Позиция Верховного Суда РФ
Верховный Суд РФ подготовил подробный обзор судебной практики по делам, связанным с обращением с ТКО, который расставил все точки над «i» в спорах между арендаторами, арендодателями и регоператорами. Ключевые выводы суда:
- Субсидиарная ответственность собственника помещения: В отсутствие договора между арендатором и региональным оператором обязанность по оплате услуг по обращению с ТКО лежит на собственнике такого объекта недвижимости. Суды признают, что регоператор имеет право взыскать задолженность с арендодателя.
- Неразграниченная собственность на землю: Если собственность на земельный участок не разграничена, мусор (предупредив органы местного самоуправления, ОМСУ) вывозит региональный оператор, который вправе взыскать соответствующие убытки с ОМСУ.
- Ответственность за невыставление счетов: Несвоевременное предоставление потребителю платежных документов на оплату коммунальных услуг по обращению с ТКО образует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.4 КоАП РФ.
Когда арендатор НЕ обязан заключать договор?
Согласно разъяснениям Минприроды России и сложившейся правоприменительной практике, арендатор не обязан заключать договоры на оказание услуг по обращению с отходами напрямую с региональным оператором, если соблюдается хотя бы одно из условий:
- Договор на вывоз ТКО уже заключен собственником объекта недвижимости (арендодателем), и арендатор компенсирует ему эти расходы в составе арендной платы или в качестве отдельной коммунальной платы.
- Арендатор не обращался к региональному оператору с заявкой на заключение договора. В этом случае регоператор должен выставлять счета собственнику помещения.
Как правильно урегулировать вопрос в договоре аренды?
Чтобы избежать судебных разбирательств, претензий от регионального оператора и штрафов от Минприроды субъекта РФ, сторонам следует четко прописать порядок обращения с ТКО в договоре аренды. Возможны два основных варианта:
Вариант 1: Договор заключает арендодатель
В договоре аренды можно согласовать условие о том, что договор с оператором ТКО заключается арендодателем. В этом случае арендодатель включает стоимость вывоза мусора в арендную плату (как постоянную или переменную часть) или выставляет арендатору отдельный счет на основании показаний счетчиков или нормативов. Это самый безопасный для арендатора вариант, так как всю бюрократическую работу берет на себя владелец помещения.
Вариант 2: Договор заключает арендатор
Арендатор как собственник отходов вправе самостоятельно заключить договор с региональным оператором. В этом случае в договоре аренды прописывается, что арендатор самостоятельно несет расходы по вывозу ТКО и освобождает арендодателя от любых претензий со стороны регоператора и контролирующих органов.
Что делать, если пришло письмо от Минприроды?
Часто организации, арендующие офисные здания, получают письма от Министерства природных ресурсов субъекта РФ. Министерство требует заключить договор с региональным оператором, ссылаясь на ч. 4 ст. 24.7 Федерального закона № 89-ФЗ.
В такой ситуации необходимо:
- Проверить условия договора аренды: кто именно обязан нести расходы по вывозу мусора.
- Если договор уже заключен арендодателем, предоставить копию этого договора или квитанций об оплате в Минприроды.
- Если договор не заключен никто, важно помнить: в отсутствие договора между арендатором и региональным оператором обязанность по оплате услуг лежит на собственнике нежилого помещения. Поэтому арендатор может направить ответ в Минприроды с указанием на то, что он не является собственником помещения, а регоператор должен выставлять счета владельцу здания.
Резюме
Сама по себе обязанность арендатора заключать договор с региональным оператором не является безусловной. По умолчанию законодательство и судебная практика защищают регионального оператора, возлагая оплату на собственника помещения, если арендатор не заключил договор самостоятельно. Поэтому ключевую роль играет грамотное составление договора аренды, которое позволит распределить расходы и ответственность между сторонами без ущерба для бизнеса.