В современной юридической практике и гражданском праве важно четко понимать природу заключаемых сделок. Одним из ключевых понятий в этой сфере является консенсуальный договор аренды. Что это значит, когда такой договор считается заключенным и в чем его главные отличия от реальных сделок — разбираемся подробно в данной статье.
Что такое консенсуальный договор?
Консенсуальный договор — это соглашение, которое считается заключенным с момента достижения сторонами договоренности (консенсуса) по всем его существенным условиям. Иными словами, для того чтобы сделка вступила в силу, достаточно взаимного согласия сторон (акцепта оферты).
Для заключения консенсуального договора фактическая передача имущества не требуется. Самими условиями сделки может быть предусмотрен момент передачи имущества в будущем, однако права и обязанности у сторон возникают уже в момент подписания документа или устного согласования условий.
Договор аренды: консенсуальный или реальный?
Согласно общему правилу, закрепленному в Гражданском кодексе РФ, договор аренды в целом является консенсуальным. Это подтверждается судебной практикой, в частности, Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от по делу N 305-ЭС20-4196.
Статья 606 ГК РФ характеризует договор аренды как консенсуальный, поскольку по общим правилам арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Именно обязанность предоставить, а не сам факт предоставления, делает договор консенсуальным.
Историческая справка
Интересно, что понимание аренды как консенсуального договора уходит корнями в римское право. Как указано в Дигестах (D XIX, 2, 1): «Сдача и наем, будучи естественными и принятыми у всех народов, ⏤ это не вербальный, но консенсуальный контракт, как купля и продажа». Уже тогда в данном е объединялось регулирование аренды жилья, сельскохозяйственной аренды, найма движимого имущества, подряда и даже перевозки.
Главное отличие консенсуального договора от реального
Чтобы глубже понять суть консенсуального договора аренды, необходимо рассмотреть его отличие от реального договора:
- Момент заключения: консенсуальный договор считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям; реальный — только с момента фактической передачи имущества.
- Возникновение обязательств: при консенсуальном договоре у арендодателя сразу возникает обязанность передать вещь; при реальном — обязательства возникают только после передачи, и до этого момента ни одна сторона не может требовать исполнения.
- Примеры: к консенсуальным договорам, помимо аренды (в общем смысле), относятся договор поставки и купля-продажа. К реальным — договор займа, хранения и некоторые виды аренды.
Исключения из правил: когда договор аренды становится реальным
Несмотря на то, что общая норма (ст. 606 ГК РФ) определяет аренду как консенсуальный договор, существуют специальные нормы, которые меняют правовую природу отдельных видов аренды.
Аренда транспортного средства с экипажем
Ярким примером является договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем. В одном из судебных дел было указано: из определения этого вида договора аренды следует, что такой договор является реальным.
Почему это так? Статья 642 ГК РФ является специальной нормой по отношению к общей (ст. 606 ГК РФ). Специальная норма предусматривает именно предоставление транспортного средства, а не обязанность по его предоставлению. Таким образом, договор аренды транспортного средства с экипажем считается заключенным не с момента подписания соглашения, а с момента фактической передачи транспорта арендатору.
Правовые риски и судебная практика
Понимание того, является ли договор консенсуальным или реальным, имеет колоссальное практическое значение при разрешении споров.
Наличие доказательств передачи имущества приобретает особое значение в связи с тем, что момент заключения договора аренды может определяться по-разному. Если договор является консенсуальным, арендатор вправе требовать от арендодателя передачи имущества и возмещения убытков, если арендодатель уклоняется от передачи после подписания договора. Если же договор признан реальным (как в случае с арендой транспорта с экипажем), до момента фактической передачи требования об исполнении договора бессмысленны — юридически сделки еще не существует.
Резюме
- Консенсуальный договор аренды — это общее правило. Он заключается в момент согласования существенных условий (акцепта оферты).
- Для его заключения не нужна фактическая передача объекта. Арендодатель получает обязанность этот объект передать.
- Отличие от реального договора заключается именно в моменте возникновения прав и обязанностей.
- Важно помнить про исключения: аренда транспортного средства с экипажем является реальным договором, так как специальная норма ГК РФ привязывает его заключение к факту передачи имущества.
Грамотное определение природы договора позволяет сторонам правильно оценить свои риски и защитить свои права в случае недобросовестных действий контрагента.