Сегодня 01:07:35 (). На фоне обсуждений о необходимости обязательного нотариального удостоверения договоров дарения недвижимости, которые могут временно сократить число таких сделок в России, актуально разобраться, как именно происходит продажа дома по договору дарения, какие риски и преимущества она несёт, и что нужно учитывать сторонам сделки.
Что такое договор дарения недвижимости?
Договор дарения – это односторонняя сделка, при которой даритель безвозмездно передаёт одаряемому право собственности на имущество (в данном случае – жилой дом). По закону дарение считается безвозмездной передачей, однако на практике часто используется как альтернативный способ продажи недвижимости, позволяющий обойти некоторые формальности и налоговые нагрузки.
Основные признаки договора дарения
- Безвозмездность (даритель не получает оплаты).
- Согласие обеих сторон (даритель и одаряемый).
- Необходимость нотариального удостоверения при передаче недвижимости (согласно ст. 574 ГК РФ).
- Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
Почему договор дарения иногда используют как способ «продажи» дома?
Несмотря на формальную безвозмездность, стороны могут договориться о следующем:
- Встречное предоставление – одаряемый обязуется выполнить определённые действия (например, выплатить сумму, эквивалентную рыночной стоимости дома, или взять на себя обязательства по коммунальным платежам).
- Налоговые льготы – при дарении между близкими родственниками (родители‑дети, супруги, братья‑сёстры) налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не взимается.
- Упрощённый порядок оформления – при наличии нотариального удостоверения и последующей регистрации сделка считается завершённой.
Важно помнить, что любое встречное предоставление должно быть чётко прописано в договоре, иначе сделка может быть признана притворной (мнимой) и аннулирована судом;
Порядок оформления договора дарения дома
Подготовка документов
- Паспорта сторон.
- Свидетельство о праве собственности на дом (или выписка из ЕГРН);
- Технический паспорт дома и земельного участка.
- Согласие супруга(и) (если дом является совместно нажитым имуществом).
- Оценка рыночной стоимости (по желанию сторон, но полезно для налоговых целей).
Нотариальное удостоверение
Согласно законодательству, договор дарения недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус проверяет:
- Дееспособность сторон.
- Отсутствие обременений (ипотека, арест, ограничения).
- Свободное волеизъявление дарителя.
После подписания нотариус выдаёт удостоверенный экземпляр договора.
Регистрация перехода права собственности
Подача документов в Росреестр (или МФЦ):
- Заявление о регистрации перехода права.
- Удостоверенный договор дарения.
- Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины (2 000 руб. за каждый объект).
- Паспорта сторон и их ИНН (при необходимости).
Срок регистрации – обычно 5‑7 рабочих дней. После внесения записи в ЕГРН одаряемый становится полным собственником дома.
Налоговые последствия
НДФЛ для дарителя
Даритель не считается получателем дохода, поэтому НДФЛ не удерживается. Однако если дарение сопровождается встречным предоставлением (например, выплатой денежной суммы), такая сумма может рассматриваться как доход дарителя и подлежать налогообложению.
НДФЛ для одаряемого
- При дарении между близкими родственниками налог не взимается.
- При дарении между не родственными лицами одаряемый обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от рыночной стоимости полученного имущества (ст. 214 НК РФ).
Для уменьшения налоговой базы можно воспользоваться вычетом на имущественный вычет (до 1 000 000 руб.) при условии, что одаряемый не получал подобный вычет в течение текущего календарного года.
Государственная пошлина
Пошлина за регистрацию перехода права собственности составляет 2 000 руб. за каждый объект (дом и земельный участок).
Преимущества и недостатки сделки по договору дарения
Преимущества
- Возможность избежать уплаты НДФЛ при дарении близким родственникам.
- Относительно быстрый процесс оформления (при наличии всех документов).
- Отсутствие необходимости проведения оценки и оформления купли‑продажи (если нет встречного предоставления).
Недостатки и риски
- Обязательное нотариальное удостоверение увеличивает стоимость сделки (услуги нотариуса).
- При наличии встречного предоставления сделка может быть оспорена как притворная.
- Одаряемый принимает на себя все риски, связанные с объектом (обременения, споры с соседями, необходимость ремонта).
- При дарении между не родственными лицами возникает обязанность уплатить НДФЛ.
Практические рекомендации
- Чётко определите цель сделки; Если планируется фактическая продажа, лучше оформить договор купли‑продажи, чтобы избежать обвинений в притворности.
- Укажите все условия встречного предоставления (сумма, сроки, порядок оплаты) в самом договоре дарения, иначе суд может признать сделку фиктивной.
- Проверьте обременения перед подписанием договора (ипотека, арест, ограничения по использованию земельного участка).
- Согласуйте с супругом(ой) передачу совместно нажитого имущества, иначе потребуется его согласие.
- Сохраняйте копии всех документов (нотариального договора, выписки из ЕГРН, квитанций об оплате пошлины).
- Обратитесь к юристу для оценки налоговых последствий и возможных рисков, особенно если стороны не являются близкими родственниками.
Продажа дома по договору дарения – это легальный, но специфичный способ передачи недвижимости, который может быть выгоден при соблюдении определённых условий (близкое родство, отсутствие скрытых встречных выплат, правильное оформление). Однако обязательное нотариальное удостоверение и потенциальные налоговые обязательства требуют внимательного подхода; Перед тем как прибегать к такому варианту, рекомендуется тщательно взвесить все «за» и «против», проконсультироваться с нотариусом и юристом, а также убедиться в прозрачности и законности всех условий сделки.
Удачной и безопасной сделки!